在房地產面臨轉折的關頭，住宅地產已經被關注、研究了很多。而房地產的另一重要板塊，商業地產直接被大眾無視了。本文這次反其道行之，專門談談商業地產。
一個行業或一家企業時運不濟、屢遭噩運，歸納起來有下面幾種原因：一、大勢沉淪。最典型的就是仍在流行的新冠疫情，某地突現確診病例，全城封閉、經濟停擺，任企業有天大本事也只能嘆氣認命。二、能力經驗和實力不夠。企業老闆見識低下，團隊員工能力不足、執行力低，在商戰中被淘汰是再正常不過。三、陳舊的思維模式。用過時甚至錯誤的思維觀念和戰略指導實踐，陷入越努力越跑偏的結果。商業地產行業恰好都符合上述幾點，第一、二種現象，大家非常熟悉，而陳舊的思維模式卻往往被忽視。商業地產發展到今天，身陷其中的企業和投資者都有一種無力感，明明看不到成績還在掙扎奮鬥。用貌似正確的理論經驗投入實戰卻換來不願看到的結果。這種主觀上自以為是而盲動的行為才是最可怕的。包括政府、企業和個人在商業地產中都掉進過這個陷阱裡。探究商業地產問題積重難返的源頭，避免悲劇重現，也是件有意義的事情。
▼脫離實際的“人均商業面積”與商業用地供應過量
中國房地產市場化有二十多年了，投資者和開發商對商業地產的認識是在市場的毒打和洗禮中成長起來的。如果說早十幾年，一鋪養三代，商鋪比住宅利潤高的觀點，還能吸引投資者和開發商前赴後繼地湧向商業地產。經過這些年的大浪淘沙和血淚教訓，開發商們早已視商業地產為畏途。
全國商業營業用房新開工面積、同比增速及占房屋新開工面積比重
2020年全國商業營業用房開工面積創十年來新低。現在的普通商住專案，在規範許可範圍內，開發商能不做商業都儘量不做商業，能少做商業決不多增加商業面積。站在政府層面，主政者的運營思路與開發商有所不同。儘管地方財政對房地產業依賴嚴重，但政府並不傻，住宅用地70年時限，地價再高也是一次性的。拍賣商業用地可源源不斷的獲得稅費收入，還能增加就業，拉動GDP，成就當地政府的政績。商業地產才是地方政府的真愛。很多專案開發商頭痛的原因是不合理的商住比例。越是優質地塊，政府附加的出讓條件越苛刻。有的城市地王，政府甚至規定建設大型購物中心，五星級酒店，5A寫字樓，引進世界500強企業的高大上要求。儘管中國商業用房早已過剩，購物中心、高階酒店寫字樓仍如雨後春筍般湧現出來，很多都源自政府的規劃藍圖。早幾年，萬達廣場能夠風靡全國各線城市，以極低代價佔據城市新區的核心地段，正是吃準了地方政府招商引資的心態。投資商要想拿好地，只能明知山有虎，偏向虎山行。
中國這些年大城市房價的過快上漲，一個重要原因源於住宅土地供應不足。國內主要城市的居住用地比例竟然還低於倫敦、紐約、東京這些人口稠密的全球金融中心。中國城市其實並不缺地，而是土地供應結構不合理。
中國住宅用地比例長年保持穩定，2014年住宅用地佔32%。2020年住宅用地佔33%，商辦用地佔13%，再加上住宅用地中規劃的商業配套面積，商辦和住宅用地面積比例可能接近1：2。
商辦用地供應這麼多，除了利益和政績驅動，也不能說各地政府完全是拍腦袋決策。在城市總體規劃和商業網點規劃中，各類用地性質和比例都是大型規劃院和權威諮詢機構參照國際通用標準制訂出來的。正因為理所當然，大家掉進思維陷阱裡還茫然不知。
“人均商業面積”這個據說是國際通行標準的指標成為眼下判斷城市商業空間和市場容量的依據。關於這個指標有多個版本，使用最多的就是人均零售商業面積標準應為1～1.2平方米。這個標準也成為眾多國內城市制訂商業網點規劃時重要的商業容量發展目標。
然而，凡是使用過這個標準資料的人都或多或少會提出疑問——現實中一個城市某些片區的零售商業面積已經超過人均1.2平這個標準，甚至超過了2平方米，但其零售商業的空置率卻極低並且租金逐年攀升；而有些片區人均商業面積不足1平方米，但商業空置率卻很高，店鋪租金一降再降。
