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開門見山，房價長期來看，比如用二十年這個時間來看，影響房價的因素有很多，但決定房價的只有兩樣，人均GDP和人均收入。
當然人員流動也重要，但流動人員是哪裡賺錢多去哪裡，到底去哪裡是一直在變化。比如幾十年前，東北在全國是富裕的，還有南方人去東北賺錢，電影《鋼的琴》裡面有句臺詞，現在都用南方木匠，本地木匠沒人要，這也是當時的社會情況之一。後來深圳崛起，很多人又跑南方去了。所以外來人員到底去哪？也存在一定變數的，能流入也可能流走。再比如現在安徽省戶籍人口7119萬人，常住人口6102萬人，有1000萬左右的安徽人去了北上廣深，江浙或者外國奮鬥。如果未來十幾年安徽省在國內發展速度很快，那這外流的1000萬的安徽人，有很大一部分人會迴流安徽省，這是動態的流動，不是定死了不變的。
為什麼是人均GDP和人均收入決定了房價的長期走勢，因為人均GDP是創造財富，人均收入是分配財富，當然人均收入只能分到GDP中的一部分，因為還要交稅等等。而商品房是面對大部分人銷售的，大部分人的收入能不能承受房價，是維持房價的決定因素。不是別墅，別墅是面對少數有錢人銷售的。
現在新一線，二線城市基本是兩種思路，一種就是按下房價，讓城市裡每年人均收入漲個3%到4%，房價也漲個3%到4%，那年輕人一合計，可以不著急買房。因為首先收入在漲，其次存款還有利息啊，首付款存支付寶餘額寶或者微信的零錢通裡還有一年2.5%左右的利息，那買遲兩年，多攢點首付，還有利息，那急著買房幹嘛？湖南省省會長沙，和直轄市重慶，房價均價一萬塊錢左右，但看2021年湖南省省會長沙市常住人口1004千萬人，人均GDP13.2萬元左右，人均收入5.5萬元左右，年輕人買房的壓力不大，未來二十年，房價均價就算緩慢漲，年輕人的收入也在緩慢漲，水漲船高嘛，年輕人壓力也不大，而且未來20年樓齡以上的樓房會越來越多，現在很多銀行20年樓齡以上，不帶學區的房子不批貸款，怕違約了收走拍賣沒人要，這種老破小，老破大，要求買家全款，那買家給不起全款，賣家也只能降價。年輕人也可以選擇買老破大嘛，沒必要只買新房。按目前長沙，重慶人均GDP13萬元對應1萬元均價的房子，這樣的房價水分是比較少的。
另外一種思路就是反正城市在發展，現在人均GDP是1萬美元左右，但二十年後人均GDP能翻三倍，到3萬美元，（韓國目前是人均3萬多美元，日本是人均四萬多美元，）那可以先按人均GDP3萬美元來賣地賣房，先給錢拿到投入建設。等未來人均工資翻了三倍，那面對2萬一平米的房子也能接受嘛。其實各位查下所在城市的人均GDP，人均收入，再對比下湖南省會長沙的房價和收入比，就知道大概怎麼回事。
在長沙買房模式下，老百姓少付了首付款和貸款利息，能自由支配的收入更多，其實老百姓能把更多的錢拿去消費，多消費也能拉動GDP增長啊。其實兩種思路的目的是一樣的，都是拉動地方GDP增長。
