以下內容咱們直接上乾貨，不玩虛的。
但我從來不保證分享的就一定是對的。
上一篇咱們講了什麼是美化房業務（又稱房屋售前精裝業務或者二手房翻新業務），這一篇接著剖析下美化房的實操業務模式。
美化房業務模式的過程就是某某通常情況下透過低價收購二手房，然後進行格局改造、重新裝修或者為難以去化的老破小為主的二手房提供裝修美化服務，
在裝修好以後再重新掛牌上市，再委託給眾多的房產中介渠道來快速銷售，最終售出後獲取一定的利潤的過程。
下面的內容主要從美化房的實操者、參與者，美化房的盈利點，美化房的賠付方式等方面解剖一下這個業務模式。
美化房的實操者是誰？
1. 個人炒家（房產中介一般把個人炒家定義為炒房客）
長期以來市場上一直有這類人活躍的身影，以一個人或者幾個人合夥的形式籌集出一筆資金用來做美化房業務，
透過房產中介推薦合適的房源，他們主要的訴求是用現金的方式收購那種業主急需用錢願意讓價的房子，因為這類房源利潤高。
2. 房產中介
一類以夫妻老婆店、小中介為主，這型別的門店主要是以社群店的形式開在小區門口甚至車庫裡。主營業務就是租租房子，二手房買賣做得比較少。
他們的優勢是在一個小區里長期經營，門面裝修比較的接地氣，所以小區裡的居民關係比較好，能夠收到價格便宜的房源，
這也方便了他們把這些房子低價吃下來，然後簡單裝修下再出售，賺取一定的利潤。
另外一類是有一定規模的中介公司把美化房業務作為衍生類業務，起到控制房源的作用，類似於之前的獨家籤賠業務。
在二手房中介公司都信奉的是“得房源者得天下”，誰的公司系統裡流通的房源多，誰就能夠給客戶提供更多的選擇，客戶的成交機率就提升了。
更何況的是美化房業務，在裝修到售賣的這段時間內這套房源就是獨家房源，中介公司以現金收購或者提供美化服務的方式擁有了獨家售賣權。
3. 美化公司
以公司平臺的形式做美化房業務，這個對於經營者的要求或者說門檻就比較高了，他們需要的是整合設計、施工、主材、營銷、售賣渠道等產業鏈的資源能力。詳細情況在下一篇裡體現，這裡不做贅述。
美化房的主要參與者有哪些？
1. 二手房業主
通常是業主個人工作忙或者在外地不方便售賣二手房；
其次是售賣的二手房或多或少有裝修陳舊、房型格局差等一些原因導致看房人少，一時半會賣不掉的問題。
2. 房產中介
作為居間方是非常樂意銷售這種精裝修過後的二手房源的，因為重新美化過的房源像新房的樣板房一樣，
專業的美化公司會根據每套房子的硬裝專門做軟裝的風格搭配布場，此類房源肯定是容易銷售的。
對於房產中介來說，最重要的是銷售此類美化房中介費有保證，其次經常性的會拿到高額的現金獎勵。
因為不管是個人炒家還是美化房公司為了快速的回籠資金，所以在美化房上市的時候都會做一定的促銷措施，比如全額中介費加x萬現金獎勵，甚至還有其他實物獎勵。
3. 裝修公司
也分兩種，一種是美化房的實操者找正經的裝修公司，從量房、戶型設計、效果圖施工圖、出報價、定主材、施工等一條龍的服務。
這樣裝修比較省心，同時裝修的質量也能有保障。
另一種就是找的工頭，工頭下面帶著一幫工種的草臺班子，房型格局改造直接現場敲定，裝修效果圖站在房子裡用手和嘴描繪一下，
至於最後裝修好了以後滿不滿意，那要看當初工頭的腦子裡和實操者的腦子裡的想象中的效果圖是不是一致了。
美化房的利潤來自哪裡?
1. 美化服務費
簡單來講是美化公司出錢幫業主裝修房子，裝修費用由公司墊付，那麼在成功售賣之後，業主需要支付一定比例的美化服務費。有別於那種個人炒家買斷房源的模式。
2. 裝修費差價
一般來講有規模的美化房公司做美化房的量比很多中小型的裝修公司的裝修業務量要多，
所以很多中小型的裝修公司願意以團購的裝修價格來和美化房公司合作，來換取薄利多銷和現金流，
利潤少點沒關係，可以幫裝修公司養工人。
3. 房屋溢價
運氣好能拿到低於市場價平均價10%也是經常性的，裝修好了再委託中介公司來出售，在正常的市場行情下賺個10%-15%房價的收益是比較穩定的。
美化房沒賣掉怎麼解決?
1. 直接收購型
直接收購的也分兩種，一種是已經過戶了的，那就不存在沒賣掉怎麼解決的問題了。
賣不掉就慢慢賣，或者降價賣，或者暫時不賣，等到行情上來了再賣。
另一種是簽了合同付了首付款尚未過戶的，要麼勇敢點首付款不要了，要麼還是買下來吧。
2. 美化服務型
和業主約定期限，約定託底價格，到期賣不掉收購或者賠付硬裝，就是這麼簡單直接。
總之，現在是商業社會，不賺錢的事情肯定沒有人願意做的，美化房的利潤來自於裝修後溢價、美化服務費、裝修費用等其中一種或多種。
專業的事交給專業的人來做，業主在委託房源的時候要先審查美化房的實操者及公司資質。當然你是直接賣給人家做美化房，這個你就不用操心了。
客戶在購買此類美化房的時候也要多到房子裡實地看房，詢問細節。
房產中介作為居間方，也要負責篩選房源裝修和改造的情況，將實際情況告知客戶，不能認為自己只是一個居間方，只要客戶沒發現或者業主沒說出來就沒有問題。
至於美化房業務模式的可行性或者發展前景，甚至很多人詬病的現象，我們後續陸續會分析。
以上就是對於美化房業務模式做了簡單的剖析，難免遺漏之處，歡迎評論區留言補充，後續更新。
