經常在網上看到有關掏光6個錢包買房的事情。不過之前沒弄清楚這6個錢包到底是指哪6個錢包。直到近期查了查才明白過來網上說的6個錢包是指男方的父母、爺爺奶奶、外公外婆和女方的父母、爺爺奶奶、外公外婆。 夫妻雙方買房需要從這6個錢包湊首付。
可見現如今的房價實在是高得讓人髮指的地步。不過要從這6個錢包才能湊夠首付來買房到底有沒有必要呢？見仁見智吧，如果雙方父母，爺爺奶奶，外公外婆的經濟還不錯，還是可以考慮這麼做的。但是如果經濟狀況很一般，還要讓這些老人把自己的養老錢掏出來給自己買房就有那麼點說不過去了。
房價為何會高到如此地步呢？網上有人說房地產開發商的日子不好過，房價不漲他們就經營不下去了。所以房價只能漲不能跌，而且最好是大漲。我懷疑這些人要麼是房地產開發商僱傭的寫手，要麼自己手頭上持有多套房。畢竟只有是利益共同體才能做到矛頭一致對外。他們一再強調房地產開發商的利潤是很薄的，錢大部分都用來拍地了。這話題一繞就繞到有些敏感的地方。那麼他們說的是不是真的呢？
我們先來捋一下房地產開發商從拿地到回款需要經過哪些流程，弄清楚了也就基本明白了個大概了。
首先需要拿地，那麼在拿地前需要參與拍地。在拍地前幾個月就需要繳交保證金。一般是起拍價的20%，不過也根據當時的政策。如果政策較嚴，也有可能把保證金上調到60%。當然了，沒有中標的會把這些錢退還給對應的開放商。而中標的開放商就需要在未來3-6個月把剩餘的款項全部完成支付。
這裡有一個很重要的事情，就是拍地的資金必須是自有資金。就是拿地的錢必須是開放商自己的，當然了也可以透過民間融資。這裡的民間融資一般有國企的閒置資金，各類地產基金，私募基金。
所以大家會發現很多開放商都有欠國企，地產基金，私募的債。甚至他們還持有開發商企業的股份。就是在拿地的時候沒錢跟他們融資了。負債就是從這裡開始的。不過這是2021年出臺的有關拍地的新規規定的。以前可不是這樣的，至於以前是怎麼操作的下文會提到。
那麼土地已經拿到了，開發商就可以透過銀行貸款了。把土地使用權抵押給銀行得到房地產開發貸款這筆錢。這筆錢用來幹什麼呢？你是不是以為用來蓋樓了？當然不是了，你忘了拿地的錢是借的得還。
拍地融資的錢利率較高，有多高呢，通常是13%-18%。而開發貸的利率是基準利率的1.25-1.5倍左右。參考2022年1-3年的基準利率是4.75%。可以算出房地產開發貸的利率是5.94%-7.13%。看吧，遠遠低於拍地融資的利率。有朋友覺得也沒差多少啊，不就8%嘛。
假設拍地融資了1000億，8%是多少？一年就是80億了。不過拍地的融資一般借3個月左右，因為銀行的開發貸一旦下來，開發商就會把開發貸這筆錢還給了拍地時的融資。這樣就可以減少歸還的利息了。
你是不是想問那蓋樓的錢呢？蓋樓難道不用錢嗎？對的，開發商蓋樓還真的不用自己的錢。因為施工方都是帶資進場的。他們都是先墊資的。
難道他們不怕開發商不給錢嗎？以前是不怕的，不過自從今年很多房地產開發商暴雷後很多施工方都有點怕怕了。
那開發商什麼時候會把錢給施工方呢？不可能一直讓他們墊資吧？當然不可能一直讓施工方墊資，雖然開發商很想這麼做，但是施工方不同意啊。那支付給施工方的錢又是哪來的呢？
賣房得來的。你說不對啊，才剛開始蓋樓呢，樓盤哪有這麼快蓋好啊，施工方不可能一直自己墊資把樓都蓋好讓開發商賣房了才把錢給自己吧。這個週期少說都要幾年啊。
所以就出現了預售制了嘛。什麼是預售制，就是預先銷售的制度。房子沒建好，但是我有沙盤給你看，讓你知道我的樓盤以後長什麼樣。喜不喜歡？喜歡就買了嘛。錢不就到手了，不就可以給施工方了。
當然了，預售制可能會遇到樓盤爛尾的風險。前段時間很多房地產企業暴雷後，頻頻爆發樓盤爛尾的訊息，預售制的話題一度成為熱搜。大家都認為是預售制把風險轉嫁給了購房者。
