房價居高不下的今天，年輕人如果沒有“六個錢包”的支援，僅靠個人工資買房，難度越來越大了。根據國家統計局公佈的最新人均可支配收入和百城房價均價資料計算，在普通城市購買一套普通房子的門檻已經提高到了40萬，光湊齊首付款就需要32年，這還不包括未來30年每月5000元左右的高額銀行貸款月供。另據諸葛住房網報告，百城房價收入比數值為13.2，遠超國際臨界點6。因此有專家直言，我國的絕大多數城市房價“嚴重偏高”，超過80%的城市房價遠高於居民工資收入，泡沫著實不小。
靠工資收入買房壓力越來越大，而且各種資料也坐實了未來各大熱點城市的房價仍有繼續上漲的壓力，此情此景，很多年輕人都開始破罐子破摔，厭惡房產，閉口不談房價，不談買房了。事實上，最近這幾年，高校畢業生“逃離大城市”的報道也屢見報端。究其根本原因是，大城市房價太高——北方網2017年調查報告得出結論：九成大學生“感受到房價壓力”，七成大學生“先租房再買房”，三成大學生選擇畢業遠離大城市，離開大城市成無奈之舉。
為了讓年輕人早點買上房，一些專家們也是操碎了心，提出的建議更是讓人啼笑皆非，其中最具代表性的就是北師大教授董藩。近日，董教授在接受記者採訪時直言表示，“我認為讓年輕人買得起房子非常容易。年輕人未來工作三四十年沒問題，貸款期限可以拉長到40年，貸款可以延長到國外的80歲。隨著時間的推移，年輕人的工資收入會越來越高，可以考慮把購房首付比例降到15%。”在董藩看來，雖然貸款期限拉長、首付款比例降低會導致，年輕人的還貸壓力大，還款總額高，但這些都是一時的。此外，董教授還直言建議，應該取消限購、限價、限售等調控，理由是這些調控政策嚴重傷害市場機制，而且還導致現在的很多房屋質量也大幅下降。
看到董教授的觀點，不知道大家是何感受。在筆者看來，董藩之所以火急火燎地建言放鬆調控，建議拉長貸款期限，降低購房首付比例，看似是在為年輕人說話，實則是為房地產鼓與吹。而且，這和他之前的“買房愛國”、“房地產是支柱產業”、“唯有房地產才能救中國經濟”等觀點，有異曲同工之妙。
看到董教授的觀點，不知道大家是何感受。在筆者看來，董藩之所以火急火燎地建言放鬆調控，建議拉長貸款期限，降低購房首付比例，看似是在為年輕人說話，實則是為房地產鼓與吹。而且，這和他之前的“買房愛國”、“房地產是支柱產業”、“唯有房地產才能救中國經濟”等觀點，有異曲同工之妙。
對於當前的樓市調控，我們更認可房產專家劉博的觀點：“樓市調控取得今天的成績來之不易，勝利成果仍待鞏固，樓市調控仍然任重道遠，不可掉以輕心。”言外之意，當務之急是維護調控來之不易的果實，而不是站在高處瞎出主意。因為一旦放開限購等措施，給調控鬆綁，可能會重蹈覆轍，坑害的將是千千萬萬的買房剛需。更重要的是，“調控的權威性”將在民眾心中大打折扣。
對此央媒經濟日報也給予了回應，“樓市調控不鬆懈，全年將以穩為主”。對於專家建議的取消限購等言論，央媒更是直言，未來調控會不斷提高針對性，不斷細化，調控的精準度將不斷提升。
不僅如此，前不久住建部長在接受採訪時也定調了2022年樓市，給千千萬萬的購房者吃了一顆定心丸：2022年，將堅持穩字當頭、穩中求進，堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。更重要的是，央行也釋放了2022年要“穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，維護住房消費者合法權益”的訊號。
基於此，專家分析認為，2022年樓市大機率會保持“穩定合理”姿態，對剛需購房者極其友好，同時也會繼續打擊投資炒作等行為。另外，從2021年下半年以來的，涉房融資收緊、土地市場降溫等基本面來看，開發商過去形成的“高負債、高槓杆、高週轉”的房地產開發經營模式已經無法持續了。
