這是熊貓貝貝的第888篇原創文章：

中國歷史萬古長青，延續了超過五千年的文化，未來要走的路還有很遠很遠。

那麼在，未來對於中國經濟和社會發展的歷程記載裡面，關於中國房地產經濟，樓市和房價，2021年，必然會有資格擁有自己的一席之地。

炒房三城（深圳，杭州，合肥），全面降溫，量價雙跌；

從頭部房企，到地方房企，大小房企遭遇債務和信任的危機，行業迎來前所未有的至暗時刻；

百強房企權益口徑銷售額自08年金融危機以來首次下跌；

房地產經濟上下游產業陷入蕭條，曾經高薪高收入的高光和輝煌不再；

集中供地後三輪土拍行情和溫度持續向下，300城賣地收入6年來首降……

房地產行業，磕磕碰碰地進入了全新的2022年，前路如何，言之尚早。

看多看好的人不在少數，無論是透過過去20年房地產經濟野蠻成長的紅利實現了財富身價暴漲的群體，還是透過努力將自己的現金積蓄和未來幾十年收入透支換成了房子的群體，有著充分的理由和動力，對中國房地產的未來有著堅定積極的態度；

當然，看空唱衰的人永遠都有，無論是什麼需求存在差異化滿足的情況之下，都會有對立情緒，這很正常，也能理解。

事實上，2021年，面對過山車一樣表現的中國房地產，很多人都沒有意識到，這是一個重要關鍵的時代轉折點。

這篇文章，迴歸本行，和各位讀者朋友們一起，從六個維度覆盤2021年，中國房地產在20多年的發展歷程中，所面對的關鍵重要時代轉折，從不同的角度來對2021年的樓市進行一個還原和本質認識，然後在這個後視鏡的基礎上，還會對2022年，中國房地產的走向和趨勢，進行一個理性，客觀，專業的展望和預判分析。

行業入冬，情緒低迷，預期改變的房地產經濟，還能重新振作，大放光彩嗎？

或許，看完這篇文章，就能有一個比較靠譜，比較清晰的觀點和結論。

內容硬核，錯過不再。

馬上就過年了，這篇文章的序號也非常吉利，那麼在這裡，就提前給所有長期認可，支援，關注我的讀者朋友們，拜個早年，同時也祝願所有中國人，和我這篇文章的編號寓意一樣，在全新的一年，財源廣進，發家致富！

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
• 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

（如果這篇文章在網易或者其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）

選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

圖片來源：頭條相簿

1

2021年，在時代轉身過程中遭遇毒打的中國房地產

2021年，對於所有房地產經濟關聯的個體，行業，公司而言，雖然已經塵埃落定，但是註定是悲多喜少的一年。

從2020年下半年開始的這一輪來自於國家最高意志層面和頂層設計，勢大力沉，態度堅決，全維度無死角的調控以來，隨著時間和效果的醞釀，發酵，還有發揮作用，讓中國的房地產行業，樓市和房價，遭遇到了過去20年裡面罕見的衝擊和考驗。

2021年全年，全國超過650次的相關調控，折算下每天基本要被調控近2次，就像是一場大型的外科手術，從頭到腳都在挨刀，捱了個遍。

不過所幸，最嚴也不過是敲打，而不是像課外教培那樣，一紙檔案給判了死刑，還是那種沒得商量，不帶緩和地立即執行。

對於中國房地產經濟而言，2021年，與其說是在時代轉身過程中遭遇了毒打和教育，其實更像是一次自上至下的深層次重塑。

當然，任何重塑都是必然伴隨痛苦和煎熬的，而對於這一次針對房地產經濟的重塑的力度，完全可以說得上，和一個普通人，骨頭打斷，重新生長接合一個級別。

接下來，就從6個關鍵維度，一起來對中國房地產飽受疼痛，煎熬難耐的2021年重塑過程，進行一個全面覆盤，當然有的重塑已經完成，有的重塑還在進行，而有的重塑，將持續延續：

1、規則層面的重塑：“三道紅線”管房企，“兩道紅線”管銀行，金融和房地產的關係迎來時代改寫。

經濟環境中的規則，才是決定經濟迴圈，商業模式的根本，也正是因為這一次規則不再停留在檔案和政策表達上，進入了現實，才讓過去負債驅動，追求規模，資金騰挪的大小房地產公司，被打了一個措手不及。

曾經很多房企老闆自以為是的各種賬本花活，財技手段，還有僥倖心理，面對國家力量，那還是不是和小孩子過家家一樣可笑？

有句上海話就是這個意思：“門背後撤汙，不過天亮。”

