經濟基礎決定了房價正在轉向下行週期

最近受中國人民銀行副行長劉國強講話和某些教授評論的影響，房地產的話題非常火熱，很多人都認為政府抑制房地產的政策可能會鬆動，房價預期會上漲。並提出了一些房地產對經濟如何重要的說法。2021年房地產行業創造的價值達到18萬億人民幣，約佔我國GDP的17%，從這一點來看，房地產產業確實重要。但房價的漲跌並不是由其重要性決定的，而是由整個國家的經濟基礎和國家宏觀調控決定的。今天，我們從經濟基礎的宏觀層面分析房價的未來趨勢，以及國家近期調控對房價的影響。

影響房價的基礎因素主要有兩個，一個是人口結構變化；一個是國民收入。

我國人口的變化對房價是不利的，主要有兩個原因，一是嬰兒潮紅利期即將結束；二是城鎮化潛力快速下降。

新中國成立以後，我國出現過三次嬰兒潮，第一次是上世紀50年代剛解放時期；第二次是1962年三年自然災害結束後的十餘年，10年全國共出生近2.6億人，佔當前全國總人口數的約20%。第三次是1986至1990年，約出生1.24億人，接近當前全國人口的10%。

其中1987到1990年的嬰兒潮是1962年嬰兒潮的回聲潮。1987年離1962年正好是25年，就是說，1962年出生的大量嬰兒，在1987年已經長大成人，開始結婚生孩子了。當前我國購房的主力軍正是第三波嬰兒潮成長起來的年輕人。

從時間上看，現在第三波嬰兒潮成長起來的年輕人在30到34歲之間。過去十年是我國房地產的高速發展期，同時也是這批年輕人結婚生育的高峰期。大家都知道房子對現代年輕人結婚生育的意義，所以這也是過去十年社會對房子需求如此強勁的原因。

但這個時期，這批年輕人才剛剛走上社會不久，收入不可能太高，以他們的經濟實力絕大部分是交不起首付的。而他們之所以能夠買房，主要是靠父輩掏首付，而他們自己負責月供。所以，過去十年來我國房地產的高速發展和房價的暴漲，其實吃得是兩波嬰兒潮的人口紅利，是靠第二波嬰兒潮的積蓄和第三波嬰兒潮的未來錢撐起來的。

但是，現在第三波嬰兒潮的這批年輕人的結婚生育黃金年齡已經接近尾聲，需要買房、或者有能力買房的基本都已經買了，而買不起的大都依舊買不起。因此，社會對房子的需求是正在快速下降的。

順便提一下，其實我國現在的人口出生狀況是比很多人想象中的還要惡劣的。按照時間推算，2010年到2020年是第三波嬰兒潮那批人的黃金生育期，但人們預想中的第四次嬰兒潮並沒有到來，反而是出生人口數量不斷下降。隨著這一批年輕人黃金生育年齡的結束，我國未來的出生人口數量會比現在下降得更快。這也是為什麼國家現在急於放開三胎，並出臺政策鼓勵生育的原因。

資料來源：國家統計局資料

同時，我國的城鎮化潛力也在快速下降。城鎮化率是指一個地區城鎮常住人口占該地區常住總人口的比例。2011年，我國城鎮人口比重為51.27%，第七次全國人口普查顯示，2020年我國城鎮化率已達63.89%，。與此同時，2020年我國60歲及以上人口已達2億6400萬人，佔總人口的18.70%。

眾所周知，我國大城市現在的社保體系是不為外來工提供養老的，外來工年老之後只能回到農村。所以這佔總人口18.70%的老年人中，大部分都是在農村居住，幾乎佔到了農村常住人口的一半。而農村剩下的另外一半，大多都是小孩。如果你平時下到農村，你會發現很難看到幾個青壯勞力。所以，我國的城鎮化潛力已經大幅下降，未來農村可以向城市轉移的人口數量很有限，這對房地產的發展是很不利的。

再說說國民收入的變化。目前我國經濟發展已經進入了中低速增長階段。受疫情影響，2020年我國GDP增長2.35%，2021年增長8.1%。但排除這種特殊時期，在正常年份我國的GDP增長率能夠保持在5-6%就已經很不錯了，而普通人工資的增長幅度是達不到GDP增速的，這意味著未來人們收入的增長將會變得非常緩慢甚至停滯。

在過去經濟高速增長的時期，由於收入增長較快，人們可以選擇透過加大槓桿買房然後利用收入的上漲來沖銷月供的壓力。但在今天房價高企而工資增長緩慢的階段，如果再大槓桿買房揹負上沉重的月供，不僅會長期嚴重影響個人和家庭的生活質量，而且會有極高的財務風險，萬一斷供，後果是很嚴重的。所以在現階段，人們的供房能力是比以前下降的。

因此，從我國人口變化和國民收入等基礎要素來看，房地產行業已經過了高峰期，未來房價下行將是長期趨勢。

但這並不意味著房價會快速下降，未來幾年內房價大機率會橫盤震盪一段時間，這主要是由房價發展慣性、資本炒作和政府調控等短期因素引起的。

由於過去十多年來房價一直在快速上漲，人們普遍形成了房價會一直上漲的印象。國家政策一有鬆動或者市場有什麼風吹草動都容易引起恐慌情緒，推動房價上漲。比如這次央行副行長劉國強的講話就是這種情況。不過隨著這兩年國家一直堅持“房住不炒”的政策，這種情緒有了很大的消減。

其實現在市場上企圖炒高房價的主要推手是炒房資本。這些炒房資本大體可分成三類：一類是國際遊資，這類資本最雄厚，操作能力也最強。美元無底線放水後，美國的金融資本拿到了海量的美元，中國的樓市就是他們最好的目標；第二類是企業資本，過去由於房價多年持續暴漲，鉅額的利潤吸引了大量的企業資金脫實向虛進入樓市；第三類就是民間的炒房客，這類人的實力最小，但參與人數可能最多。

這些炒房資本一直在興風作浪，想盡一切手段試圖推高房價以謀取暴利。國家今年透過限購限貸以及嚴查首付來源來控制房價，針對的就是這些炒房資本。未來隨著“房住不炒”政策的落實，以及房價的橫盤和下行，房子的投資屬性將會大大下降，等到無利可圖的時候，這些資本才會徹底離開樓市。

當然，最重要的因素還是政府調控。高層的態度相信大家都很清楚，就是既不能讓房價暴漲，也不能讓房價暴跌。畢竟房地產關係到地方政府、銀行、開發商、建築商、農民工等眾多群體。所以我們經常看到，當某個地方的房價降到一定程度時，政府就會約談降價的開發商，限制降價。畢竟過去這麼多年來，賣地收入對地方政府改善當地基建功不可沒，而且房價暴跌會引發地方政府運營困難、銀行壞賬、企業破產和影響農民工就業等風險，樓盤爛尾的話更會嚴重傷害到普通購房者的利益。因此，短期之內政府是不會讓房價大幅下降的，但可以允許有一定的回落，畢竟房地產是一個暴利行業，適當降價並不會傷筋動骨，而且還能提高銷量。

總之，從目前來看，由於政府需要避免房地產出現系統性風險，因此會讓房價平穩發展一段時間，但隨著我國人口結構的變化和國民收入增長減緩，房價將不可避免地步入下行週期。隨著房產稅的落地，以投資為目的購持產房的時代正在過去，未來房子將回歸到它原有的居住屬性。