國家統計局1月15日釋出2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，至此，我省南京、無錫、徐州、揚州4個城市2021年度房價曲線被完整繪出，從中可以看出，去年樓市經歷了上半年持續上漲、第三季度迅速降溫、第四季度房價下行的過程。展望2022年樓市，成交量逐漸回升、價格趨於穩定，成為專家和許多購房者的共識。
樓市前熱後冷
今年28歲的小葉2019年底決定在南京買房。她選中南京江北新區核心區，3萬出頭的均價、五成首付，她的資金預算剛好能買一個90平方米左右的小三房。當時，這一區域的樓盤十分搶手，搖號中籤率在10%以下。去年年初，小葉參加過兩次搖號，儘管持有無房購房證明有更高的中籤機會，但她沒有成為“幸運兒”。去年5月初，就在她等待下一個目標樓盤開盤時，銷售員發來資訊——首付提至八成。
是降低條件買其他板塊，還是繼續等待？之後的兩個月，小葉看了不少低首付樓盤，最終還是因為到單位通勤不便而沒有下手。7月因疫情原因，小葉暫停看房。10月，當小葉再度關注樓市時，發現“風向變了”。熱門樓盤被政府列入集中開盤專案，中籤率大大提高，甚至有樓盤出現“基本售罄”的情況。11月，又有新訊息傳來，原本八成首付的要求降至五成。“購房機會又來了。”如今，小葉購房的心態從容許多：“我決定等遇到理想樓盤且貸款利率合適時再出手。”
小葉的購房經歷不是個例。中指研究院問卷調查顯示，僅三成受訪者在去年成功購房，多以換房改善、首套房需求為主。
據統計，去年南京樓市共開盤696次，推出123704套房源，有199次售罄，佔總開盤次數的28.59%。新房市場4月成交14235套為全年最高，8月成交4753套為全年最低，12月僅成交7802套。南京網上房地產資料顯示，去年12月下旬，南京新房庫存量達7.5萬套，創10年來歷史新高。同時，南京去年全年新房成交總量突破10.7萬套，創下5年曆史新高。
無錫樓市也呈現同樣的特點。無錫市房地產業協會副會長兼秘書長沈洵表示，“去年，調控政策持續加碼，樓市先熱後冷。在‘房住不炒’和‘三穩’的大背景下，無錫先後三批次集中供地，提高土地出讓門檻，加強預售資金監管，出臺住宅品質提升設計指引。同時，銀行融資收緊，按揭貸款利率提高，放款慢。在政策嚴控下，樓市行情在六七月開始下滑。”
調控疊加顯效
“去年上半年出現樓市升溫，是疫情後政府為提振市場出臺各項扶持政策後的延續效應，也是2020年壓抑的購房需求被釋放的結果。”南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華說，“隨著調控政策接連出臺，加上金融行業對開發貸、購房貸的雙向收緊，一系列調控持續發揮作用，導致下半年市場突然降溫。”
去年，透過“兩集中”土地出讓新政，南京、蘇州、無錫“勒住狂奔的地價”，實現“穩地價”目標。據沈洵介紹，無錫三批“兩集中”供地，第一批情況較好，第二批1塊地流拍，第三批大部分地塊以底價成交。下半年，由於政策嚴控，銷售難、融資難、回款難，房地產企業出現投資信心不足的情況。
金融政策的收緊，被認為是對去年房地產市場帶來最大沖擊的因素。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，透過量化指標的方式設定貸款佔比的上下限。中資大型銀行房地產貸款佔比上限調整為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%，這被稱為房地產貸款的“兩道紅線”。
貸款利率的提高改變了一部分購房者的意願。南京“我愛我家”房產中介程明飛告訴記者，去年6月以後，二手房貸款利率提至6%以上，一部分有購買二手房意願的客戶選擇繼續觀望。沈洵說，由於二手房市場成交低迷，無錫有的企業甚至透過關閉門店、裁員、管理人員降薪等方式進行“自救”。
市場對學區房預期的降低直接影響二手房市場。去年4月30日召開的中央政治局會議指出，要防止以學區房等名義炒作房價。5月17日，南京市住房保障和房產局會同教育局、市場監管局等對該市房地產經紀機構開展專項檢查，重點檢視是否存在以學區房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區房名義炒作房價等問題。
之後，南京學區房迅速降溫。南京市建鄴區一個“雙學區”片區的房產中介告訴記者，2020年該片區每個小區每個月至少成交三四套，去年6月以來多個小區至今仍是零成交。
吳翔華認為，去年房地產市場的一系列調控，發生疊加效應。教培、網際網路、遊戲等行業的不景氣，也降低購房需求和購房意願。
業內人士還認為，房地產稅試點工作的探索和推進，也對投資投機性炒房產生抑制作用。
企穩跡象初現
去年12月，全國15城新房價格環比上漲，相比11月的9城再加6城，其中南京漲幅排名並列全國第五。此外，南京二手房價格環比降幅收窄0.2個百分點。這被視為南京房市“率先回暖”的訊號。
對2022年的樓市，企穩回升成為專家和購房者的普遍預期。中指研究院發放的問卷調查顯示，受訪置業者認為，今年樓市執行偏弱，市場存在緩慢回升機會，超七成受訪者計劃在今年進行置業，整體購房意願較為強烈。
去年年底，在政策、金融等利好條件加持下，無錫樓市從低迷逐步回穩，二手房貸款全面恢復，放貸時間也在縮短。房地產企業採取優惠售樓措施，售樓處來訪量增多，新房成交量有所增加。無錫市政府今年1月9日專門召開房地產企業座談會，聚焦土地出讓、信貸融資、高品質住宅建設、營商環境等方面加緊研究完善相關政策，給予企業更精準的扶持、更有力的幫助。
“2022年不會有大漲，更不會有大跌。”沈洵認為，無錫樓市預計會在一季度走出低迷，二季度逐漸回暖，三、四季度呈現穩中有升的態勢。作為一個經濟強市、宜居城市，隨著“十四五”住房規劃的逐步落實，加上產業強市創新驅動下的人口匯入，無錫住房需求比較旺盛。無錫房價目前均價每平方米2.16萬元，市場供應充足，住宅存量約500多萬平方米，去化週期約9個月，總體比較健康。各板塊經濟發展勢頭良好，城市建設和配套加速發展，為樓市平穩發展提供動力。
吳翔華認為，江蘇各城市房地產市場總體健康平穩。隨著壓抑的剛性需求釋放和信貸政策的放鬆，今年成交量將好於去年下半年，價格將繼續維持當前穩定的態勢。