此外，2021年房地產出現的三大罕見訊號，也為2022年該不該買房指明瞭方向：
其一，新房庫存重回6年前，三四線城市房價下跌壓力加大。據上海易居房地產研究院12月10日釋出的《全國百城住宅庫存報告》，截至到11月，中國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，同比則連續36個月保持正增長態勢，創2016年8月份以來的最高值。換句話說，百城新房庫存量又回到了6年前的水平。其中，三四線城市庫存積壓的現象最明顯。具體城市看，韶關、惠州和東莞三個城市的庫存同比正增長現象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。
此外，報告顯示，2019年6月以來，百城新房就已經呈現了“供大於求”的態勢。尤其是2021年9月份和11月份，新房供應量高於需求量15%以上。簡言之新房市場已經嚴重過剩了。
在業內專家看來，這個訊號，非同小可。用易居研究院的專家的話說，庫存壓力和風·險若不解除，那麼房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，進而使得當前房企現金流壓力更大，這是其一；其二，開發商為了回款，必然會加大促銷力度，這在一定程度上會弱化房價走勢。新房市場交易行情非常糟糕，此類壓力下，2022年供求矛盾會進一步加劇。換言之，2022年，新房市場仍然面臨較嚴峻的下跌形勢。尤其是庫存積壓嚴重的三四線城市，2022年開發商銷售回款壓力更大，在政策不發生轉向的情況下，預計2022年三四線城市的房價將擴大降幅；
其二，400家房企破產，外加數千家房企出現流動性危機。馬光遠曾預判過:未來80%的房地產企業都會倒閉。依據現在的情況來看，的確是如此。人民法院公告網顯示，2021年全年有400家房企宣佈破產，其中近3/4是中小房企，這很好地說明了，樓市降溫週期，資金鍊脆弱、融資能力差、沒背景的中小房企是最先扛不住的。不過，出現債務問題的並非只是中小房企，2021年下半年以來，據不完全統計，50強房企中有15家，其中5家是千億級房企，也都出現了債券違約的現象。
2021年400家房企破產，數千家房企出現債務問題，訊號意義非常強烈：首先，行業間面臨重大洗牌，未來真正有實力的房企才能生存下來；其次，調控動真格了，房地產去槓桿也到了關鍵時期，未來在“三道紅線”約束下，房地產行業會加速肅清，房地產開發企業的質量會顯著提高，這也有利於購房者；再者，正如地產大佬鬱亮所言，房地產迴歸實業屬性是明確的趨勢，這意味著行業回報水平將逐漸向社會平均水平靠攏。換句話說，2021年是房地產行業管理紅利時代的元年，未來將更加不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了。直白點說，房地產此次再無“暴利”；
其三，截止到2021年底，全國的斷供房已經激增到200萬套（這裡指的僅僅是住宅用房），這200萬套斷供房來源於三個渠道：阿里法拍網平臺有172萬套，京東法拍房平臺有22萬套，其它小的法拍房機構有6萬餘套。2017年全國斷供房數量僅有7000餘套（不完全統計）。也就是說，短短4年時間，斷供房激增了285倍。僅2021年就增加了65萬餘套。
斷供房的大規模出現，意味著樓市住房消費能力減弱。尤其是2021年下半年以來信貸收緊，購房無法加槓桿等情況的出現，導致斷供房迎來一波激增，很好地說明了，當前的市場中，很大一部分購房者是以投資為目的的購房，且加足了槓桿。但同時也證明，很多投資性購房者都是盲目加槓桿，並沒有充裕的資金保障，很容易受到調控收緊的衝擊。用專業人士的話說，斷供是透支經濟能力強行買房的必然結果——市場行情好的時候，加槓桿無可厚非，因為房價快速上漲可以沖淡所有的風險，市場行情不好的時候，加槓桿無異於自帶枷鎖，加速自我毀滅。有一句話說得很好，潮水退去後，誰在裸泳，一眼便知。
