根據1月17日國家統計局的資料顯示，2021年全國商品房銷售面積和銷售額分別達到17.94億平方米和18.19萬億元，均創歷史新高。儘管2021年面臨著疫情、調控、開發商債務危機等諸多風險衝擊，下半年地產地業銷售情況惡化、市場預期轉弱，但由於2021年上半年較好的基礎，使得2021年全年來看，地產行業還是交上了不錯的答卷。
同時我們也應該認識到，儘管規模指標創歷史新高，增速卻呈現持續下滑態勢，顯示出地產行業的調整期仍在持續。現階段適合買房嗎？2022年應該如何買房？銳理君今天誠懇給出一些建議，供有購房需求的你參考。
1、堅持房住不炒，但剛需和改善購房仍被支援
2020年-2021年的高強度調控，導致市場信心嚴重不足。近期，各部門持續發聲，對於合理的剛需改善住房需求明確提出會支援，降準、降息落地，利好頻傳。在各方共同努力下，市場預期穩步改善，多個熱點城市房地產市場的活躍度也在逐漸恢復。
購房者應該認識到，房地產行業仍舊是國民經濟的壓艙石，預計2022年在住房銷售和城鄉建設層面會有比較大的政策傾斜，以提振住房消費。當然不會違背房住不炒、合理住房需求的大定調，所以不用過渡糾結，該買房仍然可以買。
2、關注政策變化，但不用過度驚慌
已經2022年，各位購房者應該知道房地產工作的基調是“穩”。在房地產長效機制管理框架下，在房子是用來住的不是用來炒的這個定位之下，在穩定大局的指導下，調控中所謂的收緊與放鬆都是為了維護穩定。
近期很多城市給出了促進地產市場穩定健康發展的政策，但這些“自救”政策中，基本都是鼓勵人才買房補貼，提高公積金的利用率等。1月26日，安徽省發改委釋出《關於印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》，更是明確鼓勵購房領域降低首付，這也是全國首個明確降首付的省份。
樓市頻吹暖風 至少10個城市“鼓勵買房”
2021-12-17
購房者要習慣調控常態化，有城市收緊，有城市鼓勵，這些訊號都代表著“穩房價”，而非“強刺激或者降房價”，房價不會大漲大跌。
3、房貸利率降低，要抓住買房時機
自2008年起，房地產市場可謂是開啟了為期十年的地產黃金時代，房價經歷了幾波大的上漲，離不開寬鬆的政策環境和寬貨幣、寬信貸的支援。而2021市場下行，又與利率上揚、房貸額度非常緊張、放款時間長有關。
進入2022年之後，銀行的住房貸款出現了明顯鬆動，不僅放款速度加快，利率也頻頻下調。1月17日，央行同步下調了中期借貸便利操作（MLF）和公開市場操作逆回購利率各10個BP。1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較此前下降5個基點。值得一提的是，這是2020年4月以後，5年期以上LPR首次出現下調，是極強烈的訊號釋放。
對於購房者而言，在加點基數不變的情況下，5年期以上LPR利率的下調將在一定程度上減少房貸支出，節約成本。如果你是剛需、改善，現在基本上到了可以買房的時候，可以抓緊時間看房了。
4、買房要盯著一線城市、潛力板塊
2019年以來全國淨增人口“斷崖式”下跌，2021年只有48萬，創下60年來新低。人口增量減慢疊加各城市間樓市嚴重分化，市場普遍認為，2021年大機率將會成為中國商品房歷史上的一個轉折點，由高速增長向緩慢萎縮的轉折點，房地產市場將徹底從增量時代進入存量時代。
（資料來源：國家統計局）
從基本面來看，醫療、教育、服務等好的資源主要還是集中在大城市，因此在一二線城市置業更有保障。當下的買房人，一定通盤考慮，城市和地段才是根本，只有經濟競爭實力不斷加強，人口量大且吸附力強，持續釋放消費需求的城市，房地產市場整體表現才較為健康。
5、房地產良性運轉，置換也是很好的時機
