僵局打破！5家頭部房企資產處置超百億
“一邊房企出售資產救急，另一邊是國企央企進入收併購賽道。”
房地產圈的資產處置僵局終於打破！
短短一週內，包括恆大、融創、世茂、中南、雅居樂等5家頭部房企，均成功將部分資產轉讓予國資，累計金額達百億級。
這一波併購潮之中，在政策的不斷鼓勵、加持下，國企、央企成為收併購主角。
01
世茂：36個專案擺上貨架 合計報價超過771億元
去年下半年以來，世茂一直奔走在資產處置的道路上。
上週五世茂集團釋出公告，以10.6億元總價出售上海北外灘核心區一專案公司的股權。專案接盤方為上海久事，屬於上海市政府旗下國企，主要從事營運經上海市政府授權的國有資產及投資政府專案。通過出售該專案，世茂將獲得2.7億元的收益，所得款項90%將用於降低其負債。
對於已將旗下36個專案均擺上貨架的世茂而言，這個專案的成功出售，極能提振信心。作為老牌房企，世茂資產質量都還不錯，在上海也有多個地標級商業及酒店專案。如今，上海政府能夠出手幫扶，將有利於世茂後續進一步的資產去化。
據媒體報道，世茂集團已將該公司能交易的36個專案做成推介資料進行推廣，以推進銷售，合計報價超過771億元，剔除透過抵押等已經用掉的融資額度，最多可回款236億元。
1月25日，媒體報道，世茂集團的第一高樓——位於廣東省深圳市的世茂深港國際中心正在尋找買家，對外報價151.43億元。據悉，此前世茂已透過該專案融資92.7億元。
除世茂深港中心之外，世茂重慶中心地標群、上海世茂廣場、杭州智慧之門、長沙世茂環球金融中心以及上海世茂深坑酒店等地標性建築均在出售之列。
世茂對其中15個專案給出明確估值或報價，總報價約422.35億元；另外19個要麼屬於合作專案，要麼還處於前期投入階段，世茂方淨投入合約324.84億元。
02
融創：專案三連賣 武漢城建、華髮、首創接盤
從去年下半年開始，為保障流動性以及應對即將到來的償債高峰期，融創的資產處置開始進入了高頻階段。近段時間，融創的處置步伐不見減緩，短時間內出售至少三個專案。
2022年1月17日，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司的股權發生變更，股東浙江武越置業有限公司的持股比例由50%升至85%，長沙融創匯房地產開發有限公司的持股比例則由50%降至15%。據悉，浙江武越置業有限公司是由武漢城市建設集團有限公司全資持有的孫公司，而後者隸屬於武漢市國資委。
與此同時，融創文旅集團還將昆明融創文旅城二期40%股權以12億元的價格轉讓給了合作伙伴華髮集團。
在2022年1月18日，融創還將旗下武漢專案轉讓給首創置業。該武漢專案是融創在2019年以70億元拿下的武漢礄口區“地王”專案。
據悉在相關出售案例中，孫宏斌依然保持了雷厲風行的果斷風格，部分專案甚至低至4折出售，對市場展現出巨大的誠意，這可能是融創專案得以快速轉手的原因。
在市場遇冷、房企整體資金緊繃的背景下，快準狠出手專案的融創，也獲得了現金流的補充。
03
恆大被動出讓資產
隨著工作組進駐恆大，目前恆大的資產處置已非許老闆能夠掌控的了。
最近1個多月以來，恆大在全國範圍內的專案頻繁易手。
1月17日，恆大旗下佛山市順德區盈沁房地產、昆明恆拓置業發生工商變更，由債權方五礦信託接盤，為央企中國五礦集團旗下公司。
1月10日，恆大退出徐州御嘉置業、徐州御泰置業、徐州海亞棲置業，這三家公司的接盤方均是徐州市潘勝地產，股東為徐州市國資。
