作者 l 橙子
房地產作為一個典型的槓桿驅動型行業，近年來，隨著市場環境逐步進入寒冬期，此前瘋狂舉債擴張的負作用也越發明顯。到2021年，已經有不少房企股債雙殺，債務爆雷，嚴重拖累公司正常經營。
在市場環境難以透過實際經營，快速及時補充企業資本的背景下，確保外部融資渠道暢通，便成為不少房企抵禦寒冬的稻草。
近日，“黑馬”房企中梁控股（02772·HK）釋出公告稱：
公司已提前由境內銀行賬戶完成匯出所有必需的資金至其境外銀行賬戶，用於2022年1月31日票據到期時償還餘下的本金金額及應計利息。本次償付後，未來2個月中梁無到期美元債需償還。
圖片來源：中梁控股官方公告
中梁還在公告中稱：
公司已於2021年12月29日，登出累計本金總額達6881萬美元（佔初始發行本金額約27.52%）的2022年1月到期優先票據。
此後至1月14日，中梁控股稱已購回（但未登出）累計本金總額5189.3萬美元的優先票據。
1月25日，中梁再度釋出公告稱：
1月17日到18日集團進一步購回2022年1月票據累計本金總額達1610.3萬美元，佔2022年1月票據初始發行本金總額的約6.44%，或佔於首次登出後2022年1月票據之未償還本金總額約8.89%。
於本公告日期，中梁累計本金總額達6539.6萬美元的2022年1月票據已被進一步登出（第二次登出）。於第二次登出後，2022年1月票據的未償還本金總額為1.16億美元，佔2022年1月票據初始本金總額約46.32%。
圖片來源：中梁控股官方公告
在當前美元債頻頻爆雷的環境下，中梁能夠如約且提前還款，對於提升投資者信心作用明顯。但這波操作，或許也從側面說明中梁對海外融資渠道暢通的渴望。
高週轉、高負債
現金流對中梁控股至關重要
隨著三道融資紅線，以及市場環境對房企國內融資通路的多重限制，近年來房企內地融資屢屢受阻，由此海外融資也成為不少房企首選，中梁控股也不例外。
一方面，作為有業內小碧桂園之稱的中梁控股，自2016年以來，便藉助樓市最後一個黃金期依託高週轉模式，實現快速發展。
2016年，中梁銷售規模只有區區190億元，到2018年，中梁僅用了三年時間，便成功邁入千億房企俱樂部，全年銷售規模達到1015億元。
到2020年，中梁全年銷售規模已經增至1688億元，幾乎可以排進國內一線房企陣營。
2021年，儘管中梁銷售增速大幅下滑，降至1.78%，且未完成1800億年度銷售目標，但全年銷售規模仍達到1718億元，排進百強房企陣營綽綽有餘。
圖片來源：中梁控股官方公告
而中梁這種依靠高週轉支撐的規模增長，需要輔之以充沛現金流。從拿地到蓋樓再到銷售，都需要資金去支撐快速流轉。
另一方面，中梁近幾年高速增長所積累下來的高額債務，在如今市場寒冬背景下，面臨更大的償付壓力。
根據其2021年半年報：
截至去年6月，中梁負債總額已經達到2595.76億元。而在2016年業績起飛之前，其負債總額只有456.70億元，2015年則只有137.44億元。
圖片來源：東方財富
且在中梁高額負債結構中，流動負債佔主要比例。
2021年上半年，中梁流動負債總額高達2274.53億元，佔總負債比例達88%。其中短期借款158.39億元，應付賬款及票據258.23億元，其他流動負債則高達1293.96億元。
圖片來源：東方財富
在中梁整體有息負債中，截至2021年6月就達到近546億元，其中需要1年內償還的有息負債合計達232.39億元。
圖片來源：中梁控股2021年半年報
同期中梁控股現金及現金等價物僅為355.35億元，儘管勉強能覆蓋一年內到期債務，但算上其他上千億流動負債，中梁償債壓力之大，可見一斑。
而且，廣為詬病的明股實債，也在進一步做大中梁的真實負債水平。
中梁所奉行的阿米巴模式，其本身就是一種明股實債。
即把投資人當作股東，而不是債主，投資人不是借錢給企業，而是投資企業。投資人的收益，不再是利息，而是分紅。
其好處在於不僅可以投資名義變相融資，還能確保投資人不會隨時退出。可即便如此，中梁每年仍要拿出一部分利潤對投資人的“償債”。
由此，也導致中梁少數股東權益長期居高不下。根據其2021年半年報，中梁控股少數股東權益為225.78億，佔全部股東權益比例超6成。
圖片來源：東方財富
一面是高週轉經營需要大量現金流，一面是較大的償債壓力，中梁對現金流的渴求度之高，可見一斑。這也就不難理解為何如此缺錢仍要提前還債，其目的或許還在於確保信用評級，以便下一筆融資。
盈利質量不高的飛速發展
之所以如此，從根本上來講，還在於中梁規模快速增長的同時，卻沒有與之匹配的高盈利質量。
2016年以來，中梁進入發展快車道，營收也從2016年的29.25億元，增至2021年上半年的329.06億元。
圖片來源：東方財富
但營收快速膨脹，其毛利率和淨利率卻並沒有同步增長。
從2016年至去年上半年，中梁毛利率始終維持在20%左右，淨利率則常年維持在7%-10%左右，低於行業平均水平。
圖片來源：東方財富
由此也導致中梁現金流情況並不算太好，2021年上半年，中梁僅實現經營性現金流淨額22.81億元，而在銷售情況比較好的2020年和2019年，該指標則分別為4.41億元和-203.29億，整體波動性較大。
圖片來源：東方財富
此外，1月16日，由於多元業務經營欠佳，中梁控股在一份集團組織架構調整通知中，表示控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合，此舉也意味著中梁將回歸地產主業。
據媒體報道，此次架構整合涉及三個部門共345人，包括控股集團總部148人，新基礎建設支撐集團164人，以及其他組織33人，其中80餘人擇優迴流。
1月17日起，這些因架構調整導致沒有明確落位的員工將安排正式離職，此次調整涉裁人數預計超百人。
這也從側面說明，中梁的創新業務拓展並不順利，迴歸地產主業從某種程度而言，也是無奈之舉。
不過，按法定程式對離職員工進行賠償，中梁也算當前裁員潮中的良性企業。
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