在上海買房，既是滬漂們的夢想，也是經營者們必備的發展條件，可上海的伍女士卻被這套房子傷得太深！

首付745萬，房子卻拿不到了

2020年5月，在上海居住的伍女士計劃花1550萬元的總價，在黃浦區購買一套180.09平方米商業用房。

沒想到，在首付745萬元之後，因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規定時間付尾款，伍女士因此被賣方告上法庭。

法院最終判決伍亭穎敗訴，她不僅要退出房子，還要支付違約金、房屋整修費等總計497.32萬元，被不少網友稱為“最慘購房人”。

為什麼僅僅是逾期付款就拿不到房子還要倒貼這麼多錢？不少網友對此表示質疑。

房價漲幅太高是決定性因素

據中國裁判文書網，伍女士在2020年5月17日透過中介，和賣方達成房屋轉讓協議，伍亭穎先期支付了100萬元定金和400萬元購房款。

2020年5月30日，伍女士和賣方簽訂補充條款，約定房屋總價款為1550萬元，賣方提前交房，伍亭穎需要在2020年6月30日之前完成首付745萬元。

不過，伍女士未能按期補足首付餘下的245萬元，雙方不得不在7月2日再次簽訂補充條款，這次約定了懲罰條款：

從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支付給利息損失。伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，伍女士應償付違約金（合同總價的20%），且賠償賣方原有的裝修損失180萬元。

知情律師表示，本案的焦點在於：“賣方是否因買方的逾期付款行為享有合同單方解除權；買方因為銀行辦理貸款超期，是否足以導致買方合同根本性違約，從而導致雙方合同解除。”

法院之所以會支援賣方的請求，是因為上海的房市在2020年到2021年期間猛烈上漲,漲幅一度上漲20%以上。

在這種情況下，買房者一旦出現任何的不守約的行為，特別是逾期支付尾款，都會讓賣房者遭受重大損失。

因此，2021年6月25日，上海市黃浦區人民法院做出一審判決：伍女士的房屋轉讓協議被解除；必須在判決生效10日內搬離房屋，如逾期將按照1000元/天追加支付房屋佔有使用費；伍女士要賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元，承擔案件受理費4.6萬元。

如何避免成為最慘購房人？

本案中，雙方簽訂的合同，涉及到違約金確實比較高，但是合法合規，合同本身也沒有任何問題。另外，從法院的判決來看，綜合考慮整個案情，是合法合理的。

《民法典》第563條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

那麼，買方能否要求銀行賠償損失呢？知情律師認為：“這起違約與貸款時間無關，即與銀行無關，所以該名女子不能要求銀行賠償損失。”

買方在簽訂購房合同以及後期的補充協議時一定要慎重，如果認為約定的違約金過高，當即就要提出修改意見，儘量降低違約金標準。在約定付款期限時，要考慮各方面因素，儘量放寬付款期限。

如果欲將付款期限與銀行貸款期限關聯在一起，也要在合同中明確約定，待貸款下發後再付尾款，而不是直接約定具體的付款日期。

當然，我們作為買方，既然與賣方簽訂了合同，就應嚴格執行合同條款，切勿抱著僥倖心理違約，否則，將得不償失。