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出品｜搜狐財經
作者｜吳亞
地產“配股潮”仍在持續，專注於粵港澳大灣區市場的開發商時代中國控股(01233.HK)也成為了房企“配股大軍”中的一員。
1月27日早間，時代中國在港交所突發公告，折讓17%配售1.17億、募資3.94億港元。受此訊息影響，時代中國早間開盤股價即大跌14.88%；截止早間收盤，報2.93港元，跌28.54%；半日總市值蒸發23.21港元。
時代中國稱，本次配售事項不僅能加強公司的財務狀況，還能為公司提供營運資金。而最新一期的銷售資料則顯示，時代中國2021年銷售額跌破千億、同比降幅超4%。
半日總市值蒸發23.21港元
根據公告，配售價為3.4港元/股，較時代中國前一日公司股票收盤價4.1港元，折讓約17.07%；較近五個交易日於港交所所報的平均收市價4.24港元，折讓約19.92%。
但時代中國方面認為，最終為3.4港元的配股價公平合理，且符合公司及全體股東的最佳利益。
本次配股的物件合共不少於六名獨立專業、機構及個人投資者，且均獨立於公司和任何關聯人士。同時，配售物件和買方都作出禁售承諾，在股份交割日期後90天內，不會作出要約、出售任何股份等任何交易。
作為粵港澳大灣區頗具影響力的房地產開發企業，時代中國於1999年由岑釗雄創辦，2013年登陸港交所，並在2019年12月成功分拆物業板塊即時代鄰里(09928.HK)港股上市成功。
截止公告日，岑釗雄及其關聯人士（配偶李一萍）合共擁有時代中國約12.44股股份，持股比例約62.74%。在配售事項及認購事項完成後（假設配售股份將係數配售），岑釗雄等的持股比例將稀疏、降至59.23%；
其他股東持股股份不變，但仍公司總股本增多的因素，最終持股比例也有所稀釋、降至35.17%；配售股份中的承配人1.17億新股，佔最終公司股本的5.6%。
配股後時代中國持股比例情況，圖片來源：時代中國公告
時代中國並不是地產圈裡第一家進行配售股份的房企，此前的1月13日，同為房企的融創中國(01918.HK)就曾公告，折價15%以每股10港元的價格、配售4.52億股，配售股份及認購股份分別佔公司現有已發行股本的約9.05％，佔經認購事項擴大後公司已發行股本的約8.30％。
而若前述配售完成，則融創中國實控人孫宏斌對公司的持股比例將稀釋為38.75％。當日，港股房地產板塊整體走低；融傳中國當日股價跌幅則一度擴大至20，收盤報9.13港元，跌9.06%。
這已經是“融創系”近2個月以來的第二次配股，不久前的去年11月，融創中國和旗下無物業上市公司融創服務(01516.HK)剛分別完成3.35億和1.58億股份的配售，募資總額分別約為50.85億港元和23.31億港元。也就說是，透過配股，“融創系”2個月內就新增融資近120億港元。
實際上，去年下半年以來，涉房企業“配股潮”再次上演，多家物企也曾均先後宣佈配股融資。搜狐財經不完全統計發現，近三個月以來，包括“融創系”、建發物業(HK:02156)、世茂集團(00813.HK)、恆大汽車(00708.HK)、旭輝永升服務(01995.HK)等企業均有配售股份募資行為。
一位不願具名的地產分析師告訴搜狐財經，配售是港股再融資的主要方式，相當於A股的定向增發，“對於內房股來說，股權融資既不產生額外的債務及利息，同時又能為公司新增流動資金，在‘三道紅線’的管控下，就成為了房企進一步發展或償債的可選方式之一。”
有一值得注意的細節是，在這輪“配股潮”中，包括時代中國、融創系、世茂系、恆大系的新股配售價都出現了一定程度的折讓。而隨著地產行業整體下行，企業股價進一步走低，值此股價低位之際，企業卻還要再折價配股，這也讓市場詬病不已。
而一般來說，配股事項難免會稀釋原股東所持股份，因此配股融資也被稱為是向資本市場“抽水”。也因如此，像時代中國和融創中國一樣，在官宣配售股份事項後，都引發了股價的波動。
