1月20日上午9點15分，中國人民銀行準時釋出了1月LPR報價，其中1年期LPR報價從3.8%下調到3.7%，5年期LPR從4.65%下降到4.6%。LPR是我們購房環節需重點關注的要素之一，而LPR的下調會讓很多購房者的月供減少，但2022年真的適合購房嗎？
#房地產#中投大通投資控股集團副總裁、建緯國際諮詢集團合夥人、國家發改委中國投資協會主任助理史昕明博士認為雖然LPR下調，但購房者每月的月供數額減少有限，短期內對購房者的購房成本和購房決策不會產生太大影響。不同城市還需考量當地銀行所執行的利率，另外，房貸合同中是固定利率還是浮動利率也會影響購房者能否享受LPR下調所帶來的紅利。
以下主要從財經、市場環境角度根據購房目的分別闡述2022年購房者需考慮的方向：
一、投資型購房
2021年，全國近60個城市的房價有所下跌，一些房企實施大幅降價進行促銷，降價幅度最大近40%，由此可能產生一些投資機會，但總體而言，投資房產的紅利已大不如前。
2021年下半年，眾多城市對房地產實施上限備案價或限跌令以防止惡意競爭或不當的市場行為，從而在一定程度上購房者可對該城市房產價格高低位或浮動區間進行評估。
而購房成本與增值空間是影響購房者決策的主要因素，而人口流動可影響房產價格的走勢。如目標城市存在嚴重的人口流出現象，則建議投資房產者慎重考慮。
同時，購房者所購置的房產在未來時期的漲幅比也是重要因素，很多房產增值空間有限，甚至難超房貸利率。如目標地市存在限售限購政策，則對資產流通性影響巨大進而影響投資收益。
另外，對於流通性相對較弱的商業房產，回報機制多采用出租方式，投資行為更需謹慎。如今眾多城市的商業配套已相對完善，而隨著網際網路的發展，尤其是疫情後的商寫辦公室、商鋪空置率明顯上漲。投資者需慎重考量該專案的地理位置、商業氛圍、區域規劃、環境基礎、交通情況、客流量等情況。
二、自住型購房
如果是自住購房，各大銀行基本大力支援剛需房購房，一些城市對房貸利率也進行了下調，貸款政策一定程度上利於以自住為目的的購房。
購房者支付方式（全款或貸款）可影響購房成本，如是全款購房，所涉房企的優惠政策就需要重點考慮。目前我國房貸利率在5.3%左右，考慮通脹情況、貨幣貶值情況，利於購房者優先考慮貸款方式。
同時，在疫情衝擊和經濟轉型的背景下，史昕明先生建議購房者對目標專案房企的資金鍊情況和三道紅線（剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比）等情況進行了解，以降低投資或其他風險。
此外，房產市場供需關係正在發生變化，房產市場供給量在逐漸增加，而通過了解中國人口結構變化、人口基數變化、城市區域房產交易等情況，剛需購房者可在享受財政政策紅利的同時有更多而選擇進而最佳化其自身市場行為。
中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾於2022年1月18日表示，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步迴歸常態，市場預期穩步改善。央行將依然堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，全面落實房地產長效機制，促進房地產業良性迴圈和健康發展。
在國家宏觀調控的指引下，我國LPR的下調並非以重振房產為目的，債務危機嚴重的房企也很難因此有所改觀。穩定房市，降低購房成本，利好剛需購房者的同時，防範金融風險才是重中之重。
本文僅作為參考，不構成投資意見。
來源：國家發改委中國投資協會 史昕明
