今天是大寒，北半球最冷的日子，再過10天就過年了。
但樓市裡的人更關注今天上午釋出的一個數據——5年期LPR（中長期貸款利率）——也是房貸的參照利率。
這個資料已經很久沒有變動了，上個月央行下調了1年期LPR，但5年期的紋絲不動。
直到前兩天，央行下調最新一期的MLF中標利率10個基點，人們終於看到了房貸利率下調的希望。
兩個小時前，央行宣佈5年期LPR下調5個基點，也就是房貸利率下調5個基點，這是“央媽”送給房地產的新年紅包。
我們感受到的房貸利率，是由5年期LPR+加點而構成的，比如現在的5年期LPR是4.6%，我們的房貸如果是5.2%的話，就是加了60個基點。
所以，房貸利率的下調，可以下調5年期LPR，也可以下調加點。
比如蘇州的首套房貸利率，從最高超過6%，下調到了最低4.9%，下調的就是加點。
但5年期LPR的下調更加具有根本意義，它意味著房貸利率全國性的下調。
金融部門對買房的鼓勵訊號十分明顯。
回憶這輪樓市的調整，始作俑者正是金融部門，從三道紅線，到涉房貸款總額限制，再到拿地資金嚴管，無不體現出金融對房地產的控制力。
金融部門出手後，我們才看到房企暴雷，樓盤停工，房貸批不下來，二手交易暴跌，直至土拍集體躺平。
這輪調控，首先應該肯定其積極意義。在人口增長見頂，國內外經濟增長乏力的大背景下，地產行業瘋狂加槓桿，矇眼狂奔，最終無疑會帶來巨大災禍。但另一方面，我們也必須承認，這輪調控脫離實際，簡單一刀切，導致了行業硬著陸。
就像老司機當初在評價調控時所說:調控部門高估了房企的承受力，低估了行業潛藏的風險。
幸好轉變還算及時，從去年國慶開始，調控的風向就在往積極方向轉變，但力度是不夠的，樓市繼續在往下走。
連帶的不僅僅是房企持續爆雷和停工爛尾，還有固定資產投資下降、地方財政收入銳減、GDP增速大跌。
系統性風險隱現，必須要用猛藥了。
第一劑猛藥是降準，就在恆大公開違約的第二天，所以老司機才說是為拯救房企而來。從結果看，降準止住了樓市的自由落體，二手房交易在底部企穩，爆雷的多米諾骨牌被阻斷，慘淡的土拍也終於有了批次成交。
但樓市的雷仍然沒有排除，接下來幾個月都是開發商的還債高峰，而同期又是春節淡季，回款跟不上，樓市隨時還有下墜的風險。
雖然搶救過來了，但ICU還不能出來。
於是我們看到了第二劑猛藥，併購貸款。用金融部門的話說，就是鼓勵健康的房企收購有問題的房企的樓盤。收購的錢從哪來呢？銀行發行了併購貸款。
還特意說了，併購貸款不計入房企的三道紅線。
言下之意，健康房企你們可以甩開膀子幹了，要錢給錢，還不納入考核，快去收購吧。
這是非常精準的一招，可以從根本上解決停工爛尾的問題，不但可以保交付，保穩定，也可以讓建設部門不倒閉，農民工兄弟不失業，固定投資不滑坡。
最近有兩個透心涼的資料，一個是人口去年只淨增了48萬，意味著馬上要負增長了；另一個數據是GDP只增加了4%，簡直可以用“失速”來形容。
所謂失速，就是飛機低於一定的速度之後，就會從天上掉下來。
所以，今年GDP一定要保5。
透過這次調控，決策部門再次清醒的認識到了房地產對於整個宏觀經濟的影響，由此第三劑猛藥開出來了。
7000億MLF+1000億逆回購+降息+央行對市場直接信心喊話。
可以說是一套組合拳。
前天，央行副行長劉國強對外表示，要把政策工具箱開得更大些，要防止信貸塌方，要充足發力、精準發力、靠前發力。
這些話翻譯過來就是:要投放更多的資金，要防止企業資金鍊斷裂，要給夠額度，要越快越好，別讓錢躺在銀行裡。
毫無疑問，接下來各種貸款會容易多了。
這個時候還應該對樓市悲觀嗎？沒理由了。
悲觀唯一理由只能是不接受：我不聽，我不信！
按照現在這個政策的力度，接下來收購的浪潮會席捲樓市，寧波因為樓盤不多，可能感受不太明顯，但那些曾無路可走的開發商，政策給了他們一條生路。
我們以為的開發商跳水，大機率是看不到了，等著抄底的人，要失望了。
週二，老司機曾簡單回顧過寧波的待售樓盤，在庫存總量不足的情況下，許多板塊其實並無激烈競爭，一旦購房者進場，這些樓盤的壓力將會煙消雲散。
我們要清醒的認識到，前幾個月的成交，並不是市場的常態，只是購房者信心崩潰的表現。成交量回升，逐漸過渡到常態，是必然。
過度狂熱是不正常的，過度謹慎一樣不正常，都不能作為判斷未來的依據。
對於自住和改善客戶來說，是時候關注樓市了。關注政策變化，更要關注成交的變化，如果還稀裡糊塗的以為房價會跌，或者猶豫不決，你可能會錯失這個春天。
對於想賣房的房東，特別是置換的房東來說，蕭條就要過去，換房的時機就要到來，應抓緊即將到來的回暖，不要留戀，不要因小失大，迅速果決的完成置換。
對於一心想抄底的客戶，請降低期待，不要給自己設目標，一定要低於什麼價位才買，今年你可能等不到那個價位，也可能永遠等不到。
對於想投資、炒房的客戶，要努力提高自己，把自己轉型為一個專業的長期投資者。樓市仍然有投資機會，只不過變得更專業、更困難了。
話說回來，有老司機在，莫比哈撒！
說錯了，應該是：有央媽在，怕啥呢？
本文源自微信公眾號——房產老司機
