作為一家把“景觀樹移植保活”研究成了專利技術的房企，龍湖集團做事的調性顯得“過分縝密”和“太有執念”。
這個風格在拆分物業上市上，更是明顯。在找到合適的業務模式之前，龍湖始終不肯放行，即便轟轟烈烈的物企上市潮來了又去。
直到2022年1月7日，萬物雲宣佈赴港上市兩個月之後，龍湖才一口氣宣佈了拆分“物業+商管”上市、提交招股書、釋出全新品牌——龍湖智創生活等數個訊息，後者正是赴港上市主體，融合了龍湖集團原有的智慧服務（即物業板塊）和商業運營業務，當下的時間節點上，龍湖已經是行業前十中最後一家宣佈拆分物業上市的企業了。
是拆分物業上市，但又不完全是。龍湖如今拿出手的，也不再是傳統的勞動力密集型物業模式。
在“科技”屬性上耕耘多年以後，龍湖智創生活已經明顯改善了人力成本高昂的問題，而這正是掣肘物業估值和未來發展的一個根本問題。
但經過物企估值大幅下探和“出問題先賣物業”風波之後，現在已經不是物業上市的好時機，該怎麼講好估值故事，後續運營還有哪些想象空間，都在考驗著龍湖。
在去年中期業績會上，龍湖集團曾表示，龍湖從成立到現在一直保持對技術的熱愛，一直有一批團隊在持續做研發，並且每年都拿出淨利潤的10%用於投資科技，每年也會從校招的生力軍中挑選優秀人才補充研發團隊。
那麼，現在的龍湖，是否真的掌握了“科技賦能”的秘鑰，又將在何種程度上讓外界得以一窺“科技”在“空間即服務”戰略上的生產力？
水下潛行
行業內對於龍湖集團分拆物業上市的猜想持續已久，但無論是半年度業績會還是年報釋出會上，龍湖已經多次回應暫無分拆計劃。2021年3月舉行的上一財年業績釋出會上，龍湖集團的口徑依然如此。
誠然，物業服務往往作為房地產開發的衍生品，業務獲得基本依賴於開發業務，又素有“只收錢不幹活”的偏見，勞動密集型的行業格局之下，部分不成體系的物業服務企業在短視中進一步拉低了行業名聲。
北大光華管理學院實踐教授蔡劍的看法是，物業要實現翻身，物業公司必須進行改革：從過去的資產維護管理方式向數字資產管理方式轉變，從價格人力競爭壓力向價值資本增值動力轉變，從同質化重複型勞動向特色精準創新服務轉變，從勞動力時間的代價向智慧科技高速回報轉變。
龍湖從數年前就開始做出改變。成立研發團隊，加大科研投入，不斷擴大實踐場景，建立了一套完整、系統化和行業領先的科技能力。到2021年9月，龍湖的數字科技團隊已有千餘人，在北京、上海和成都設立了3個研發中心，研發和運維的產品超過200個。
人力成本方面，根據中物研協和上海易居房地產研究院資料，2020年上市物企和500強企業人均創收分別為18.43萬元和15.40萬元、人均管理面積分別為6030.68平方米和5527.64平方米。而2020年，龍湖智創生活人均創收為34.66萬元，人均在管建築面積為9300平方米，屬行業頂尖水平，且過去幾年間的客戶滿意度保持在90%以上。
或許直到這裡，龍湖才認為物業服務能力已經從量變積累成了質變，認為商業模式可以站住腳了，也終於願意把經過重重考驗的物業板塊送去資本市場。
準備的步伐也體現在龍湖智慧服務在過去一年間規模的壯大。
近一年來龍湖智慧服務收併購頻繁。2021年3月以12.73億元收購億達物業全部股權；2021年8月6日收購楷林商務服務；8月25日，完成收購美好幸福物業；9月，向九龍倉集團收購其旗下中國內地部分物管企業100%股權。
關於物業，龍湖管理層曾在半年度業績釋出會上表示， “未來肯定還會繼續加大收購力度”，但選擇標的的標準不是為了收購而收購，“收併購我們還是非常考究的，更多看質量，而不是簡單擴規模。”
商管特色
龍湖智創生活另一半版圖是商業運營，這是龍湖集團的強項。
克而瑞物管在研報中指出，截至2021年9月底，龍湖智創生活購物中心、寫字樓等商業專案總合約管理面積約為0.32億平方米，在已上市和待上市企業中位列第二，僅次於萬達商管。商業物業規模優勢較為明顯。
截至2021年9月30日，龍湖智創生活購物中心平均物業管理收費為每月每平米14.6元，跟行業頭部收費水平持平。從企業收入結構來看，一二線城市貢獻超過90%，未來隨著經濟的進一步發展，這些城市的收入有望持續得到釋放。
商業運營方面，截至2021年9月30日，龍湖智創生活在全國13個城市運營59個購物中心專案，總建築面積為5.7百萬平方米，服務超過13000名租戶。