人均零售商業面積這個概念最初是由美國提出並廣泛傳播開來。從上個世紀八十年代起，美國大型購物中心等商業巨無霸如雨後春筍般地發展起來，當時的媒體試圖對不同地區的零售商業面積進行比較，並找出了人均零售商業面積這個概念，希望以此來說明一個地區的零售商業面積到底是缺少還是過剩。國際上所說的“人均商業面積”其實指人均擁有的大型購物中心面積。
“人均商業面積”引入國內後，變成了泛指各類商業營業面積的統稱。把完全不同的市場之間用所謂的人均標準來比較，這種做法本身就是錯誤的。當國內不區別商業物業型別，不分城市等級、人口結構和商業環境，孤立片面地套用“人均商業面積”標準指導投資決策和商業開發，會得出南轅北轍的結果。
（資料來源：巫開立主編《現代零售精要》）
根據相關研究顯示，經濟發展的不同階段人均可支配收入和人均商業面積存在對應關係。國內商業面積統計多以建築面積表示，國外通常用淨經營面積或可租賃面積表示。建築面積和淨經營面積之間需乘以0.6～0.75的係數（購物中心一般取0.6）。當人均可支配收入超過2萬元時，1.7平方米的建築面積對應的是人均淨零售營業面積應在1.0～1.3平方米之間。
根據2020年國家統計局的人均零售消費資料，去掉與零售消費沒有直接關係的住宅、醫療和交通等，按照人均11389元的零售消費水準，實際每人只能支撐1平方米左右的商業建築面積。嚴格地說，我國目前合理的人均經營淨面積還不宜超過1.0平方米。
同樣在城市商業網點規劃中確定了1.2平方米人均商業面積的兩個城市，由於城市經濟實力和人均收入的巨大差距，商業規劃就呈現出一個滯後於城市發展，一個超過城市需求的結果。
全國城市人均商業地產面積
2018年，全國城市人均商業地產面積早就超過2平方米。人均商業面積從理論上和實操上都已經失去了應有的參考價值。
▼影響人均商業面積適用的因素
人均商業面積這個舶來品，本身有概念籠統的毛病。發源於美國的人均商業面積原來專指購物中心零售面積。美國地廣人稀，住宅以別墅、洋房、大HOUSE為主，居民居住分散，汽車是最重要的交通工具。消費者習慣於每週一次前往購物中心集中採購。商業業態相對單一，易於統計。而在中國，商業場所種類繁多，城鄉之間、城市之間，居民的收入水平、消費習慣差異極大。用一個單一的指標來概括城市消費需求空間，本身就是不科學的。
人均商業面積在使用時就會受到幾個方面的影響。
1-城市消費實力和居民收入水平。
前面已經論述過，人均收入和人均商業面積存在強對應關係。收入越高、消費水平越強的城市，可承受的人均商業面積就越大。
【資料來源：武漢市商業網點佈局規劃（2016-2020年）】
全國城市消費品零售總額排名榜首的上海市，2018年人均商業面積達3.37㎡，武漢市城區2014年人均商業面積就超過了2.5㎡。靜態地用人均商業面積標準指導商業規劃會得出荒謬的結論。
2-城市人口總量和人口結構差異
城市的商業空間容量是與所在城市的常住人口總量和人口結構密切相關。理論上一個城市常住總人口越多，外來流動人口和年輕人比例越高，城市的商業就越有活力，自然人均商業面積承受空間更大。
全國流動人口前十強城市與消費品零售額前十強城市重合度很高。流動人口和年輕人是對實體商業人流量貢獻極大的人群。上海南京路、廣州上下九、長沙黃興南路這些商業街，本地土著可能一年到頭難得逛一回，步行街里人潮湧動的多是外地遊客，本地學生和打工者。一座城市即使戶籍人口再多，但是居民老齡化、人口外流多，也很難說商業的前景很光明。
3-商業消費場所型別替代
消費者的總消費支出金額是有限的，而商業消費場所多種多樣。商業場所的需求是此起彼伏的替代關係，在一個場所的消費增加，其他商業地點的消費必然下降。
（資料來源：艾瑞諮詢）
對於做商業地產開發和商業經營者而言，購物中心、百貨商場、專業市場、社群街鋪對應的消費客群和消費需求差別非常大。簡單地使用人均商業面積測算某種物業的發展空間會虛假地放大需求面積。
