每經記者：甄素靜 每經編輯：陳夢妤
相較往年，2021年大宗交易市場一個明顯特徵就是，成交量價同比大增，市場熱度持續攀升，但單筆交易金額在走低。
與此同時，近期有流動性危機房企的資產包出售情況也備受業內關注。
易居集團CAIC（資管資訊諮詢服務平臺）事業部研究總監李然表示，2021年房企大宗交易佔比有4成，主要是辦公。出險企業持有的辦公、園區類專案是不多的，但比較優質，在流動性危機短期難化解情況下，今後不排除將優質園區、辦公擺上架出售的可能，至於議價空間還要參考市場原則。
“整體來看，2022年大宗市場的交易規模不會超過2019年同期，2019年是近5年交易額的新高，市場交易額超3500億元。”
總成交額同比上升65.9%
據克而瑞資管統計，2021年全年內地32城大宗物業成交總額3326億元，同比上升65.9%，平均單筆12.7億元，成交宗數同比上升80%。
在克而瑞的統計口徑內，大宗交易指大陸地區地產行業單筆成交額超1億元人民幣的商業地產交易，含在建專案交易，但不含純土地、住宅交易。其中，多城市關聯資產包成交佔比29%，一線城市成交額佔比逾58%，為內地大宗成交主力。
分城市來看，各城市表現出鮮明的區域發展特徵。如北京、上海仍以辦公為主力成交業態，成交規模均在6成左右；上海更受新經濟資產投資青睞，單年資料中心成交額超百億元；深圳綜合體業態成交佔比大幅提升，超過辦公；而廣州則成為全年優質物流園成交額最高的城市。
從投資端來看，內資繼續占主導地位，TMT、生物醫藥及實業類企業為年內主要自用買家；投資型交易佔比擴大，交易趨勢向成熟的明星專案集中，交易風格更趨穩健保守，資本市場優質頭部企業之間的交易開始逐漸形成閉環。
值得注意的是，上海大宗成交的主力仍為寫字樓和辦公，近兩年均保持在500億元人民幣規模以上，資料中心成為2021年同比增長最多的業態。2021年6月，普洛斯斥資60億元以股權收購形式獲得世紀華通所持有的騰訊長三角人工智慧中心50.1%股權，重新整理國內當前最大單筆資料中心的成交紀錄。
廣州的優質物流倉儲園區大宗成交佔比遙遙領先其他一線城市，其中黑石集團分兩次共收購，獲得廣州國際機場富力綜合物流園專案。
2021年綜合體超過傳統辦公業態，成為深圳的大宗成交主力，成交額佔比超5成，險資為主要投資方，而傳統寫字樓仍以企業自用需求為主導，李寧、喬丹體育和深圳高速購置樓宇作為總部辦公，2020年的總部經濟效應仍在延續。
“零售商業作為房企重要的第二曲線，正迎來新的發展機遇。”克而瑞資管認為，發展零售商業已是房企“雙輪驅動”的必然選擇，在辦公資產證券化的發展下，整體市值再次上一個臺階，未來發展空間巨大。
單筆成交金額下降
2021年大宗交易市場相較往年的明顯特徵是，單筆成交金額在下降，且自用型買家比例上升，多宗小額交易撐起市場的大壁江山。
內地32個城市中，克爾瑞資管統計的總成交額、總成交單數、單筆成交額這三個維度中，前兩者均為同比增長，交易頻率提升明顯，年度達261筆，但單筆成交額出現下降。
以深圳為例，寫字樓及研發辦公的交易金額連年下降，戴德梁行統計顯示，2021年交易金額為140億元，同比減少34.9%，但宗數佔比仍居第一。綜合體交易量大大提升，總交易金額達到113.5億元，佔比35.6%，較2020年上升31.0個百分點，資料中心、長租公寓、康養醫療等另類資產逐漸成為市場投資新方向。
戴德梁行華南區資本市場部主管陳俊儒表示，2021年深圳大宗交易從成交規模看，較小規模的交易成為主流，單宗交易額10億元以內的佔總宗數的80.5%。總體而言，市場氛圍仍偏謹慎，在價格下行背景下，大宗物業交易漸趨買方市場。
2021年市場投資需求下降明顯，個人投資也逐漸退出市場。據戴德梁行觀察，2021年自用買家的交易宗數佔比更重，顯見活躍的總部自用需求仍然是傳統主力。其中，自用型買家以實業類企業和資訊科技企業為主，而投資型買家當中，國企和保險機構則主導了年內的較大規模交易。
世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬表示，受新增供應持續高位及宏觀政策調整對部分開發商資金流轉的影響，預計未來一年市場整體出售的寫字樓專案會增加。而隨著市場上可售物業增多，預計寫字樓成交價格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內的購買需求。
出險房企資產包議價空間增大
2021年，不少房企為自救，選擇出售企業物業，斷臂求生。梳理各機構近期釋出的報告可以看到，從資產端看，目前房企交易更多的為非核心資產，部分房企仍存觀望情緒，參與房企大宗交易的多名業內人士也表示，去年的大宗交易裡，資產包裡寫字樓等現階段並不易快速出售的資產佔比較高，其次是還處在初級階段的城市更新專案。
克而瑞資管認為，企業最優質資產屬於交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會引發蝴蝶效應帶來系統性風險。此外，在當前市場整體環境下資產溢價較低，也是房企審慎出手核心優質資產的原因之一。該環境下，大幅降價出售難以匹配其相應價值，房企將非核心資產變現，仍是未來一段時期的趨勢。
陳俊儒表示，從參與的大宗交易案例可以看出，出險房企多是將寫字樓等資產打包放入其中，但眼下並不易出售，前來接洽的金融投資公司或同行，一般會在出險企業對外報價的基礎上大壓價，議價空間也明顯增大。
那麼，2022年全國大宗交易情況如何？
“公募REITs的發行將引導大宗物業交易市場向更成熟階段邁進。”陳俊儒認為，貨幣寬鬆政策帶動實業類企業融資渠道順暢，特別是發展向好的物流、生物、醫藥等企業，或有機會購置自用型物業；而城市更新政策的日趨完善及產業監管要求更嚴苛，舊改專案利潤進一步降低，工改工方向的舊廠房逐漸式微，市場價格將持續下行。
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