2022年，可能也是房屋置換的好時間。一方面是，LPR下調給個人房貸“減負”，發改委“促銷”房地產銷售，要求央企為部分高風險企業提供流動性，還有一些省市主動為企業拉資金，解決資金困難問題，透過政策刺激，以及銀行放水，推動房地產良性運轉。
建議購房者處理掉三四線城市的房子轉而投向更加稀缺的一二線城市，抓緊賣出差的地段、小的面積、弱的品牌，換到更核心、更大戶型和更知名開發商的新盤，尋求“資產”的保值。
6、量力而行，避免斷供，要保證現金流
在購房的時候，絕大多數人都是透過銀行貸款來買房的，屬於抵押貸款；一旦購房者還不上月供，出現斷供現象之後，銀行會給出警告，並申請法院拍賣。在經濟不景氣的時候，不少人生意虧損、企業裁員、員工收入銳減，棄房斷供現象就會激增。相關報道顯示，2021年法拍房數量已超過160萬套。
所以買房的時候要量力而為，槓桿不要拉太高，不要借太多錢，好好核算一下自己的負債率和現金流。
7、認準實力房企，關心開發商的財務狀況
剛剛過去的2021年，是樓市大洗牌的一年。一批過去高歌猛進、大舉擴張的民營房企頻頻出現流動性危機，債務上爆雷不斷，紛紛倒下。2022年依然是償債高峰，加上2021年本身銷售回籠資金就不太樂觀，2022年暴雷房企可能慢慢清退，或者規模縮小。那麼對於買房人，意味著可能買到延期交房的新房，甚至是爛尾房。
所以購房者選房除了考慮價格、地段、戶型等諸多因素外，還多了一個重要考量指標——開發商的財務狀況，要對開發商的資質進行背調。
8、按需購入，儘量選擇高品質住房
1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，強調推進住房供給側結構性改革。堅持租購併舉，多主體供給、多渠道保障，最佳化住房供應結構。大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。
目前各大城市都在積極出臺政策強化“引才”力度，最佳化人才住房保障；規範租賃市場發展，加大租賃住房供應。未來有大量政策性住房上市，剛需的客戶會被政府的保障房覆蓋，則剛需產品升值就有了極大的壓力。
如果房地產的上半場是在解決“有房住”，那麼下半場則更多解決“住好房”的問題。因此，買商品房應該首先考慮高品質盤，不僅自己和家人居住起來非常舒適，同時房子作為二手房出手時，也更容易。
9、做好心理準備，房地產稅或將試點
2021年10月，全國人民代表大會常務委員會公佈了關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定。房產稅已經箭在弦上了，2022年大機率會在試點城市循序漸進式的推進落地。2022年1月26日，廈門市統計局釋出《2021年廈門市房地產開發投資執行分析》，文中更是直接提到做好“房地產稅”試點落地廈門的前期準備工作。這並不意味著廈門就是試點城市，但反映出各大城市已經在積極應對房地產稅終將落地這個問題，購房者也需要提前認知，做好心理準備。
房地產稅落地影響自然會有的，持有投資性房產的人會出手，二手房市場的議價空間會加大，但是這部分人賣掉可能不會再置換了，新房市場會有傳導。但自住的購房者不必過度擔憂，房地產稅推進的前提條件是不妨礙房地產業良性迴圈和健康發展。
10、買房不能太猶豫，儘量買清水房
房子沒有十全十美，一套房子不能滿足你所有需求，特別是剛需第一套房，提前規劃好買房的需求和價格限度，儘量在能力範圍內買最好的房子。
如果預算只夠買郊區，一定要買地鐵盤；要選擇好戶型，看準採光和通風效果；好物業，真的非常非常重要；儘量選擇清水房，近幾年室內裝修是維權的重災區。
總體來說，我們有理由期待2022年的樓市會很快迎來一波小陽春，但市場和買房人都必須明白，貨幣政策變寬鬆、調控手段放鬆，不是為讓樓市重新起飛，而是為了維護市場穩定，充分滿足居民住房需求。
文|qiu
出品|銳理資料總部新媒體中心
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