中信證券首席分析師陳聰認為，龍湖智創生活最佳可比公司是華潤永珍生活，兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合，都具備有全國影響力的品牌，都試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同，綜合化滿足消費者需求，也都具備一個信用強大、穩健發展的母公司作為堅實後盾。
“將龍湖智創生活與華潤永珍生活對比可以發現，二者寫字樓業態毛利率基本一致，主要的差異在於購物中心毛利率。這與過往服務的購物中心絕大部分屬於母公司龍湖集團及其聯合營公司旗下有關，經過市場化定價，招股書顯示，2021年9月龍湖智創生活的購物中心毛利率已經提升至38.1%。”克而瑞物管認為，龍湖智創生活的商管創收能力、盈利能力還未完全釋放，依託商管規模優勢和佈局優勢，隨著經營效率的持續提升，其未來收入和盈利能力有望持續增長。
資本市場對於“商管”一直較為青睞，商管業務相對突出的企業，估值普遍超過普通物企，華潤永珍生活估值一度破百。龍湖智創生活作為背靠龍湖集團的頭部“物業+商管”服務企業，其估值值得後續期待。
科技成色幾何？
從2018年更名為“龍湖智慧服務”時起，龍湖對“智慧”和“科技”的追求就又上了一個臺階，如今衝擊資本市場，龍湖的“科技”力量真的夠硬嗎，這也是市場希望檢驗的課題。
從龍湖智創生活的招股書中可以看到，截至2021年9月30日，龍湖集團共擁有142項專利技術，其中29項為發明專利，並有210項專利正在申請過程中。
招股書介紹，龍湖建立了一套完整、系統化和行業領先的科技能力。包括AI、AIoT及智慧應用，為業務流程(例如投資決策、業務運營、住宅物業管理、商業物業運營和管理)以及員工和供應商賦能。
物業管理服務方面，比如小區的路燈安裝了光線感測器，不僅能根據時間和天氣實現自動開啟和關閉；公共區域有云臺攝像機，發現安全和衛生問題系統會立即生成工單，通知相關人員前往處理；業主在公共休閒區散步，可透過無線網路，連線小區藍芽音響播放音樂；業主離家時，紅外報警系統會啟動，若發生燃氣洩漏，會將報警訊號傳送到物業控制中心……
應用先進科技對傳統物業管理和服務的流程進行數字化和智慧化改造，使運營效率和服務質量得以不斷提升，實現IoT裝置與業務管理系統的資料實時連線，以及裝置的智慧化、自動化和集中管理，大幅提升一線員工作業效率、工作質量、安全性及回應及時性。
商業運營方面，將全流程進行數字化，已經推出八個數字化工具，例如，提供會員服務、營銷活動和線上銷售的“流量線上”、提供租戶服務、租戶經營賦能和增值服務的“商戶線上”、協助資產管理決策的“資產線上”等等。
不僅如此，龍湖智創生活服務拓展至越來越多的物業型別，涵蓋了辦公、產業、公共及其他設施，如政府設施、學校、醫院及公園等，截至2021年9月30日，在管建築面積0.53億平方米。龍湖智創生活希望不斷地發現、挖掘、擴大不同物業型別之間的協同效應及聯絡，更好地滿足物業使用者的多種需求。
龍湖智創生活也先後落地了岳陽城陵磯、重慶廣陽島、成都農博島、北大荒建設集團、蘇州相城高新、瀋陽中德開等城市服務專案。
在內部運營方面，龍湖智創生活利用“小當家”以及工單管理系統等移動網際網路和數字化工具賦能員工，改善內部運營管理，實現高效的工作任務分配、工作質量監控及績效評估，提高管理效率和有效性。
根據招股書計劃，本次募集資金淨額的一部分，在未來一至兩年用於持續提升數字化運營及人工智慧物聯網(AIOT)的核心競爭力，以使客戶享受更好的生活及購物體驗。龍湖智創生活將藉助科技的力量，進一步增強基礎服務能力，洞察、滿足使用者的需求，提升服務水平、增強品牌影響力。
經過數年醞釀，在當下的節點才終於衝刺上市，中信證券預計，龍湖智創生活將躋身一線空間服務運營公司之列，且公司流通股東將直接和間接受益分拆公司的成長。
中信證券認為，物業管理板塊公司估值的分化、物業管理併購市場參與者的減少，有利於在龍湖智創生活上市後提供更好的外延拓展環境。
標普則認為，拆分物業和商管業務在港上市將進一步增強龍湖集團的信譽，也將有助於拓寬其融資渠道，同時進一步加強財務披露和投資者溝通。