國家調控，監管，金融三管齊下，一切的小花招，小伎倆，就成了招致毒打的理由。

規則變了，對於一個經濟迴圈，一個商業模式來說，才是真正的考驗。

要麼出局，對應的就是風險出清，清算離場；

要麼就是適應，改變玩法以求在全新的規則環境中繼續生存發展。

沒有第三條路，苟喘殘存，時代不容。

2、“官方認證的房價縮水”：二手房指導價，刺破了中國房價虛假繁榮的泡沫。

2021年，從未見過的官方指導價，降臨在了中國的樓市環境之中，這絕對說得上是一個劃時代的政策工具。

官方指導價，二手房價格掛鉤金融評估和貸款額度，這絕對是打蛇打七寸，醍醐灌頂式的市場教育：中國的市場經濟最終解釋權歸誰，永遠都在國家的手上。

很多人都沒有意識到，這是中國房地產市場的價格泡沫，被國家主動刺破的一個重要標誌。

國家給出的二手房指導價，意味著官方認證的價格，國家託底的價格，這麼說是不是好理解一點？

同樣，這也意味著，中國樓市中的炒房群體和資金，被逼到了絕路。

清醒一點，其實邏輯關係非常簡單，那就是隨便市場如何折騰，只要國家一出手，馬上就能打回原形，既然是炒房投機，那麼政策調控風險在中國就是繞不開的。

3、鶴崗的“財政重整”，正式地宣告了很多城市的土地財政邏輯，迎來拐點。

2021年，兩個重要的訊號，一個是鶴崗公開財政重整，一個是土拍市場遇冷，300個城市的土拍收入不同程度相對於過去幾年，別說增長了，而是出現了明顯的下降。

前者，是說明人口外流，資源枯竭，經濟萎縮的城市，連土地財政都無法運轉，鶴崗不是第一個，肯定也不是最後一個，中國那麼多城市，只是沒有放到檯面上來說而已，這個明眼人都知道。

後者，資料顯示，去年300個城市“成交各類用地20.2億平方米，同比下降17.1%；出讓金總額為5.6萬億元，同比下滑9%”，甚至還有部分房企出現“退地”的操作。

對應的是很多城市，特別是對於土地財政高度依賴的城市，2021年開始，財政吃緊，將會成為必然的現實趨勢。

這就是時代轉身：對於很多城市來說，依靠土地運轉騰挪倒賣，躺著賺錢的好日子，過到頭了。接下來，先還賬，再發展，至於能不能行，那就是另一回事了，20多年的土地財政，恐怕還需要時間去消化和適應。

連國家下屬的管理部門都吃不上土地財政這碗飯了，更不要說房地產行業和樓市了吧？

4、行業入冬，關聯的上下游也難受，行業中人遭遇煎熬之年。

一個行業的真實情況，看資料看宏觀看政策，都比不上看行業群體的生存現實，收入水平，穩定程度來得更加直接和具有說服力。

2021年，對於房地產人，關聯房地產上下游的行業，公司而言，恐怕已經不需要什麼語言去描述了，沒有最慘，只有更慘。

作為曾經和金融，網際網路這樣的高薪行業齊肩的房地產行業，2021年，但凡是有自媒體或者任何輿論渠道說房地產的好話，都一律可以看做是善意的安慰。

整個房地產行業，自上至下，高管離職，中層最佳化，基層洗牌，2021年，在房地產行業，年終獎都算得上是禁忌敏感詞了……

端著飯碗的，戰戰兢兢，如履薄冰，已經不再端著飯碗的，恐怕對再次端起房地產這碗飯，也沒有多大的信心和把握，甚至說期待了吧？

這樣的行業現狀，能夠還原真正的房地產經濟的現狀了吧？

5、帶有黑色幽默的年度房地產熱詞“保交樓”背後，是中國房地產行業的風險持續艱難出清。

2021年，房地產行業的風險出清，都已經延續進入2022年，成為中國經濟結構中貨幣迴圈和經濟增長的堵點了。

當然，形成這樣的風險出清遭遇堵塞，成因不管多複雜，落到最後還是一個錢字。

事實上，2021年中國經濟大環境的貨幣緊縮，對經濟結構中各行各業的抑制都是普遍存在的，只不過槍打出頭鳥，房地產家大業大，首當其衝而已。

和其他行業不一樣的是，疊加了規則變化，市場遇冷的現實情況，讓中國房地產行業陷入一個現實困局：很明顯的一個邏輯就是，在行業債務風險沒有出清以前，是無法得到來自於國家金融層面，正規渠道的輸血的，房地產行業天生的高槓杆高負債屬性，面對政策，市場和規則環境的突然變化，猶如高速奔跑的狀態下，遭遇了迎面一錘。