4-網購電商的消費分流
電商網購對實體商業的衝擊已經眾所周知，任何一類實體商業的經營蕭條都可以把責任歸結到電商上。本文前面用人均消費支出測算的人均商業面積，還應該把電商網購分流的購買力刪除，真實的實體商業人均經營面積會更加有限。
全國社會消費品零售總額和網上零售額
（資料來源：國家統計局）
2020年全國社會消費品零售總額為39.19萬億元，網上零售額11.76萬億，實物商品網上零售額97590億元。網上實物商品零售額佔全國社會消費品零售總額的24.9%。考慮到網購在中國已經全面普及，增速穩定。未來中國居民個人消費支出中，網購消費佔據四分之一的比例，是比較靠譜的預測。對目前人均商業面積再打個75折，才是真實的線下可支撐人均商業面積需求。
▼人均商業面積指標的巔覆性修正
“人均商業面積”在國內商業地產實踐中已經應用多年。經營者開店選址，開發商拿地時測算商業規模，城市規劃中商業設施面積確定，甚至住宅用地出讓時規定商業配建比例，都有意無意地採用人均商業面積做標準。由於人均商業面積本身的定義不科學、範圍太寬泛，在商業開發經營中已經誤導了投資商和決策者。在商業地產陷入長期性嚴重供大於求的局面下，對人均商業面積指標在未來的使用需要做巔覆性地修正。
城市商業面積需求是由城市總人口和居民消費支出水平決定。在人口不變的情況下，目前，中國居民的消費支出可以分成線下和線上兩部分，線下消費又可以分成集中式商業消費（購物中心、百貨商場、專業市場）和社群生活消費兩大類。
人均消費支出=網上消費+實體商業消費（集中商業消費支出+社群商業消費支出）
居民商業消費場所也相應分成三個型別：
商業消費場所=網購電商+集中式實體商業+社群商鋪
經過多年的培育，中國網上消費，集中式體驗消費，社群零售消費已經形成了固定的消費習慣和消費人群，相互之間無法替代。不加區分地用人均商業面積測算總體需求，必然造成商業面積總需求嚴重膨脹。有的城市人均商業面積超標，但大型購物中心缺乏；有的城市人均商業面積不足，但業態陳舊、街鋪氾濫。開發大型商業地產和開發住宅專案的社群商鋪，其商業面積和空間容量測算必須分門別類地進行專項統計。
考慮到收入增長、通貨膨脹因素，對於國際通用的1.0-1.2平方米（營業面積）的人均商業面積，對於中國三四線及以下的中小城市還是具有參考適用價值。但在計算商業容量時，需要分商業業態和物業型別區別計算。
1-網上購物經營面積
網購電商的興起，徹底改變了中國商業的發展格局。既然商業面積需求空間是由居民消費支出水平決定，被網上零售所瓜分的居民消費支出，對實體經營門店來說就是吃不到的畫餅。在測算實體商業經營面積時，必須把網上零售佔據的消費份額排除。
2021年1-11月份，全國社會消費品零售總額399554億元，同比增長13.7%，全國網上零售額118749億元，同比增長15.4%。其中，實物商品網上零售額98056億元，同比增長13.2%；實物商品網上零售額佔社會消費品零售總額的比重為24.5%。從2015年到2021年，網上零售額佔社會消費品零售總額的比例固定在25%左右。如果按全社會居民消費總支出測算的人均商業面積是1.2平方米。網上零售平臺虛擬人均經營面積為1.2×25%=0.3㎡。今後在預判一個城市的實體商業空間時，不能一廂情願地拿當地社會消費品零售總額和居民人均消費支出作依據，必須減去網上零售分流的購買力。
2-集中式商業經營面積
集中式商業包括購物中心、百貨商場、大型超市等。從商業發展潮流來看，體驗型一站式購物中心代表了未來集中商業的發展趨勢。
（1）2020年全國人均購物中心面積
根據2020年國家統計局資料，我國當前有90199萬城鎮人口。結合 2020年底我國存量購物中心面積47340萬平米（贏商網資料）：當前我國人均購物中心面積約=47340萬平/90199萬人=0.52平方米/人。
