這是熊貓貝貝的第889篇原創文章：

隨著中國一年一度最隆重，也是最關鍵的春節假期即將到來，整個中國從上到下，各行各業普遍的心態開始放鬆。

按理說這個時段，穩穩當當，波瀾不驚才是大家心照不宣的默契，但是對於2022年來說，不平靜的開局，註定帶來不平凡的表現。

距離過年不到三天，中國樓市接連出現了幾件不平靜的事件：

1、2022年全國首例降首付：“安徽鼓勵降低首付比例”

2、廈門正式宣佈要收房地產稅了

3、恆大要重組，許家印表態

驚不驚喜，意不意外？

沒有什麼鋪墊，直接切入主題，這篇文章，就將針對春節前這個“平靜時段”中，這三件在中國樓市中發生的不同尋常的事件，進行有深度，有態度，有專業的盤點和深入解讀，訊號研究。

內容硬核，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
• 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

（如果這篇文章在網易或者其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）

選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

圖片來源：頭條相簿

1

2022年全國首例降首付，該如何解讀理解？

“安徽鼓勵降低首付比例”的訊息引起廣泛關注，被很多自媒體和一些輿論觀點解讀為“全國首個明確降首付比例的省份，具有很強的訊號意義”。

1月26日，安徽省發改委釋出《關於印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》，明確鼓勵購房領域降低首付。

在這份檔案裡，提出了“促消費”的11項措施，在“推進春季大宗商品消費”一節裡這樣說：

引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季，透過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。

圖片來源：安徽發改委官網

拋開城市背景不談，只說這個“降首付”的動作，就頗具爭議。

嚴格意義上來說，在中國的經濟環境，特別是需要政府介入（房產過戶和產權明確）的樓市中，首付+按揭月供的模式設計，本身就是一種金融風險防控手段。

原理很簡單，以30%的首付標準為例，這就是一種以30%本金為隱形資格門檻的貨幣槓桿風險釋放管理模式，也就是說，這30%的首付，其實已經在資金門檻上，為社會金融安全穩定，進行了一輪篩選。

隨著國家對貨幣管理的日益成熟和精細化，首付的安全性和來源，其實放在銀行流水系統裡面，不說明細，普遍的邏輯溯源都可以管控住。

很直接一個結論：首付比例=銀行信貸信用端風控門檻，降低首付比例，就意味著加大了信用端風險。

讓不具備資金實力的群體，進行高門檻的消費和置業，本質上就是將債務壓力不顧風險的往市場和民眾轉移。

降低房貸首付，確實能帶來一些效果，但對於改變整個城市的投資價值、發展趨勢，基本上也是沒啥用。而且最重要的一點，就在於這個事情本質上，是一種社會購買力和信用的提前透支。

當然，這個事情放到年前來實時公佈，肯定有地方政府的理由和需求所在，2021年賣地面積大幅減少，新開工面積大幅減少，這會在很大程度上影響2022年的經濟增長。這樣的壓力和問題不是安徽有，其實全國很多城市都有，只是安徽第一個這麼公開地採取了行動。

值得跟進關注，這個事情，來自於國家和頂層設計的態度，很關鍵。後續的效果，反饋還有國家的表達，才是重頭戲。

當然，放在春節前，以節日消費促進的名義進行鼓勵，這一波操作，可謂是行政管理中極具代表性的案例了。

房子，樓市，以及關聯的土地財政，這是大事。

圖片來源：頭條相簿

2

廈門官宣即將開徵房產稅，釋放了什麼重要的趨勢訊號？又對應了什麼意義？

廈門市統計局1月26日釋出《2021年廈門市房地產開發投資執行分析》一文，其中在“對策建議”部分提到，要多措並舉穩定房地產銷售市場。一要貫徹落實中央經濟工作會議精神，加大加快全市保障房建設力度，穩定市場的同時抑制房價上漲過快，力爭在高質量發展中促進共同富裕；二要做好“房地產稅”試點落地廈門的前期準備工作，以防止全市房地產市場出現大的波動。