錘已經捱了，那麼接下來肯定是以出清風險為第一方向，在這樣的邏輯關係之下，對於行業的經濟運轉，產品保障，合同履約等等維度，就必然會成為風險傳遞和轉移的方向。

所以，即使對於市場和購房群體不公平，但是這樣的出清風險已經事實出現了。

任何的風險出清，都是必然伴隨痛苦和煎熬。

6、三個關於房地產未來的宏觀訊號，都是利空。

第一個是人口，2021年全年中國淨增長人口只有48萬，長期看人口，人口資料釋放利空，看什麼呢？

第二個是房地產稅，2022年已經定調是落地元年，任何資產一旦進入成熟稅收管轄規則環境，對應的就是必然的價值迴歸，泡沫考驗。

第三個是住有所居，來自於國家最高意志的提法，說明對未來居住需求，供需擠壓的情況解決思路和大方向，已經發生了變化：不再市場自行調節，而是國家下場，建立保障機制。

這三個宏觀訊號疊加在一起，已經給中國未來的房地產，樓市和房價，明確了方向。

總結一下，過去的2021年，中國的房地產和樓市，遭受了野蠻成長，高速發展20多年以來，來自國家意志和頂層設計，最嚴厲的一次調控，而其中很多方面，不僅僅在形式上，在本質上，也出現了改變。

2021年，中國房地產是“大破”之年，而2022年，將成為“破而後立”之年，但是重新立起來的房地產，已經不是曾經的房地產了。

圖片來源：頭條相簿

2

經歷了毒打和寒冬考驗的房地產，全新一年，被利好包圍

其實從2021年12月份以來，到2022年開年這段不長的時間裡面，中國的房地產，被各種利好包圍了：

• 金融層面，LPR降息了，長期橫盤的5年期LPR也鬆動了，在房地產市場信心最脆弱的時候，在一片悲觀情緒中，穩定房地產市場的信心保衛戰，正從廟堂之上開始蔓延。

• 從態度上，央行開年第一次釋出會，罕見地用上了“防止信貸塌方”這樣的表達，雖然沒有明說房地產，但是能到塌方這個級別的，除了房地產這種重資產行業，也沒有別的備選了吧？

• 從行動上，金融放鬆，國資下場，沒有大張旗鼓，但是對於遭遇債務風險的民營房企進行“收編”工作，已經不是什麼秘密。

……當然，利好訊號，還有很多，從訊號到現實，也需要時間和過程，有些事情，急不來。

那是不是說房地產就會回暖，樓市將再次騰飛，房價即將反彈？

恐怕沒有那麼簡單，沒有那麼理想，這不是潑冷水，而是客觀理性。

經濟環境，任何問題，最終還是要回到貨幣管控上解決的，經濟問題只有在市場中解決。

從緊縮到寬鬆，從絕緣到傳導，從貨幣埠到信用埠，2022年在中國經濟和貨幣環境中，釋放出來的訊號和趨勢，都沒有問題。

但是本質和性質，包括型別，和以往的大水漫灌，強力刺激，能一樣嗎？

如果不一樣，那麼就不要簡單地用經驗主義去麻醉自己，2022年的放水，就算會到來，在時機上，形態上，本質上，或許和絕大多數人理解和認為的放水，是完全不一樣的。

還躺在ICU裡面插著管子，被監控著心跳血壓，就不要去惦記馬上就能恢復健康，出門直奔夜總會了。

即使利好訊號包圍，也只是訊號而已，客觀來說，大水必然到來，也需要到來，但是調控枷鎖，房地產稅長效機制，還有金融信用端的國家鬆緊態度，恐怕對於房地產而言，會出現必然的區別對待。

按照國家對2022年經濟的思路和規劃，保持穩定的健康持續，或許才是最大的可能。

對於行業如此，對於樓市如此，對於房價，同樣如此。

圖片來源：頭條相簿

3

展望未來：該變的，已經開始，不變的，永恆存在。

當然，市場和價格不可能永遠穩定，總是會有伴隨趨勢的波動存在，關鍵是，如何波動，趨勢如何，才是關鍵。

2022年，對於中國的房地產而言，應該分成兩個階段來看。

第一個階段，是風險出清，要麼徹底出局，要麼坍縮穩健，而且這個過程必要會受到國家重視，無論是效率還是力度的角度，都會加快這個過程的完成。

第二個階段，是行業健康的情況下，中國的房產，在不同的城市和地區，將迎來一個“價值迴歸”的必然過程，當然，這樣的過程有可能是被動的，比如那二十多個出臺限跌令的城市，這樣的過程也可能是主動的，二手房指導價的城市，也已經超過15個。

緊隨在深圳之後，2021年全國已有上海、成都、東莞、無錫、西安、紹興、寧波、金華、衢州、廣州、三亞、溫州、合肥、北京共15個城市陸續推進二手房指導價或類似政策。

這是兩個極端，是管理已經要主動干涉市場價值的表現，而更多的城市，夾在中間，由城市基本面，市場需求，還有經濟情況等多維多元因素存在的動態環境中，完成價值迴歸的過程。最好和最差的結果都已經有示範，無非就是一個時間和過程的問題了。