（資料來源：中指研究院）
據中指研究院結論，2020年我國人均購物中心面積，一線城市1.86㎡，二線城市1.56㎡，三四結城市0.54㎡。考慮到我中9億多城鎮人口絕大多數生活在三四線及以下中小城市和縣城。全國目前人均購物中心面積約0.5平方米（建築面積）。
（2）2030年全國人均購物中心面積
2020年全國購物中心建築面積47340萬平方米，社會消費品零售總額39.19萬億元，全國商場銷售額40421億元，商場銷售額滲透率10.3%。
（GRA：建築面積）
根據申萬宏源研究，按商場銷售額滲透率估算，到2030年全國人均購物中心面積約0.68平方米（建築面積）。
2020-2030年，全國人均購物中心建築面積約0.5-0.68平方米，按照商場購物中心60%-75%的經營面積換算率，2020-2030年，全國人均購物中心經營面積約0.3-0.5平方米。
3-社群商業經營面積
社群商鋪應該是與商業經營者，投資客，中小開發商關聯最緊密的商業產品。而社群商鋪的空間需求理論遠沒有購物中心那樣專業深入。投資商和經營者更多地是依經驗來判斷；開發商往往也是率性而為，把地塊臨街面圍一圈就是街鋪。就象本文論證的，商業消費空間已經高度細分，相互難以代替。用籠統的人均商業面積指標指導投資和開發，會造成誤導。
目前社群商業需求比較流行的理論是按位置和人流分成外向型、中間型和內向型商業，分別制訂不同的人均面積標準。看似專業高深，但只要社群商業的性質和臨街商業的產品形態不變，就不可能替代購物中心消費。社群商業面積按人流、位置分級，成為典型的自嗨。照此理論開發社群街鋪是商業過剩的根源之一。
在城市規劃中，商業配套面積多少也受到了國際人均商業面積的影響。在舊版的城市居住區規劃設計規範GB50180-93(2002年版)中，城市居住區的人均商業服務建築面積為0.7-0.91㎡。依國家設計規範，在城市用地出讓中，商住用地商業配套面積達到10%，綜合用地商業面積指標10-20%是普遍現象。受規劃條件限制，地價這麼高，還要賺錢，開發商做滿容積率，充分利用臨街面是可以理解的行為。在房地產開發中，臨街商鋪和商業性質的公寓氾濫，也有開發商的難言之隱。
在商業供求失衡，商辦物業高空置率已成社會現象的情況下，政府在商業設施供應上已經開始糾偏。
《城市居住區規劃設計標準》（2018年版）
2018年的新版《城市居住區規劃設計標準》中，商業服務設施面積（建築面積）由老版的700-910㎡/千人，縮小到320-450㎡/千人，商業面積供應大幅減少。
根據最新的城市居住區規劃標準，按照社群商業15-20%的公攤率，未來社群商業人均營業面積宜在0.3-0.4平方米左右。
綜合網上零售，購物中心和社群商業未來的經營面積需求空間，對於中國三四線及以下城市的人均商業面積，按1.2平方米（經營面積）標準計算，商業面積各自的適宜標準是網上零售0.3平方米，購物中心0.5平方米，社群商業0.4平方米。大致比例是網上零售：購物中心：社群商業=25%：40%：35%。當然，這只是理論上的估算，中國一線、新一線和二線大城市的人均商業面積，按城市人均收入和社會消費品零售額規模會適當上浮。但對於占人口大多數的中國中小城市，上述人均商業面積標準和分配比例，是穩妥謹慎的。
本文研究的問題比較專業小眾，但丟擲的是一個嚴肅認真的話題。在中國商業地產萎靡蕭條，商業供應嚴重過量的現實下，未來的商業地產開發和經營如何切入？對城市管理者，土地規劃部門，開發商和投資、經營戶而言，需要在思維觀念上與傳統習慣做切割，引入全新的考量角度。就人均商業面積這一點，捨棄陳舊過時的總量指標，按業態需求，分類進行統計測算，至少可以避免再次犯經驗主義的錯誤。（申明：凡轉載本微信公號原創文章，須註明“轉載自【中國地標城策院】微訊號原創文章”，否則視為侵權並被追究責任。）
