房地產行業的併購融資寬鬆正在向物企蔓延。
據華潤置地官微披露，公司已於1月25日與招商銀行簽訂了《併購融資戰略合作協議》，各方將就併購融資建立深度合作伙伴關係，招商銀行將全力支援華潤置地、華潤永珍生活併購業務發展。
相較於房企收併購融資“開閘”以及部分物企透過配股等渠道融資收併購，此次華潤永珍生活的併購貸，傳遞了更為明確的行業訊號，為國資背景物企開放專項融資通道，成為房地產行業紓困的一大重要途徑。業內人士認為，在專項融資支援下，物業行業或將迎來更大範圍的收併購潮，行業洗牌在即。
物業併購融資“開閘”
根據協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤永珍生活30億元併購融資額度，專用於華潤置地和華潤永珍生活併購業務，業務品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化、以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品。
官微訊息披露，此次融資將有利於發揮併購在防範化解行業風險、推動行業健康發展和良性迴圈中的積極作用，並助力華潤永珍生活在物業、商業、數字化等各類業務拓展上提供金融支援。
相較於早前碧桂園頻繁融資進行收併購，以及早前民營資本收購暴雷房企的物業資產，華潤永珍生活獲得專項資金支援，物業收併購將加入房地產行業紓困、出清風險的大局中。
香頌資產執行董事沈萌表示，為國資開放信貸通道，對陷入流動性困境的民資房地產企業變相化解債務風險，是目前既定方向，而物業服務板塊屬於民資房地產企業相對優質的資產，所以也視作併購的合理標的。之後，可能物業板塊會成為繼優質地產專案以外，國資較為集中併購紓困的潛在目標。
2021年下半年以來，不少房企陷入流動性困境，出售資產成為回籠資金的重要途徑，物業則成為被擺上“檯面”的重要資產。碧桂園服務鯨吞藍光嘉寶服務，合景悠活13億拿下雪松智聯80%股權，彩生活將核心物業資產售予碧桂園服務。同時，包括中國奧園等多家房企亦已將物業資產列入資產出售包，靜待買家出手。
如果行業資金壓力持續得不到緩解，或將有越來越多的物業資產待售，而穩健發展的國資背景企業將成為物業收併購市場的主力，而專項融資支援成為併購市場的重要助力。
併購定價背後的行業邏輯
有了專項資金的支援，華潤永珍生活的收併購局面有望進一步開啟。
事實上，在宣佈30億元融資前，華潤永珍生活已接連落地兩宗收併購。2022年1月5日，華潤永珍生活官宣，擬收購禹洲物業服務100%股權，總代價將不高於10.6億元。兩週後，華潤永珍生活再次公告了對南通長樂物業全部股權及江蘇中南物業服務1%股權的收購計劃，收購代價不高於22.6億元。
物業行業擁有穩定現金流，在房地產行業承壓的背景下，具有較高的安全係數，對於央企來說，是不錯的收併購資產。
而從華潤永珍生活的出價看，兩宗收併購的價格均較民營資本溢價高。
公告顯示，華潤永珍生活收購的標的江蘇中南截至2021年12月31日，未經稽核綜合賬面淨值約為 2.47億元；而在禹洲物業的收購標的，其截至2021年12月31日的未經稽核綜合賬面淨值約為1.01億元。
整體而言，華潤永珍生活的出價約為收購標的賬面淨值的10倍左右，整體高於早前多家民營物企為主體的收併購案例定價。
業內人士表示，該定價不免讓人疑惑其中存在利益輸送的空間，收併購案中涉及面廣，利益關係複雜，容易滋生腐敗，是需要非常謹慎的。
沈萌則表示，現階段的收購不是“掠奪性”的，而是兼具擴張與紓困兩重性質，因此在價格上只要處於合理估值區間，國資會對價格要求相對寬鬆，國資扮演的是“救火隊員”角色。
業內人士認為，隨著專項併購融資開閘，國資背景物企對處於資金困境物企的收併購有望加速，進一步紓困行業。同時，物業行業將加速洗牌，行業格局或將迎重構。
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