基於以上的階段分析和判斷，2022年，中國房地產和樓市的關鍵詞，應該是“分化”和“挑戰”。

1、分化，來自於決定房價的城市經濟基本面，人口流向情況，以及地方管理水平，這些“不變”的東西所決定的。

比如一線城市的定位，這麼多年過去了，有變化過嗎？

（以重慶為例，GDP就1次超過廣州，就能說重慶是一線城市了嗎？）

2、挑戰，來自於房地產經濟規則和國家態度變化以後，土地財政玩法不再可行，對很多城市和地區的房價，帶來的挑戰。

其實2021年可以看做是全新規則和時代環境的試金石年份，也可以看做是一個價值驗證的極限壓力測試年份，如果2021年房價撐不住的，那就很值得警惕了。

房價的上漲，本質上是貨幣的擴張和寬鬆導致的經濟現象，而現在國家對於貨幣寬鬆的邏輯已經變了，那麼未來很多城市的房價是否能夠繼續上漲，最終還是要回到價值本身，購買力支撐，以及供需情況來看的。

沒有金融伴生的市場，就一定是價格迴歸價值的必然趨勢。

簡單來說，就是標題原話：該變的，已經開始，不變的，永恆存在。

有價值的，永遠有價值，而退潮以後，有些泡沫，躲不掉破碎的命運。

圖片來源：頭條相簿

寫在最後：

兩個深度本質的角度，普通群體該如何理性實際的去看待中國的房地產？

中國的房地產，承載了70%以上的居民財富，遭遇2021年這樣的時代和規則的劇變，對市場情緒和價值預期，有了很大的衝擊，也對信心，造成了影響。

這可以理解，金融化的樓市，利益關聯，財富承載，說不動搖都是假大空的虛偽。

那麼，作為普通群體，應該如何理性實際的去看待2022年中國的房地產呢？

文章最後，和大家談兩個有深度，觸及本質的角度：

首先來說，從國家層面來看，房地產依然是中國經濟結構中，當之無愧，沒有爭議的核心資產。房價最終對應的，是中國國家財富的重要衡量評價基礎之一。

那麼，從國家的角度來看，先不說房價暴跌對市場和社會財富的損傷，房價下跌，是不是國家財富的蒸發？

不說中國，全世界任何國家和經濟體，保障國內經濟環境的核心資產穩定，是國家進行經濟管理的第一任務和責任所在。

從這個角度來看，中國的房價從整體上來看，是必然能夠得到國家的全面維護和託舉保障的。

其次，對於中國民眾而言，房子，是唯一具有普適性，安全性的財富沉澱渠道，沒有之一，最重要的，具有使用價值的房子，在市場經濟私有制紅線底線的規則之下，保底價值是永遠存在的。

當前中國樓市最大的信心問題，其實不是什麼炒房投機群體的暴雷，既然是投機，遭遇風險波動栽了虧了，不值得同情，買定離手的事情，哪有什麼包賺的說法？

其實很多人都沒有看到關鍵，其實是中國當前經濟環境的下行壓力，導致了很多真正的剛需和中產群體，收入受限，對於維持房貸產生了現實困難和不確定擔憂，更不要說沒有房子，還在繼續努力積攢首付的群體了。

如果真正的剛需群體在經濟環境中無法保障能夠獲得足以覆蓋債務成本，並且保障生活的收入，這才是關鍵風險。

從這個角度上來看，降房價有用嗎？如果房價穩定，那麼對於維護自身的財富持有，必然是有動力的，但是如果房價穩不住，持續下行，那麼對於中國經濟環境來說，那就會將社會經濟迴圈，拉入惡性迴圈的深淵。

這就是國家“穩字當頭，穩中求進”的經濟思路的根源所在，而這個思路，其實也很好的揭示了房產的本質和國家的定位：要能夠成為社會財富和經濟迴圈的穩壓器。

所以，總的說下來，中國房產的資產屬性，賺錢效應的黃金時代已經過去，2021年的重塑，2022年破而後立，對應是中國房產迴歸消費屬性，迴歸底層低收益高安全的底層資產屬性。

這是國家想要的終極結果，當然，這也是時代必然的趨勢和方向。

這也算是一個地產人，對自己所處的行業，進行的一次客觀理性，專業出發的覆盤和展望，看懂了這篇文章的邏輯，那麼，對於2022年該不該買房，值不值的買房，當前的房價合不合理……等等的疑惑和問題，就應該沒有什麼疑惑了吧？

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馬上就過年了，我也要準備休息了，祝各位讀者朋友，新年快樂，新年新氣象！

圖片來源：頭條相簿

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