原創 顧問君 北京樓盤測評 2022-01-22 15:58
天恆·學院裡（以下簡稱：學院裡）是目前北京現存限競房中最火的專案之一。顧問君的讀者群裡，幾乎每天都有人詢問該專案的問題。有幾個問題，還真把顧問君給問住了。因此，顧問君決定再探學院裡，為大家準備更詳細的解答。
不探不知道，一探又發現了倆問題:
1、周邊噪音如何解決？
學院裡位於海淀區學院南路與交大東路交匯處，擁有二環絕版位置，帶學區，房價和周邊二手房價格倒掛約3萬元/平米，讓購房人趨之若鶩。
但距離地鐵13號線最近處不足40米的間距，以及上下班高峰期地鐵2分鐘經過一次的頻率，同樣讓人頭疼。有讀者朋友現場用“分貝儀”噪音測試軟體做了測試，距離地鐵最近處的室外噪音超過了80分貝。
根據讀者朋友提供的影片我們可以直觀感受到地鐵透過高架橋時的噪音，甚至隔著螢幕都能感受到現場的震動。
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該報告源自“分貝儀”軟體
噪音檢測軟體顯示2分鐘內，相向而行的兩列地鐵經過專案東側時的噪音值，最高超過80分貝。這樣，專案東側的2號樓一單元受噪音影響比較大，白天開窗的話，居住舒適度會受影響。
不過13號線地鐵沿線已經存在很多老小區，當地居民是如何解決的呢？
“一定要用好窗戶。”一位當地居民告訴顧問君，自從家裡換了系統窗，平日不開窗，室內還是比較安靜的。“不過這種窗戶很貴，差不多要四五千元一平米，選這邊的房子一定要提前想好”，這位居民提醒道。
據顧問君所知，學院裡是限競房專案，這類專案利潤較低，開發商成本壓縮到了極致。因此，市面上的限競房專案交房時，業主維權頻發。學院裡能否例外，要等交付時見分曉。
2、是否存在捆綁銷售？
提出這個問題的是一位熱心讀者，他認為“天恆不會做雷鋒”，學院裡專案無論如何算賬都不賺錢，所以專案可能會在捆綁精裝、車位等方面想辦法加錢，會不會存在銷售陷阱？
我們先看看這位朋友的算賬邏輯：
有著國資委背景的天恆在2017年10月以16.5億元+36%自持，一舉拿下四道口地塊，也就是現在的學院裡。專案建面31272平米，扣除回遷安置房1370平米，5000平米地上商業用房（以3000元/平米向大鐘寺農工商公司出售），以及無償向北京金海翔建築公司提供945平米地上商業用房，還剩23957平米。再減去開發自持比例36%（約11258平米），專案可售面積約為12699平米。
以85373元/平米均價計算，專案可售貨值約108415萬元。加上出售給大鐘寺農工商公司的商業回款1500萬元，總貨值共計109915萬元。
而這塊地在天恆手裡已經握了4年零3個月，以天恆2021年度第二期中期票據融資利率3.62%來計算，這筆土地款的資金成本約為25385萬元。建設成本按4000元/平米計算，31272平米建設成本約為12508萬元。據悉，2021年7月學院裡就已完成封頂，這筆工程款大機率已經支付給北京建工。
按以上條件計算，即便專案現在開盤，且開盤即罄，仍然有9.3億元的缺口。這還是在沒有計算運營費用和稅費的情況下。
如何填上這個窟窿？學院裡能夠貢獻收入的就剩下出售地下面積和自持面積出租了。
有人說四道口的租金逆天，80平米的新房月租接近1萬元左右，也就是約120元/月/平米，即1440元/年/平米。天恆自持的那36%（約11258平米）如全部出租，每年可收入租金1621.15萬元，那麼70年就是11.34億元，可以覆蓋這9.3億元的缺口。
但是這裡有個問題，當下已經形成虧損缺口的9.3億元也是有機會成本的。如果是借款，每年都有利息；如果是自有資金，則有機會成本。在這裡姑且將這部分資金的機會成本按照3.62%的複利計算，那麼這9.3億元30年後本息合計近13億元。
而天恆是否會直接動用自身資金填補這9.3億元的缺口？還是邊收租金邊補缺口，就要因公司決策而異了，我們不展開探討。
如果我們將天恆持有部分70年的收租作為一樁生意來看，每期現金流（即年租金數額）為1621.15萬元、期數為70年、資金年利率同樣按3.62%計算。如圖所示，這筆租金在當下的折現值只有約4.1億元。
如此看來，無論天恆怎麼選擇，都是個不太划算的買賣。因此，這位朋友還是擔心學院裡會採取捆綁銷售等辦法減少損失。
不過，據顧問君瞭解，這位朋友可能是想多了。顧問君諮詢了很多人，包括天恆公司的相關人士，均沒有獲得學院裡會捆綁銷售的訊息。
顧問君認為，這個區域房屋單價較高，用房價的一半買個倉儲用來堆放家中雜物，是十分必要的。這樣可以最大程度減少雜物對室內有限空間的擠佔。
而車位在內城同樣是緊俏資源，尤其四道口周邊很多老舊小區施劃的停車位本來就少。道路兩旁的停車位晚上7點到早上7點，停車兩個小時1元，所以這些車位白天基本都是空的，一到晚上瞬間停滿。
基於以上考慮，學院裡的倉儲和車位非但不用捆綁，反而會是搶手貨。更何況，學院裡是萬眾矚目的專案，天恆作為北京國企更不會在這個專案上為了些許利益做小動作，只是希望倉儲和車位的定價更合理。
此刻是該體現天恆國企責任擔當的時候了，這個專案上可能會虧點錢，但是天恆在北京專案眾多，將來可以從別的地方找補。
也未可知。
