市場前熱後冷、行業風雲突變、企業壓力重重……基於以上種種特徵，上海易居房地產研究院（以下簡稱“易居研究院”）首次提出了房地產業“大變局”概念。
近日，易居研究院院長、華東師範大學終身教授張永嶽在上海市舉辦的易居論壇上表示，提出“大變局”概念的主要原因在於，當前，中國房地產業發展出現了前所未有的大變化，深刻影響著產業定位、產業政策、產業規模、產業盈利、產業區域、市場需求、企業發展和數字化場景等各個方面。
“在‘大變局’的發展格局中，有些房企會被淘汰，有些會逐漸落伍、退出，也有些會砥礪前行取得新突破。”張永嶽表示。
對於房地產行業下一階段的發展方向問題，中國物業管理協會名譽副會長、原上海市住建委巡視員龐元對《中國經營報》在內的媒體記者表示，房地產行業要重點關注三大內容，即房地產業良性迴圈、商品房市場健康發展、以經濟建設為中心的基本路線。“在房地產業良性迴圈和平穩健康發展的大環境下，要緊扣穩增長、保就業的政策目標，相信中國房地產業依然大有作為。”
開發企業利潤率將向全社會平均利潤率靠攏
據張永嶽介紹，易居研究院在2020年曾提出房地產“後開發時代”的概念。而基於當前的發展態勢，易居研究院提出的最新關鍵詞是“大變局”。
據該機構最新發布的《大變局下中國房地產業的發展》報告，自2017年以來，在供給側方面，熱點城市限房價、限地價，大型房企實行“三道紅線”、四檔管理，全國實行房地產貸款集中度管理。從涵蓋A股和H股的房地產開發企業來看，在過去十幾年，銷售毛利率與淨利潤呈現下滑態勢，其中2017和2018年受房地產去庫存等利好政策刺激，利潤率有所回升，但2019年以來再度下行，2021年創下近十幾年來新低。“未來多年，開發企業利潤率還將繼續向全社會平均利潤率靠攏。”
上述報告指出，當前，房地產企業應當高度重視現金流管理，做到投資擴張、銷售回款、精細管理並與業務發展形成協同效應，如此，未來才有更大的發展空間。
在易居研究院看來，房企積極進行“降檔”，實現高質量發展的主要路徑有：在銷售端，加速銷售去化和回款，透過提升運營效率增加內生經營現金流；在投資端，調整拿地力度和節奏，節省投資支出，例如謹慎拿地、降低拿地銷售比，重視舊改、收併購、產業勾地等拿地方式，控制拿地成本；在融資端，拓寬融資渠道，尋求分拆上市、增發、引入戰投等股權融資。這些股權融資能夠增厚權益、改善長短期債務結構。
回顧過去的2021年，上半年，房地產調控不斷加碼，而熱點地區的市場沿續2020年的活躍態勢，房價與地價繼續上漲；下半年，房地產市場快速降溫，熱點城市房產交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集體遇冷，70城二手房價指數8月首次轉跌，10餘家上市房企陸續出現信用違約，個別民企出現程度不一的經營困難。9月底開始，房地產融資略有鬆動，政策底部顯現。
另據易居研究院近日釋出的《2021～2022年度全國房地產市場研究報告》預測，2022年，市場成交指標方面，全國商品房銷售面積預計同比下降5%左右。市場供應方面，全國房地產開發企業土地購置面積預計下降8%左右，房屋新開工面積預計下降8%左右。
在房地產開發投資方面，上述報告預計與2021年基本持平，100城庫存與去化週期中，預計2022年存銷比壓力先大後小。市場價格方面，全國土地購置均價預計下跌1%左右。預計2022年70個大中城市房價指數同比漲幅由漲轉跌，下探尋底。總結來看，展望2022年，房地產市場或呈現出“探尋底部”的特徵。
房企需理性看待多元化
“要重視房企的運營質量和運營模式，尤其是上市房企更需要關注此類內容。”對於房企運營管理方式，易居研究院副院長崔霽提醒道，2021年，部分房企出現爆雷事件後，相關部門談及此類企業出現問題的原因之一即是“盲目多元化”。
崔霽表示，“多元化”涉及房企的運營模式，各家房企到底是採取專業化還是多元化的運營模式，需要理性研究。其本身沒有好壞和對錯之分，需要企業結合自身的資源和優劣勢去分析判斷。
上海市光大律師事務所執行主任徐軍也指出，在當前房地產市場下行壓力下，一些房企正在積極進行轉型。但轉型壓力很大，也有很多風險。比如，一些房企將重點轉移到了商業地產、工業地產、物流地產或輕資產運營等非住宅領域，但部分企業轉型其實是失敗的，也困擾了此類企業。
“近期，收併購的話題很熱，但一些機構投資者的風險意識是不強的。比如，當前一些爆雷企業的地塊或資產安全程度如何、如何繼續評估、如何防範風險等，這些問題都有待回答。”徐軍表示。
“市值是資本市場中最重要的訊號，市值、股價、利潤和營銷也是上市房企比拼實力的重要指標。”在上海社會科學院市值管理研究中心執行主任、融客投資公司董事長毛勇春看來，當前，房企市值波動比較大，資本市場有助推企業快速發展的功能，但企業經營也不可避免地出現了急速下行現象。上市公司要關注市值質量，處理好市值和內在價值的協同關係。
星河地產集團副總裁、華東區域總裁章建波談到，近期，房地產市場政策中出現了一些新訊號，這值得肯定。比如，杭州土拍過程中取消了相關約束條件，市場信心有所恢復和回升。
章建波表示，基於此類城市表現，預計後續一二線城市房地產開發投資信心恢復應該不成問題。要關注的風險在於三四線城市，因為從地方財政和經濟發展看，三四線城市一旦出現壓力，房企要快速走出的難度會比較大。
“2022年，房地產政策或將出現重要變動，但市場仍舊會保持良性迴圈發展。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，無論政策如何放鬆，“房住不炒”依然是最基本的基調。各地在啟用合理住房消費需求的過程中，要堅持這一政策主基調，既要促進住房交易市場的活躍，也要繼續促進房地產交易秩序穩定，不讓各類違法違規的資金進入房地產市場。只有這樣，才能形成房地產發展的新模式。
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