除了徐州之外，恆大在山東的一大專案也發生股權變動。去年12月底，恆大地產集團濟南置業有限公司退出了萊陽盈豐置業有限公司，接手方是原來持股10%的三股東——煙臺金山置業有限公司。交易完成後，煙臺金山置業成為萊陽盈豐置業的第一股東，持股比例76.13%。
恆大債務規模龐大，如今能伸出援手的多為國資和金融機構。而對於恆大來說，在目前資金困難，大量專案難以推進的情況下，將一部分專案轉讓給國資，有利於實現“保交房”的核心任務，也能夠減輕自身負擔。
而對於地方政府來說，保障專案交付、維護社會穩定是核心任務，接下恆大的專案也是地方最後託底的體現。
04
華潤大手筆收購中南、禹洲旗下物業
華潤旗下的華潤永珍生活，在短時間內先後將禹洲物業與中南物業分別納入囊中。
1月20日，華潤永珍生活公告稱，擬透過全資子公司創潤髮展有限公司收購南通長樂物業有限公司（簡稱“南通長樂”）全部股權及江蘇中南物業服務有限公司（簡稱“中南物業”）1%股權。
1月5日，華潤永珍生活以10.6億元收購禹洲物業。
兩次收購加起來，華潤已向民企輸血33.2億。
對於華潤的這兩筆物業收購，業內普遍認為給的價格還是相當不錯。
截至目前，2022年已有5單物業類收併購落地了，包括華潤永珍生活、旭輝永升服務、南都物業、合影悠活等物業企業率先發出收購動作，涉資總額超過40億。
現在，行業亦普遍認為，今年，物管行業收併購或將迎來視窗的爆發期以及新的變化趨勢，比如國家隊的跑步進場。
現在，碧桂園、萬科都在消化前期收購的物業資產，暫時不會積極併購，民企都自身難保，很難併購別人了。
所以有紅色央企背景的華潤就成了大家眼中最好的買家。
華潤今年可能還會多次出手，並且不僅僅在物業，在地產板塊華潤同樣有很大的志向。
05
中海地產也開始行動了
1月25日，中國海外發展釋出公告稱，將從雅居樂和世茂集團手中收購廣州利合房地產開發有限公司合計53.33%股權，交易對價36.88億元。
前一天，雅居樂和世茂集團已分別釋出交易相關公告。雅居樂所屬26.66%股權交易對價為18.44億元，中海支付13.8億元現金並承接4.64億元債務；世茂所屬的26.67%股權交易對價18.45億元，中海同樣需要承接4.64億元的負債。
上述兩筆交易完成後，中海地產將成為昔日“地王”專案的最大股東，持有廣州亞運城專案約73.33%的股權，總交易金額近37億元。2017年前後，中海接手中信地產在廣州亞運城專案的股權。在此之前，富力、碧桂園、雅居樂、世茂和中信地產分別持股20%。
透過這一交易，世茂和雅居樂不僅處理掉一部分債務，還獲得相應的流動性；中海透過收購擴大在廣州利合的權益，可以獲得更大收益。整體專案中原有的4家民企3家離開，只留下碧桂園與中海共同操盤專案。
06
房企收併購現狀
如前所述，現在，碧桂園、萬科都在消化前期收購的物業資產，暫時不會積極併購，民企都自身難保，很難併購別人了。
一家房企負責人表示，對於民企來說，即便是併購貸不計入三道紅線，但會加重企業的槓桿和風險，加速流動性風險提前到來，所以大部分民企不會考慮收併購。
當然，也有例外。比如合營或聯營專案中的另一方出現流動性風險，導致合作專案開發建設受到嚴重影響，才會出手將專案接過來。
在民營房企普遍存在流動性壓力，無力參與收併購的當下，流動性相對較好的央國企顯然是可以入場低成本“撿漏”了。另外，央企和國企在融資等方面又有天然優勢，這為其參與收併購地產專案及資產提供了支援。
可以說，現在的收併購市場，是央國企的主場。
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