穩字當頭：2022年房地產稅估計沒有大動靜

前日，網易總編輯姚老師採訪了著名財稅專家賈康，重點談房地產稅的問題。

賈康老師是業內的老行家，影片的內容非常到位，建議大家還是要抓緊找影片來看（別等看不到再找），虎踞房產深感榮幸的是，賈康老師的觀點，和虎踞之前多篇相關文章觀點大體是一致的。

當然，作為業內的權威專家，賈康老師能說我們不敢說的話，比如社會對房地產稅的厭惡性心理，就是我們想說而沒說破的。與此同時，賈康老師重點談到了房地產稅對社會的積極作用，尤其以居民納稅後將增加對於自己繳納稅款去向的追問，從而增進社會結構的最佳化和公民意識的培養，這是非常具有穿透力和價值感的判斷。

在對話之中，尤其令人關注的一個點是【今年房地產稅會不會有大動作】。賈康老師提及了一個詞，可以說，切中肯綮，一擊即中，那就是【避免收縮性政策】。

No.1 房地產稅的收縮性何在？

虎踞房產

的確，無論房地產稅的免徵面積或套數如何，畢竟是一項增加住房持有者成本的稅負。因此，房地產稅具有的收縮性效應是顯而易見的。

2021年12月，中央政治局定調，2022年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。同時提出，積極推出有利於經濟穩定的政策，慎重出臺有收縮效應的政策，政策發力要適當靠前。

此時徵收房地產稅，首先不利於穩字當頭政策主線。即便從房地產市場自身的健康發展而言，著急出臺房地產稅，也不利於房地產去庫存以及社會總體槓桿率降低。

我們在上一期文章裡已經分析過，當前真正動搖居民購房意願的，已經不再是申請貸款的資格，以及信貸利率，而是房價的不確定性預期（點選回顧）。道理很簡單，追漲殺跌是人性，一旦人們對於房地產價格持續上漲這一基本信仰不再相信，他們就會持幣待購，購房成本下降不會促使他們入市。

No.2 收縮性政策和跨週期調控是什麼關係？

虎踞房產

2022年的經濟局勢可謂非常嚴峻。如果簡單歸因的話，可以說是因為在2021年持續進行了多項跨週期調控的政策。

2021年4月30日，中央政治局會議強調要“用好穩增長壓力較小的視窗期” 推動經濟穩中向好，這是“跨週期調控”的邏輯起點。也就是在經濟走勢持續向上的情況下，解決一些結構性的問題，實現“高質量增長”的目標。“穩”中不僅要求“進”，而且還是要向“好”。

從目標來看，跨週期調控本身存在合理性。中國經濟發展到今天，早已存在各種深層次的結構性問題，持續積累之下，已經進入到了一個非調整不可的地步。

簡言之，當房地產開發企業大舉借債，透過加槓桿實現對土地的擴張，並捂地囤房，坐等地價提升，而少數炒房者透過大舉借債，以加槓桿方式快進快出，並不斷哄抬房價上漲，就會導致經濟體出現少數人持續進行信貸擴張和槓桿的擴張，令社會財富分配加劇分化。

少數擁有資產和信貸資源的人，透過大規模舉債和加槓桿的方式，將實現財富的倍增。與此同時，不斷被捲進來的普通市民，也必須高額舉債，投入到這個擊鼓傳花的遊戲上來。而這些社會資源的聚集，就會變成“資源的無效堆砌”。

根據統計，當前87%的地方債是由商業銀行所持有；在居民信貸中，房地產信貸佔70%以上；而2021年一季度，實體經濟宏觀槓桿率為267.8%。

這個過程的必然結果是，將房價不斷推高的擊鼓傳花遊戲玩不下去，導致社會財富的大規模滅失。

與此同時，這個過程也是一個社會財富分配失靈的過程。

因此，在2021年管理層決策，利用有利的時間視窗進行跨週期調控，其實是為了要加速解決影響經濟持續發展的深層次結構性問題。

但令人沒有料到的是，儘管中國的疫情控制雖然較好，帶來了大量的出口訂單增長，根據商務部最新的統計，去年我國的出口增長達到了30%。

但是由於疫情的持續發作，以及全球產業鏈重構帶來的不確定性增加，大量關鍵零部件由於產業鏈斷裂而導致無法生產，大幅推高了製造業上游的成本，並且擠壓了整體的利潤。

這一過程導致出口總額雖然獲得增長，但出口的利潤卻大幅減少。

由於國內的跨週期調控加快進行，在2021年一年之中，教培行業、平臺經濟、信貸政策以及雙碳政策被各地方政府層層加碼，這些因素都帶來了疊加的“收縮性”效應和大量的不確定性。

其結果是，限制了貨幣流通的次數，推高了上游資源的成本，減少人們的收入預期，抑制了人們的消費需求。迴圈往復，到了2021年第三季度猛然發現，宏觀經濟存在較為嚴重的經濟下行壓力。

因此，一個簡單粗暴的判斷就是：跨週期調控的確存在必要性，但國內外不利因素的疊加，導致了一些長期政策帶來的“收縮性”。

No.3 2022年，帶來“收縮性”的因素還有啥？

虎踞房產

更為令人憂慮的是，2022年我國面臨一個重大的外部環境變化，那就是國際的需求增速有可能會急劇下降。

簡單說，美國在2021年對中國的需求極其龐大，最大的原因是美國的“脫鉤”政策導致了全世界範圍內供應鏈的斷裂，從而導致產品供應急劇收縮。

生產收縮必然導致貨品總量的減少，而美國國內採取高額的疫情補貼政策，形成了超出美國社會真實支付能力的超額需求訂單，而且不用工作也能領到補貼，降低了流通環節碼頭工人和貨車司機的就業意願，推高了物流領域的成本。這些都成了美國這一次遭遇前所未有通貨膨脹的因素。

這令美國政府即將在今年進行減債加息，疫情補貼也有可能退出。這就意味著，過去量化寬鬆政策進入到180°轉彎的局面。

上述幾個過程疊加起來，將導致2021年唯一有利於中國的外部需求將在2022年面臨急劇減退的處境。

如此一來，如果外部需求這個引擎熄火的話，只剩下2個引擎，一個是基建，還有一個是房地產。綜合起來看，就不難得出結論：房地產這輛馬車一定會盡快驅動。

這就意味著，房地產稅的推出一定要讓位於穩增長的大局。

友情提示一下，即便房地產稅在未來一年之內，不會有什麼大動靜，但是房地產稅作為中國稅基結構轉換的一個重大的戰略，其推出幾乎是鐵板釘釘的事情。

因此不要因為2022年的“穩”字當頭，抑制收縮性政策，就產生迷惑，覺得房地產稅今年不會推出，就有可能在接下來逐步消失。

與此同時，房地產這架馬車即便要重新啟動，也不會有透過加槓桿和短期炒作的方式，重新過熱的可能。我們之前已經說過了，城市化從增量擴張轉入存量最佳化……這些我們就不再重複了。