自2021年中期，各地城市更新基金頻頻成立，政企聯手探索舊改融資新方法。
◎作者 / 沈曉玲、張少賢
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上海城更基金成立900億
京津錫等地持續跟進
2021年底，上海又一百億城市更新基金成立。根據相關資料顯示，該基金為上海城市更新引導基金，規模為100億元，以上海市城區的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新專案為主要投資方向。僅2021年，上海成立的城市更新基金規模已超過900億元。
根據CRIC監測，2021年上海、無錫、天津等地均成立了超百億規模的城市更新基金。自上海成立了投資於舊區改造和城市更新專案的800億城市更新基金後，無錫和天津分別在7月、8月成立了針對各地舊城區改造和城市更新規劃運營專案的百億城市更新基金。據不完全統計，CRIC重點監測城市中百億城更基金規模已突破2000億元。
除上海、無錫、天津等已有城市更新基金落地的城市外，石家莊、重慶、北京等地的城市更新基金雖未成立，但都針對城市更新基金制定了計劃，其中重慶已明確表示擬於今年3月成立城市更新智庫聯盟和城市更新基金。
政府引導、“房企+保險資本”保駕護航
母子架構“各司其職”
根據去年多地成立的百億城市更新基金來看，主要呈現出兩大特點：首先，百億城更基金大多為政府引導，城市更新基金的牽頭企業一般都是本地國企，比如上海地產集團、無錫城建發展集團、天津城投集團均由國資委100%控股；其次，參與企業的搭配模式一般都是“房企+保險資金”，這種模式下，本地國企把控城市更新的方向，房企提供專業開發經驗，保險資本為基金提供穩定資金來源，三方合力為基金長期運營提供了保障。
從基金架構來看，根據現有資料統計，大多城市更新基金採用母子基金架構。以800億上海城市更新基金為例，該基金共分為三個部分，包括城市更新母基金、一級開發子基金和針對自持商業運營的子基金，參與企業根據各自負責部分進入不同的基金，母基金和自持商業部分的資金主要由開發商提供。這種結構更有利於發揮政府的引導作用，並充分發揮不同企業的專長，同時協調多企業的出資節奏，在一定程度上降低了企業投入資金的時間成本。
央企國企城更基金參與度高非規模房企入局難
近期城市更新基金的集中成立，一方面受益於城鎮化率的逐步提高，使得城市更新市場規模變得十分可觀；但另一方面也受限於城市更新業務週期長、資金迴流慢的特點，即便收益可觀，賽道內房企也承受著較大的資金壓力，非規模房企也更是不敢輕易嘗試，多重因素疊加下，城市更新專案的融資問題亟待解決，城市更新基金重新被推到公眾視野中。
城市更新基金的出現一定程度緩解了城市更新專案的融資難題，但城市更新基金能否長期運營、運營過程中會遇到哪些潛在問題，都是需要政府和參與企業注意的。首先，應儘快完善基金運作機制，以充分應對突發狀況；其次，政企雙方應明確基金退出機制和保底收益率，並細化的專案計劃時間表，有助於調整參與企業的步調，共同發力；第三，從政策角度來看，越早出臺相關法律法規監管約束，越能儘早度量風險、控制風險。
城市更新基金陸續成立，其實對房企的影響各異。對於舊改賽道內本就活躍的國企、央企來說，參與城市更新基金的機率更大。中交集團四次出現在百億城市更新基金的參企名單中，目前上海明確表示城市更新基金僅面向國企、央企開放，但其他城市還未提出相關要求。而同在賽道內的民營企業的參與度明顯低於國企、央企。從上述四支基金看，僅有富力地產和擁有國資背景的綠城中國是入圍城市更新基金參企名單。受行業下行和三道紅線的影響，民營企業的資金不足以支撐較長週期的資金運營，即便流動性充足選擇拿地的可能性更大。而對於賽道外或非規模房企來說，機會就比較有限。從已公開的城市更新基金參企名單中還未出現這類房企，未來是否有機會仍然不得而知。
總體來看，在未來一段時間內，城市更新基金的參與企業仍以以央企、國企為主，經驗豐富的民營企業也有機會參與城更基金，非規模房企透過城更基金進入賽道的機會較小。
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