的確，你房都沒蓋好我先買了，把錢交了，每個月兢兢業業的還著房貸呢。想著不用多久就能搬進自己的新家了。結果開發商拖了幾年都沒交房，最後居然破產了，樓盤爛尾了。你讓購房者怎麼辦？
那為什麼不取消預售制呢？只支援現房買賣嘛。只有這樣才能給購房者保障。我是很支援的，不過後來研究了一下開發商從拿地到回款的流程就覺得取消預售制也是一件難事。為什麼這麼說呢？
上文我們提到，開發商從拍地開始錢就是借來了，不說全部都是借的，起碼大頭都是借的。其實整個過程就是借新債還舊債。先是借錢拿地，把地抵押給銀行又跟銀行借錢，把跟銀行借的錢還給了拿地借的錢。蓋樓的錢算是跟施工方借的，因為他們先墊資嘛。然後透過預售制把房賣了再把錢給施工方和還給銀行。算來算去也就只有賣房得到的錢是開發商自己的。
想想如果取消預售制，施工方不可能一直墊資直到把樓盤蓋好吧。而銀行的開發貸也是需要利息的，不還每年的利息也高得嚇人。
如果開放商沒錢支付給施工方，樓盤就面臨停工。樓盤一旦停工，要賣出去回籠資金就難上加難了。沒有回籠資金，銀行的錢也自然還不上了。
那有沒有辦法破解？還真有，聽說過債轉股沒有？比如我是開放商，你是施工方。我好幾個樓盤讓你幫我建呢，我欠你好幾百個億。我沒錢給你啊，怎麼辦？你要停工了我的樓盤就得爛尾，一旦爛尾就賣不出去，賣不出去我就更不可能有錢還你了。那這樣的話我們兩都得面臨破產，對不對？不過我有一個妙招，能解決這個難題。就是我把我欠你的債轉成股份，從此你就是我們企業的股東了。我們企業目前是沒錢，但是有房子啊。房子嘛，在中國怎麼可能賣不出去。而且房價還年年漲，想想等我的樓盤都建好了，把房子都賣出去了，錢不就回來了嘛。到時候你佔有我們企業的股份自然能分得一杯羹了。
如果你是施工方你怎麼辦？已經投進幾百億了，現在撕破臉鬧僵了對誰都不好。而且房價的確一直漲，大家都拼了命的想買房，房子肯定是不愁賣的。趁這個機會成為開發商企業的股東也是一個不錯的選擇。所以恆某大前幾年透過這招輕鬆解決了債務問題。
這是不是一個好辦法？算是。不過得在他們預想的情況下發展才可以。什麼情況下？就是房價一直漲，房子一直有人搶著買。
想取消預售制還有一種可能，就是拍地的錢先不給，得賣房有錢了再給。可不可以呢？有的人覺得可以啊，拍地的錢是給政府的，讓政府緩緩再收嘛。土地出讓金佔據地方財政收入的比重挺大的。想想，如果拍地的錢不給政府，政府怎麼搞城市建設，怎麼搞徵地，拆遷補償這些呢。
一個地方的城市建設不完善又如何吸引購房者過來買房呢。
其實這是一個先有雞還是先有蛋的問題。是先搞定樓盤建設等房子賣了有錢再上交拿地的錢再搞城市建設還是先搞城市建設吸引人流進入再搞房地產開發？
只能說雙方都得同時進行，不過同時進行就涉及到錢不夠花。錢不夠花就引發了各種融資，各種負債。
這麼一說你是不是覺得開發商挺不容易的。其實也不算，只要不是盲目擴張，太貪心都不至於有現如今的下場。恆某大的事大家都知道了，負債的錢我想我就算是從單細胞生物進化到我現在都花不完這個錢。
為什麼能欠這麼多錢呢？舉個例子就能明白了。假設我是一家開發商，我有1000億，我拿著這1000億去拿地，地拿到了我就轉手抵押給銀行又貸款出來一筆錢，不說能貸款1000億，我就算貸款個800億我又去拿地。我又拿了地，轉手又抵押給銀行，又貸款出一筆錢。這筆錢可能是800億又可能是1000億。為什麼呢？因為拿地需要折騰好幾個月的時間，申請開發貸又需要時間。土地是一直在升值的，比如我拿這塊地是800億，折騰了幾個月的時間這塊地升值了，估值高於我拿地時的價值是有可能的。所以我還是能從銀行貸款更多的錢出來。然後我又去拿地，拿了地又抵押給銀行，又貸款出一筆錢又繼續拿地。