而市場上普遍的共識則是，企業在股價低位時仍然選擇配股，或更多是無奈之舉，可見行業及個別企業“流動性”之高壓。
標普曾下調評級
多數企業對自己配售股份給出的理由都頗為相似，時代中國給出的理由也不例外，即約50%用作償還債務，約50%用作一般企業用途。
時代中國的業務專注於開發中高階市場住宅物業，具體分為物業開發，即開發出售住宅及商業物業；城市更新，即舊城鎮、舊廠房及舊村莊改造；物業租賃，即開發、租賃及轉租公司的或第三方擁有的商業物業。
最新一期財報資料顯示，2021年上半年，時代中國實現總營收136.38億元，同比下降8.62%。但在權益合併收入同比增長21.8%，權益合併毛利同比增長39.8%的拉動下，期內公司利潤和歸母淨利潤均同比增長了6%左右。
於其他房企毛利率逐漸觸底不同，同期，時代中國的整體毛利率也卻由26.9%上升至33.3%，主要由期內毛利率較高的城市更新業務收入增長。拉長時間線來看，在地產行業利潤式微的大背景下，時代中國的整體毛利率都一直保持在26%-30%左右的水平，並未出現大起大落。
根據“三線四檔”融資新規，截止2021年6月末，時代中國剔除預收款後的資產負債率為76.6%，下降了2個百分點，但仍未達標監管要求；淨負債率為70.8%，現金短債比為2.5倍，仍在“黃檔”行列。
不過，從賬面上來看，同期，時代中國一年內到期借款已從上年末的180.705億元，下降至108.342億元，對應的賬上現金及銀行結存賬面結餘約為221.59億元（已剔除受限制存款及現金），並不存在短期償債壓力。
在美元債方面，截止最新，時代中國存續8只債券，票面利率5.3%-6.75%。今年到期的債券均集中在4月單月，分別為4月20日到期的年利率5.3%、餘額為2億美元的票據，和4月26日到期的年利率為5.75%、餘額為2.25億美元的票據。
不過，最近一次的1月17日，標普將時代中國發行人信用評級由“BB-”下調至“B+”。同時還將其擔保的美元票據的長期發行評級由“B+”下調至“B”。
信用評級的下調展望反映了標普的觀點，即由於銷售帶來的現金流減少和融資渠道減弱，時代中國的流動性緩衝可能會進一步減少。
標普認為，由於市場人氣疲軟，加之時代中國的投資組合集中在大灣區，銷售將繼續低迷。標普預計時代中國控股在2022年和2023年的合同銷售額每年將下降3%-6%，因為它將尋求保持現金流的穩定，而不是追求增長。
同時，標普還預計，2021年時代中國的營收將只有10%-12%的增幅，即420億-440億元人民幣，遠低於標普之前預期的25%-30%的增幅。在2022-2023年期間，由於銷售放緩，預計收入每年將下降3%-6%，至380億-410億元人民。
此外，標普還預計，時代中國的槓桿率將在2022年達到5.5倍，2023年達到6.1倍。同時，時代中國2021年年底的現金水平將進一步下降。儘管時代中國的流動性充足，但它抵抗下滑的緩衝能力有所下降。
據時代中國1月4日公告，2021年公司實現銷售額僅955.9億元，而2020年時代中國合同銷售額達1003.8億元，同比增長28.1%，這是時代中國首次進入千億房企的陣營。據此計算，時代中國2021全年銷售額跌破千億、同比減少4.77%。
事實上，經歷2021年下半年的深度調整，房地產行業的業績完成情況均不太理想。克爾瑞資料顯示，2021年百強房企銷售增速罕見負增長3.5%，有超8成的房企未完成全年銷售目標，規模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%。
若將時代中國的銷售業績拆分來看，會發現其在2021年四季度的銷售額為286.8億元，按季度還環比增長了33.2%。若就全年目標達成率來看，則是完成了87%，此等業績完成率在行業已處於中偏上水平。
