此次調整釋放出萬科將在長租公寓領域再度發力的訊號。
據介面新聞了解，1月20日，萬科內部發布了一條人事任命，由萬科總裁祝九勝開始直管長租公寓業務，即兼任長租公寓BU（事業單元）首席合夥人，而原長租公寓BU首席合夥人兼總經理胡冬華將只繼續擔任總經理一職。
此次調整釋放出萬科將在長租公寓領域再度發力的訊號。一位萬科泊寓內部人士對介面新聞透露，過去兩三年萬科泊寓發展以平穩為主，對外也很低調，現在讓總裁來直接管理這一塊業務，很明顯就是想要在長租公寓上重新發力。
除了體現萬科將更重視長租業務外，明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強認為，祝九勝金融出身的背景對於推進長租公寓這樣一個微利的業務非常重要，有利於做一些金融的創新。
事實上，在房地產開發融資困難的背景下，即便政策頻繁強調加大金融支援住房租賃業務，住房租賃相關的整體融資也在去年降至冰點。克而瑞資料顯示，2021年，住房租賃專項債從2020年的153億元下降至124億元，其中萬科發行去年規模最大的專項債，達30億元，利率低至3.19%、3.49%。
創新型金融方式進展緩慢，2021年僅兩筆住房租賃相關類REITs發行，發行主體分別為星河控股和北京市保障性住房建設投資中心。
租賃住房和REITs天然適配度高。從國際經驗來看，租賃住房尤其是以重資產運營的租賃住房，具備投資規模大、投資回報期較長、現金流持續穩定以及有持續經營能力的特點，是REITs市場備受青睞的底層資產類別之一。
租賃住房REITs可以實現“投融管退”的閉環，為租賃住房專案提供優質的退出渠道，快速回籠資金，有效提高租賃住房市場的流動性；同時還可以提升開發商開發租賃住房的動力，從而加大該市場的供應量。
在像住房租賃這樣一個低利潤的行業，金融創新是很重要的，可以獲得低利率的資金支援，減少資金壓力。萬科高管曾表示，長租公寓運營本質上是資產管理，需要找到更便宜的資金用以持有更多的資產，利用規模效應及增量價值賺錢。更便宜的資金則包括險資、債權，甚至REITs機構等低利率的資本，未來最理想的資產持有人應該是REITs。
2021年7月2日，國家發改委釋出《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（RE打）試點工作的通知》明確提出將保障性租賃住房納入試點行業。仲量聯行指出，雖然現階段公佈的政策暫時僅將保障性租賃住房納入REITs的底層資產，但隨著REITs試點的不斷推進和完善，範圍的不斷擴大，相信市場化運作的租賃住房也將有望被納入REITs的範疇之中。
近年來，國家積極鼓勵包括長租公寓在內的住房租賃市場的發展。2021年是“十四五”開局之年，住房租賃市場又迎來了新的政策支援，除了上述金融支援政策外，還有土地供給、稅收優惠等。
中泰證券分析師認為，十四五期間保障性租賃住房將加速落地，有利於已經開展保障房業務的國企、提前佈局長租公寓的龍頭房企以及為保障房做代建的輕資產輸出企業。
因此,萬科泊寓似乎又迎來的新的發展契機。巧合的是，就在萬科總裁祝九勝開始直管長租公寓業務的第二天，萬科聯合深圳國有租賃平臺深圳市人才安居集團有限公司共同成立了深圳市安居建業投資運營有限公司。
天眼查資訊顯示，深圳市安居建業投資運營有限公司的註冊資本20億元，法定代表人為王鵬，註冊資本20億人民幣，經營範圍包括以自有資金從事投資活動、住房租賃等，萬科持股比例為20%，深圳市人才安居集團有限公司等三家深圳國企持股比例為80%。
眾所周知，作為房地產調控長效機制的重要組成部分，中國長租公寓市場在政策鼓勵下經歷了2017-2018年的一波投資熱潮。2019年-2020年，行業出現一些負面訊息，企業放慢擴張步伐，優勝劣汰加劇，行業進入調整階段。
作為長租公寓領域的房企先行者，萬科於2016年推出集中式長租公寓品牌“泊寓”，更曾提出 “2018年拓展房源至45萬間，遠期規劃100萬間”的目標。
2018年上半年，萬科將住宅租賃業務確立為繼房地產開發和物業服務之後的第三大核心業務。
在鬱亮看來，未來衡量一個開發商是否數一數二，必須在租售兩個領域做到數一數二。因此，他曾在2018年股東大會上指出，除住宅開發業務外，租賃住宅也是萬科的基本盤。
為了達成規模目標，萬科在2017年啟動了“萬村計劃”，後在“機構房東高價搶佔房源”、“資本推高租金價格”等爭議中暫停。由於萬科退出廣深部分城中村改造專案，萬科泊寓拓展房源數量從2019年底的23萬間高峰開始下降。
2020年3月的業績釋出會上，萬科董秘朱旭坦言，長租公寓業務是萬科的核心業務之一，客觀和主觀兩方面的因素導致萬科長租公寓業務在規模上雖然是全國領先，但還在爬坡期和探索期。
萬科財報資料顯示，截至2020年底，萬科運營管理長租公寓18.44萬間，累計開業14.24萬間，但仍在集中式公寓中規模第一。到2021年上半年底，萬科泊寓業務繼續拓展，在33城市累計運營管理19.2萬間，累計開業14.8萬間。
2020年，萬科長租公寓營業收入25.4億元，同比增長72.33%，2021年上半年同比增長25.6%至13.19億元。雖然營收穩定增長，但萬科長租公寓仍然處狀態。
2021年3月業績釋出會上，萬科董事長鬱亮稱，雖然長租業務的發展過程中還有很多困難，但萬科長期堅定的看好這條賽道，相信這塊業務未來會有很大的發展前景。
相對於盈利，對於規模房企來說，發展長租公寓的意義或許更在於對企業價值的貢獻。祝九勝也曾在去年業績會上坦言，轉型業務即便做得好，但對收入規模和利潤的貢獻恐怕還是有限，它能貢獻的是企業價值，或者是中長期的估值。
祝九勝反思道，新業務有很多值得檢討的地方，例如起步時對完成轉型過程所需要的時間、所碰到的難度、需要建立的能力都嚴重低估。新業務的底層邏輯都需要重新構建，都需要找到新的解題方法，但建立這些新能力確實難度很大。
因此，外界可以看到，自2019年以來，萬科在長租公寓上拓展動作都並不大，更多的轉向了內部的組織重建。自2019年被劃分為BU之一後，萬科長租公寓事業部在萬科南方區域執行長孫嘉的帶領下進行組織重建和事人匹配。
在此背景下，萬科各城市的長租公寓業務不再歸屬於城市公司管理，直接由集團長租公寓事業部負責，而且到2019年底孫嘉也不再兼任萬科長租公寓事業部負責人職務，長租公寓事業部總經理由原萬科集團人力中心負責人胡冬華擔任。
提出收斂聚焦近三年後，在行業大縮表的背景下，萬科去年提出要加速轉型從“開發為主”轉到“開發經營服務並重”。
鬱亮認為，在如今需要轉型發展的時候，萬科需要學習曾經經歷過日本整個大縮表過程的大和房建。大和房建原也是以地產開發業務為主，在縮表的時候行動比較堅決，而且在新的賽道開闢方面也很成功，現在是日本的租賃公寓業務第一、物流業務第一。
如今由總裁來掌舵長租公寓事業部，萬科能否站在規模第一的基礎上，重新構建長租公寓的底層邏輯，這些都備受外界關注。
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