“這是最好的時代，也是最壞的時代。”
這句話放在剛剛過去的2021物企資本市場上，可以說再恰當不過。2021年，行業港股IPO遞表物企數高達34家，是迄今為止遞表企業最多的一年；但從實際推進程序來看，年內遞表併成功上市的僅有9家，實際轉化上市物企遠未及預期。
其中，在管建面1080萬平米，營收僅2.31億元的眾安智慧生活服務有限公司的招股書就失效了。
早在2017年，眾安集團創始人施侃成（又名施中安或施忠安），就透露出分拆物業上市的想法。事實上，有三個名字的施侃成每一次資本版圖的延伸都形成了“7年定律”，2007年，眾安集團在港交所上市；2014年旗下中國新城市在香港上市。
然而，前兩個財年盈利低於4500萬港元的眾安智慧生活，不符合2022年1月1日起實施得港交所盈利新規；施侃成的“三胎”物業上市夢，已然難產了。
【一】施侃成：從稅務局公務員到房企老闆
要想深入探究眾安智慧生活的發展，自然不可避免要提到，眾安集團創始人、及眾安智慧生活執行董事兼董事會主席施侃成。
樓市資本論瞭解到，有關施侃成的名字和學歷，已經成為地產圈的兩大難解之謎。
1、一個人用三個名字
從上圖眾安集團披露的資料看，施侃成就還有個施中安的名字。問題在於港股上市用的名是施侃成，而在天眼查系統裡“施中安”的身份仍然在用。
特別是在媒體報道中，也是花樣百出，施侃成竟還有一個“施忠安”的名字。
觀點網、樂居財經、住在杭州網對“施侃成”的報道
2、透過培訓課程完成大學學業
此外，施侃成沒有披露過自己的全日制大學學歷，很可能沒上過大學。其簡歷只是披露其在2006年7月和10月，先後完成了浙江大學房地產公司總裁班課程，以及清華大學對外學術文化交流中心，專為全球化及房地產發展商行政人員舉辦的相關課程。但這些都並非學歷，雖然施先生目前標註自己學歷是碩士。
下面我們細細回顧下，施侃成的傳奇人生。
施侃成1963年出生於杭州，按照中國傳統命理學來看，屬水兔命，個性柔順溫和，但具有韌性，能夠適應不同的環境；也因頗能隨遇而安，做事得過且過，不肯全力以赴。這些都在施侃成和眾安集團的發展中，得以印證。
公開資料顯示，施侃成事業的起點是在體制內“杭州蕭山區財政稅務局”的公務員；1993年-1997年間，更是出任蕭山市銀行房地產開發公司總經理，主持開發建設銀行銀河公寓、銀河商務中心、銀河小區等專案。一方面施侃成藉此積累了房地產開發的經驗，另一方面也奠定了與當地政府良好的關係。
1997年，恰逢各大企事業單位職工的“經商熱”，施侃成也嗅到了時代的機遇，決定下海創業，成立了眾安集團前身眾安房產。就在次年，這家剛成立的房企就取得了蕭山區一地塊土地使用權，開發了首個專案眾安花園。
此後，眾安房產也一直圍著杭州和浙江省打轉，乃至於2007年登陸港交所主機板時，37個專案都在浙江省和安徽省。
秘密就在於，施侃成與當地政府關係良好，故收購土地成本較低；要知道，上市那年，這間名不見經傳的房企，以540萬平總土儲、300萬平在杭州，成了杭州上市房企地王。
然而就在眾安房產上市後，施侃成隨遇而安的性格便展現出來，多次在採訪中表示，做企業要一步一個腳印，不想盲目擴張。手握重金的眾安，就此錯過地產發展的黃金時代。
施侃成（右）
到了2012年重啟擴張策略時，為時已晚，厚積卻未薄發；2021年，眾安集團全口徑簽約金額不過287.8億元，遠落後於同期房企。
如今，59歲的施侃成已近花甲之年，眾安集團也開啟了二代接班之路。
樓市資本論瞭解到，施侃成女兒名叫施金帆，現年29歲，畢業於倫敦大學瑪麗皇后學院，擁有工學學士學位。
2015年起，施金帆就參與到眾安集團的業務中，先後在中國新城市及眾安影視文化中歷練，2018年起則擔任眾安集團總裁助理。2年後，出任眾安集團執行董事，正式宣告接班之路開啟。