綜上所述，2022能買房嗎？在房產專家盧駿看來，2022年買房要找準定位：剛需可以買，投資投機性購房應該全面停止。對於剛需來說，買房是為了自住不僅能享受到貸款等政策的便利，還可能有巨大的“撿漏”機會——開發商還債壓力、運營壓力、銷售壓力等多重壓力之下，降價促銷的可能性會進一步加大，這在一定程度上會有利於剛需購房者選房議價。二手房方面，一些資金週轉面臨巨大壓力的房東，也有大幅降價拋售的需求。所以綜合來說，2022比較適合剛需上車。
為什麼投資投機性購房應該停下來？專家解釋主要是兩方面原因：其一，加槓桿的空間越來越小，尤其是一二線城市信貸政策圍追截堵，加槓桿幾乎不可能，所以只能利用自有資金投資炒房，成本太高，且長期佔用流動性，已經不適宜了；其二，根據經濟學家李迅雷的理論，投資房產，必須要保證每年的房價漲幅不低於7%，否則投資炒房是虧本的生意。縱觀全國，2022年房價能做到7%的城市，寥寥無幾。即便有，也是投資門檻非常高，已經不是普羅大眾所能參與的遊戲了。
不過，在房產專家劉博看來，2022年剛需買房，也可能給自己“找麻煩”，因為有3個“壞訊息”需要面對：
第一，開發商“考驗期”未結束，買房要做好房子“減配”的心理準備
2021年有400家房企宣佈破產，此外還有數千家開發商都出現了流動性問題，具體表現在銀行貸款無法按期償還，商票無法兌付，施工方的墊資無法及時清償等。2022年，開發商面臨的壓力有增無減，歸根結底是因為調控不會放鬆，且2022年房企仍然會有更大的銷售回款壓力。此外，2022年房企還債規模比2021年還高。這些都意味著2022年開發商的“考驗期”未結束。專業人士透露，這種情況下，開發商必然會在新房建設上“動歪腦筋”，其中最直接的“省錢”方式，就是偷工減料，新房減配。比如降低裝修標準，以次充好等；
第二，買房後，房價或不漲反跌，需要面對“房產貶值”的結果
這沒什麼好解釋的，因為很多人可能在2021年就已經擁有過這種痛苦的經歷了。據媒體報道，2021年9月份以來，安陽、阜陽、武漢、瀋陽、廣州、長春、哈爾濱、鄭州、岳陽、桂林等二十多個城市，都出現了開發商降價，老業主反對的真實案例。其中武漢的劇情更魔幻，業主反對開發商降價，不願接受房產貶值的事實，採取拉橫幅、喊口號等形式抗議，結果付出了沉重代價——多位業主被行政拘留了。2022年，“房產貶值”的情況還會繼續上演，屆時希望大家要理性看待，不可採取過激行為，否則沒有後悔的餘地；
第三，延期交房的現象會大規模出現，爛尾樓盤出現的機率也會大幅提高
事實上，“延期交房”已經成為了2021年樓市的主旋律了。開發商遭遇債務嚴重的問題，有些甚至已經影響到企業的正常運轉了，這種情況下，很多開發商選擇“躺平”，施工方的賬單無法償付，結果只能是工地停工。尤其是一些中小民營企業，融資嚴重受限，再加上銷售回款遇阻，資不抵債，宣佈破產清算，也不意外。2021年400家房企破產，大多數都是這種劇情。
開發商遇到流動性問題，短期能解決，延期交房還算是幸運的，遇到開發商申請破產清算的，可能真的會出現樓盤爛尾。雖然國家2021年9月份以來，三令五申要“保交樓”，維護購房者的合法權益，但只是儘可能降低這類事件發生的機率，而不能徹底杜絕。
最後我們想說，2022年調控不會發生重大轉向，這意味著市場行情大機率會延續2021年的“穩中微降”趨勢，所以抱有調控鬆綁，房價大幅反彈思想的人，要抓緊清醒了。尤其是豪賭政策寬鬆，流動性寬裕的開發商，更要認清現實，否則是作繭自縛。2022年剛需買房，我們的建議是，第一要認準經濟實力強且口碑好的房企，第二是不能盲目加槓桿，要留有餘地。