就這樣，我1000億的本金靠著拿地抵押再拿地，我把我的負債拉到了9000億。你是不是想反駁說上文怎麼說開發貸的錢得還融資的錢呢？如果開發貸的錢可以拿地，那開發商為什麼還要去民間融資，承受這麼高的利率呢。
上文有提到這是新規的規定，也就是拍地的錢必須是開發商的自有資金，可以透過民間融資，但是不能透過金融機構，也就是銀行信託這些。以前可沒這麼規定。以前各大開發商都是這麼玩的。為什麼會有這樣的新規，就是因為今年各大開發商負債太重，暴雷了。
就如我上文舉例的，我本金1000億，後來變成1萬億，9000億都是銀行借出來的。我要好好的把錢還上還好，萬一我破產了呢？9000億的風險有多大？銀行能否承擔得起來？國家就是意識到這個問題了，順利的話錢讓開發商賺了，不順利的話風險由銀行承擔了，其實就是讓國家承擔了。當然得出臺新規來規避風險了。
你是不是還想反駁上文提到的拿了地不開發放著等升值。因為你知道根據《中華人民共和國土地管理法》第三十七條規定，土地兩年內未開發，政府有權收回。也簡單嘛，我臨近兩年期限的時候開始開發嘛，施工方沒錢給他愛停工就停工嘛。大家也看到了嘛，我不是不開發，因為沒錢嘛，資金週轉不來。有資金了會馬上繼續開發的。
看到這裡你的腦海中有沒有出現某個人？對，李嘉誠。2005年的時候李嘉誠買下上海世紀盛薈廣場，閒置了十幾年才竣工，2021年出售套現了21億。
恆某大也是到處囤地，不過他們倒沒打算囤個十幾年才開發。他們有專業的團隊計算好房價上漲的週期，趕在房價上漲週期來臨前夕開始蓋樓。這個計算相當複雜，我只能把自己理解的表述出來。比如計算好需要歸還銀行開發貸的利息，施工方蓋樓的資金，運營銷售的資金等等。
還是舉個例子比較清晰，比如我是開發商，我拿了三塊地，分別是2015年，2016年，2017年拿的地。其中只有一塊地是自有資金拿的，剩下兩塊地是透過低壓土地貸款得來的。2015年拿的地就得馬上蓋了，因為透過預售制我得把賣房的錢給施工方和還銀行得利息。貸款了兩塊地的錢嘛，利息會很高。所以會發現我第一塊地蓋樓得到的利潤基本都被消耗了。那麼我的團隊透過計算知道2020年的時候房價有大漲的可能。我就會安排另外的兩塊地在2019年的時候開始動工。你說不對啊，有一塊2016年拿的，得2018年開始動工。當然了，2018年可以意思意思動工嘛。2019年是真的認真要開始動工。
營銷團隊在網上各種吹噓，請來各種大V帶節奏房價接下來會大漲，給購房者一個漲價的預期。然後開始預售。因為大家心裡都接受了漲價的預期，所以房價當然得漲了。搶購的人如期而至，如果沒有如期而至就請群眾演員嘛。反正一定要營造大家瘋搶的氛圍，畢竟購房者不發瘋去買房，開發商就得發瘋了。
我需要計算什麼？我需要計算我要支付施工方的工程款，營銷的款項，銀行利息這些錢時我的賣房款收回來沒有。如果沒有我就會出現資金無法週轉的困局。
什麼意思呢？比如一個政策下來，我房賣不出去了。施工方的工程款給不了，對方就得停工。對方停工我的樓盤就更難賣出去。銀行的利息我得還，還不上就得出問題。沒錢就沒辦法搞營銷，不搞營銷我的樓盤就更賣不出去。而這種狀態下我想融資就難上加難了。這樣我就會陷入一個死局裡出不來了。
說到這裡大家還覺得開發商的日子不好過，所以房價就得一直漲嗎？如果開發商真的用自有資金拍地，用開發貸蓋樓，再用賣房款還銀行，就不會存在負債這麼高了。當然了，就如網上的人分析那般。開發商大多都是在賭，賭贏了個人盈利幾百億，子孫幾代花不完。賭輸了那就輸了嘛，反正是企業欠的錢嘛。
房地產企業現在的日子的確不太好過，三道紅線，各種新規，以前的玩法已經沒法玩了。負債這麼高，不斷有房企暴雷的訊息傳出。不過也不是沒有好的一面，希望經過這幾年的整頓，房地產行業能更規範些。那對於以後的購房者來說也是一件好事。
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