銷售時說的好好的，人車分流、露天泳池；交房時，不僅不兌現承諾，反而以合同中所謂的條款約束業主。此類手段被某些開發商運用得爐火純青、得心應手。
這樣做就可以規避責任了嗎？
錯！
近日，上海一開發商就被法院狠狠打臉了，被判向業主賠償損失。
人車分流、露天泳池不見了
周先生等人向開發商TF公司購買了商品房，該樓盤售賣時的房屋宣傳資料顯示小區規劃的是人車分流，並設有室外泳池。
然而，交房入住後，周先生等人得知：該小區的建設規劃並非人車分流，TF公司在透過竣工驗收後，以草皮覆蓋地面車位的方式營造人車分流的“假象”，而有關部門發現這一情況後，立刻責令TF公司進行整改、恢復地面車位；至於“室外泳池”，更是違法建築，不能使用。
由此，該樓盤號稱的人車分流和露天泳池不能兌現。周先生等人找到TF公司交涉，卻被告知，《商品房預售合同》約定開發商保留對小區平面佈局的修改權以及宣傳資料所載內容不列為合同的組成部分。
周先生等人認為自己受到了欺詐，向法院起訴，並提供了宣傳冊、廣告片和沙盤以作證明，要求TF公司賠償房屋差價損失。
法院：相關格式條款不應成為合同內容
一審法院認為，《商品房預售合同》中的上述條款系格式條款，TF公司未採取合理方式提請購房者注意，故上述條款應屬無效而不予適用；宣傳資料中關於人車分流與室外泳池的內容明確具體，且對購房者的購房決策會產生直接影響，應視為要約，TF公司未能履約，應承擔違約責任，酌定支援周先生等人要求賠償的部分金額。
一審判決後，雙方不服，均上訴至上海一中院。
二審時，TF公司表示，《商品房預售合同》是雙方真實意思表示，具有約束力，TF公司有權對小區配套建築、附屬設施進行變更。目前的小區現狀未對業主造成任何損失，也未對小區品質造成任何影響。
周先生等人則表示，開發商的違約行為給自己造成了重大損失，一審法院認定的違約金明顯過低。
對此，上海一中院認為，《民法典》第496條規定：
未盡提示或說明義務的格式條款，不成為合同內容。
《商品房預售合同》約定開發商保留對小區平面佈局的修改權以及宣傳資料所載內容不列為合同組成部分等格式條款限制了購房者的權利，且與購房者明顯具有重大利害關係，而TF公司未就上述條款向周先生等履行提示或說明義務。
鑑於周先生等人不認可上述條款具有拘束力，法院依據《民法典》第496條等規定，認定該格式條款不成為《商品房預售合同》的內容；一審結合在案證據，認定涉案宣傳資料內容明確，且對公眾的購房決策確會產生實質影響，構成要約，判令TF公司承擔相應的賠償責任並無不當。
關於周先生等人在本案中提出的賠償數額，現有證據並不能證明係爭房屋預售時因“人車分流”和“室外泳池”的因素而產生價格虛高之情形，一審委託的專業機構亦認為上述因素對房地產價格的影響無法考評，故周先生等人所主張的差價損失，依據顯非充分。一審基於本案實際情況，經綜合考量後，酌情確定的賠償數額，並無不妥，且在現有證據條件下具有相對合理性。
綜上，上海一中院駁回上訴，維持原判。
以案說法
《民法典》第496條規定了格式條款不訂入合同的情形，即提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
因此，作為格式條款的提供者，開發商不僅必須公平地設定雙方的權利和義務，還必須對相對方盡到提示或說明義務，否則，不能視為雙方對該條款內容達成合意，該條款內容亦不得訂入合同、進入效力評價的範疇。
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