房子，能給人一個溫暖的家，同時也能給人帶來絕望。
前幾天衝上熱搜的劉學州事件，相信大家都有所耳聞了。
年紀輕輕的一位河北小夥兒，選擇在三亞的海邊結束自己的生命。
雖然，這樁悲劇再次讓我們看到了網暴的可怕。
但不可否認，壓死駱駝的其中一根稻草，正是房子。
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眾所周知，中國人身上有三座大山，住房尤為沉重。
高房價背後，是不敢生娃，是996湊首付，是掏空6個錢包......
對於剛需而言，在高房價尚未能逆轉的當下，如何用正確的視角來買房？
其實，觀察“同類人”的買房趨勢，很重要！
針對這個問題，最近貝殼研究院釋出了《2021城市剛需購房報告》。
裡面的資料，我認為還是有一定的參考價值，大家不妨靜下心來看看。
在報告提到的35個城市裡，2021年一線城市的剛需購房門檻已達到298萬，是新一線城市（149.5萬）的2倍，二線城市（123.4萬）的2.4倍。
其中，北京的上車門檻最高，達到354萬，是哈爾濱的6倍，按照目前北京工資中位數6906元來計算，不吃不喝都要42年才能買一套剛需房。
除北京之外，深圳和上海是唯二上車門檻超過300萬的城市，所以在這三座城市買房，不僅要看你自己的本事，還得看你家底夠不夠厚實。
而廣州的上車門檻只有215萬，是一線城市中對剛需最友好的一個，默默點個贊。
值得一提的是廈門和杭州，剛需上車門檻分別達到289萬、234萬，超過廣州，位居全國第四和第五位。
按照廈門4000元左右的工資中位數，媲美一線城市的房價，足以讓它成為對剛需最不友好的二線城市，尤其是島內，基本都要6萬+。
而杭州，雖然依靠網際網路崛起，工資水平數一數二，但它也是公認的炒房第二城，房價高漲，炒房客功不可沒。
相反，像重慶、長沙，雖然是新一線城市，但上車門檻只在100萬左右，剛需壓力並不大，還能吸引人口來投資定居。
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當然，人也不可能一輩子只住一套房，在人生不同階段，都有不同的住房需求。
所以，房子的“流動性”，即轉手的難易程度，不得不重視。
關於這方面，報告用35城的遷徙指數和移民指數，給出了答案。
資料顯示，深圳、東莞、珠海、佛山等大灣區城市，遷徙指數排在全國前三，是典型的“遷徙”城市。
而蘇州、杭州、無錫等長三角城市緊隨其後，此外廈門、鄭州等城市排名也靠前。
原因其實不難理解，要麼就是城市能級高，家底本來就厚實，要麼就是人才政策加持，落戶門檻低。
但有幾個點要注意：
1、深圳、東莞、珠海，主要吸引的是省外人群，尤其是高學歷的年輕人，是當地的消費主力軍。
2、成都、鄭州、長沙、南寧等中西部城市，則是虹吸省內人群為主，畢竟這幾座城市基本都是省內一家獨大，不像長三角、珠三角出現明顯分流。
3、排名前十中，除了鄭州之外，都是南方城市，很大程度上體現了樓市“南強北弱”的局面，也告訴我們人口的流入才是房地產市場的有力支撐。
從移民指數來看，大灣區也是典型的“遷徙”城市群，外來購房者佔比較高，2020年大灣區九市人口 比十年前增長了39.02%，高於全國平均水平（5.38%）。
其次是長三角城市群，過去十年也增長了1960.8萬人。
但要注意的是，相比於長三角，大灣區目前仍面臨發展不平衡的困境，所以並非所有灣區城市都值得買，經濟、人口增長緩慢、炒概念的城市，請通通拉黑。
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接著再來看看剛需的置業年齡，也很有意思。
我記得前幾年，有資料統計出中國首次購房的年齡才27歲，而加拿大是31歲、美國是35歲、英國是35歲......
於是當時很多人都在吹牛，說我國房地產市場發達，還有專家說是因為房價不夠高，也是夠扯的。
然而，事實告訴我們，中國剛需購房者年齡，已經超過30歲，基本都在33歲左右。
在12個城市群中，京津冀剛需置業平均年齡是33.9歲，海峽西岸是33.4歲，大灣區是33.2歲。
分城市來看，一線城市剛需置業平均年齡是33.5歲，而二線城市是32.8歲，新一線城市是32.4歲。
一線城市裡，深圳、北京、上海排名前三，主要還是因為高房價和限購政策，剛需買房難度大，需要更多時間積累資金。
所以，下次丈母孃再問你為啥還不買房，你就可以用這個理由懟回去了！
同時，整體來看，透過按揭來買首套房的剛需佔比高達75.2%，換句話說，能全款買房的剛需不到3成。
其中，一線城市按揭佔比是82.6%，新一線城市是74.8%，二線城市是73.2%，這說明城市等級越高，房價越高，高槓杆買房的風險越大。
此外，是剛需的購房傾向。
97.6%的剛需選擇90平以下的居住面積，其中85-90平和70-85平是主力，分別佔比佔比52.6%、35.6%。
這就告訴我們，剛需買房的時候，儘量還是選擇小面積的產品，流動性和升值潛力都要比其他產品更有優勢，當然前提是地段越核心越好。
總的來說，以上的城市都是目前剛需的大本營，也是未來樓市的頭號玩家，看清剛需的趨勢，是堅持長期主義道路上的必答題。
雖然我們也要承認，在這些城市內部也存在分化，有不少坑人的板塊，但一定要知道它房價漲跌背後的邏輯，跌了要警惕，漲了也不要盲目樂觀。
畢竟，房產已經不是最好的投資品，最終是要回歸居住屬性的，否則就是ZZ課不過關。