和父親一樣，一頭俏麗短髮的施金帆也頗為長袖善舞，經常藉由上海市杭州商會女企業家聯誼會、上海百儷匯等商會組織，發展人脈網路。
不過在樓市資本論看來，打鐵還需自身硬。
此次眾安智慧生活沒有得到港交所青睞就證明，不管是房企還是物企都已走向分化時代，只有增強盈利能力和運營效率，做強服務力，才是企業行穩致遠的根基。
【二】高度依賴母公司
在樓市資本論看來，此番眾安智慧生活未能如願成為集團第三個上市平臺，核心還是在於自身獨立性不強。
招股書顯示，眾安智慧生活成立於1998年，目前眾安集團董事長施侃成間接持有眾安智慧生活57.89%的股份。截至2020年12月31日，總合約建築面積約為1380萬平方米，在管總建築面積約為1080萬平方米。2020年營收為2.31億元，從規模看堪稱“蚊型”。
與多數脫胎於房企的物業一樣，眾安智慧生活也頗為依賴母公司的“輸血”。
1.超七成物管收入來自關聯方
樓市資本論瞭解到，眾安智慧生活收入分為物業管理服務、非業主增值服務和社群增值服務，其中，物管服務以7成以上的收入貢獻，成為了眾安智慧生活營收的絕對主力。
而對於可以開啟資本市場想象空間的增值服務來說，卻顯得極為遜色：2020年，公司非業主增值服務收入僅佔比14.4%，社群增值服務收入僅佔比6.1%。
這與眾安智慧生活依賴母公司輸血有著直接關係。
截止2020年12月30日，眾安智慧生活管理眾安集團34個專案，在管總建築面積約600萬平方米，分別約佔公司同日管理專案及建築面積總數46.6%及55.3%。這也使得眾安智慧生活獲得來自於眾安品牌的物業管理服務收入，達到7成以上。
2.業務集中浙皖三城
正是因為業務收入依賴於母公司“投餵”，因而眾安智慧生活的發展路徑也與母公司頗為吻合。
招股書顯示，2018年至2020年，公司約96.3%、96.7%及95.9%的物業管理服務收入來自浙江杭州、安徽淮北及浙江寧波。尤其是杭州一地，在管面積達54.8%，物管收入也佔據了總收入的59.8%。
如此過於依賴“大本營”，無論是增長空間，還是抗風險能力無疑都難免受到制約。
有業內人士表示，有母公司支援的話，物業管理規模會有一定的基礎，但僅僅依靠母公司積累起來的社群樓盤業務，就很難發展擴大，在管理體系上也會受到母公司的牽制。對於像眾安智慧生活這樣的小型物企來說，要想做大還必須要併購其他公司，拓展增值服務。
在樓市資本論看來，當社群想象空間仍處於“想象”的當下，對於像眾安智慧生活這樣管理面積在百強之外的“蚊型”物企，在規模及社群經營上都需要有較大的增長，才能在這個吞食日益激烈的圈子裡，腳踏實地拓寬未來。而對於外拓乏力的母公司重度依賴，顯然不是擴張正道。
【三】流動負債大增61.75%
除了收入結構單一、區域壁壘大等問題，更令人擔憂的則是眾安智慧生活飆升的負債。
招股書顯示，2020年眾安智慧流動負債高達1.13億元，同比大增61.75%。
不僅如此，於2018-2020年，公司經營活動產生的現金淨額分別為917.3萬元、3184.2萬元和9118.9萬元，但投資活動產生的現金淨額分別為-66.3萬元、-1541.2萬元和-1713.3萬元。
對此，招股書解釋稱，這主要是因為3年內公司分別向關聯公司償還墊款金額、支付有關收購公司部分代價、購買物業及裝置開支等。
隨著眾安智慧生活招股書去年年末失效，以港交所新規審視，當下的眾安智慧生活並不具備上市資格。
招股書顯示，眾安智慧2018年、2019年股東應占盈利分別為1322萬元、2053萬元，兩個財年的盈利水平並未達標港交所新規。
在樓市資本論看來，港交所盈利調高新政有助於提高主機板上市企業的素質，但對於規模較小的物企而言，卻進一步迎來邊緣化風險。
對於眾安智慧生活而言，要想在資本市場脫穎而出，除了要擺脫母公司依賴，更需創造特色業態、提升增值服務比例。
對施侃成父女而言，旗下第三個資本平臺的誕生，或道阻且長。