圖片來源：網路

頗具有舞臺效果的是，不到48個小時，輿論和關注還沒有開始醞釀，1月28日，廈門市統計局官網已撤下有關“房地產稅試點落地廈門的前期準備工作”一文。

此時此景，頗為微妙。

沒有任何不靠譜的臆測和想象，政府做事，從來不會無厘頭，彙集了人才精英的管理部門，總是有充分理由的。

只是從這個事件上來看，釋放的訊號，絕不簡單：

1、作為中國高房價的代表性城市，廈門率先在房地產稅的落地上面進行表態，不管這個態度和訊號釋放的物件是誰，毫無疑問是一種國家意志，頂層設計的態度表達。

國家對於“房住不炒”，管控房價，治理市場的決心，態度，還有方向，沒有絲毫的改變。

2、萬事都需要有一個帶頭的，只要開了頭，就會出現考場效應：

廈門開了這個頭，那麼其他一二線城市，省會城市一個都別想跑。

這就好像考試一樣，只有有人率先交卷，就會營造出一種無形的急迫感，如果大家都挺著最後一分鐘才交卷，這種考場效應就沒有了。

房地產稅的步伐，可能比所有人的預料都要快。

仔細品品，是不是這個味道？

當然，釋出和撤回，必然都是有原因的，這個原因沒有必要去瞎猜，看清本質就好，

圖片來源：頭條相簿

3

恆大的故事，或許已經有了靠譜的結局？

備受行業和市場矚目的萬億龍頭，品牌標杆恆大集團，對於債務和信用的危機，有了新的進展：

1月26日晚，中國恆大（03333，HK）提出債務重組方案時間表。

對於重組中是否有更多擔保考慮，如實行董事長的個人資產進行擔保。恆大集團方面表示，公司將參考投資人意見，在重組過程中董事局主席許家印將以最大的努力支援公司運營和未來發展，公司對外採取開放態度，但目前沒有能披露的訊息。

圖片來源：恆大港股公告

恆大正面臨包括美元債在內的多方債務壓力。此前，1月24日，恆大集團官網釋出了一份言辭懇切的宣告——《恆大集團就境外債相關事宜的宣告》。

據市場資料，恆大海外負債超過1500億元人民幣（236.4億美元），主要包括218.5億美元的存續公募債，剩下少部分是私募債和銀團貸款。截至2020年底，恆大集團的總負債為1.95萬億元，其中有息負債總額超過7000億元。

圖片來源：恆大官網

簡單直白地解釋一下，就是恆大的現金流情況已經到了債務，特別是境外債務無法順利償還又即將迎來集中償債時間節點了。

這就讓一直扭扭捏捏，無力憑藉自己就能解決債務問題的恆大，包括許家印本人，不得不面對債務重組的現實和實現的急迫。

值得注意的是：“債務重組”這個詞，是恆大風險暴露以來，第一次從公司為主體的公開檔案中出現，這說明關於恆大的債務風險處置，可能已經有了比較清晰的方向。

中國房地產行業中民營房企的風險訊號標，恆大集團，也終於要走上債務重組，國家下場的道路了。

預料之中，只不過在年前就開始進行公佈，顯然是市場，行業預期之外的事情。

圖片來源：頭條相簿

寫在最後：

幾個個人的觀點分享

事情就這麼三個事情，外行看熱鬧，內行看門道，不同維度，不同角度，肯定有不同的理解。

這篇文章，其實就是從尊重事實的角度，以地產行業內的事業，進行了一次覆盤和解析。

文章的最後，談幾點個人的觀點：

1、對於2022年的樓市，特別是非核心城市和地區的樓市房價，一定要提高警惕，尤其是地方政府或明或暗刺激鼓勵樓市的城市，更是要小心。

貪便宜是人性中，最容易遭受損失的缺陷，買房這件事，首付只是門檻，而最大的風險，其實是持有過程中的月供壓力。

2、對於一些臆想著甚至放鬆限購限售的群體和資金，早點洗洗睡吧，更別說什麼樓市啟動，房價反彈了，房地產稅已經磨刀霍霍準備下場了，雖然說長期來看房地產稅對於房價和供需的影響可以攤平並且得到消化，但是在當前中國樓市普遍預期不足，信心缺失，全面遇冷的大環境中，房地產稅的落地，很有可能會讓這樣的寒冬延長。

看不清形勢，拿不準核心資產標準，圖著一點蠅頭小利就勸人盲目買房，很缺德。

3、恆大的危局處理已經進入關鍵階段，但是子彈還沒有落地：中國房地產的行業風險，在2022年，將迎來集中處置和加速出清，這個趨勢訊號非常明顯。

而對於市場參與者，房地產行業上下游產業公司來說，在風險沒有得到明確以前，不建議盲目入局。

以上，就是對2022年春節到來之際，在中國樓市和房地產領域發生的三個不同尋常的事件，進行的解讀，分析，和各位朋友進行分享。

圖片來源：頭條相簿

（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關於置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

交個敢說真話，會說實話，善於觀察的年輕人朋友，可好？

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