這兩天，一個女子自爆去年在上海買房，損失超千萬，成為“上海最慘購房人”屢屢登上熱搜。
2020年5月，在上海居住的伍女士計劃花1550萬元的總價，在黃浦區購買一套180.09平方米商業用房。
買賣雙方第一次交易，也就是約定買賣二手房的時間是2020年5月27日。
隨後5月30日，正式簽訂了補充條款。
房子價格1490萬，裝修補償款60萬，總價合計1550萬。
第一次約定：女子在6月30日前付清首付745萬！，剩餘貸款745萬由銀行放款於賣房子的。
但因為女子首付沒有在規定的6月30日之前湊齊！於是雙方又簽訂了後續合同。
根據法院的記錄，這個伍女士支付了100萬元定金和400萬元購房款，也就是在6月30日前，付了500萬！
相當於在雙方約定的6月30日前，還有245萬首付款，沒有付清。。
然後買賣雙方又在7月2日再次簽訂了一個補充條款，這次約定了懲罰條款：
從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支付給利息損失。（差不多是一年利息10%）
伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。
如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，且伍女士應償付違約金（合同總價的20%），且賠償範某等原有的裝修損失180萬元。（這是第一個懲罰條款）
這個女士，在7月13日將違約金，以及首付全部繳清了。
然後雙方約定，剩餘的745萬元尾款，將在8月30日過戶前全部付清。也就是說這筆買房交易只等銀行放款了，雙方就能辦理過戶，完成最終交易。（這是第二個懲罰條款）
一般我們買房、賣房，基本上到了這一步，繳清了首付，然後將資料提交給了銀行貸款，基本上也就是差不多成功了。
剩下的只是耐心等待銀行放款就行。。
問題，偏偏就出在銀行放款上！
伍女士申請辦理貸款的時間就剛好碰到了辦理房貸稽核比較嚴格的幾個月。
銀行一直拖到了10月29日，才稽核通過了這個女士的貸款。。
而這個時間，實際上已經比雙方約定的過戶時間8月30日，慢了2個月。
雖然，這個女士付了745萬首付！貸款銀行業發下來給賣家了！但這筆交易依然沒有成功。。
不但沒有成功，還被賣房子的甲方告到了法庭。要求賠償490萬現金！
然後法庭宣判，伍女士輸了官司！
這個女士需要搬離並歸還房子，還要賠償支付房款總價的20％的違約金，也就是310萬違約金！
以及房屋裝修損失180萬元等。
也就是說這個女士要直接賠償490萬現金！！
這是第一個損失，除了這個之外；
第二個損失，就是上海的房子這2年暴漲了。這個房子，按照市場價現在已經漲了300萬以上。有人說漲了500萬。
也就是說，這個女士相當於損失了490萬的現金，加上300多萬的增值；等於保守估計實際損失超過了800萬以上！！
沒想到，在首付745萬元之後，因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規定時間付尾款的伍女士，被賣方告上法庭。
法院最終判決伍女士敗訴，她不僅要退出房子，還要支付違約金、房屋整修費等總計497.32萬元，被不少網友稱為“最慘購房者”。
伍女士的代理律師認為，以往類似案件基本都是要求繼續履行合同。本案有其特殊性，比較顛覆社會認知。“本案終止交易不是買賣雙方的問題，是銀行貸款的原因，是不可控的。”律師表示，他已經在進行再審取證工作，或許能有重大突破。
不光“到手”的房子沒了，還要承擔違約金，稱伍女士為“最慘購房人”，簡直一點都不為過。縱觀報道和判決中的關鍵節點，伍女士承擔相應違約責任的主要原因在於她簽訂了一個對她極為不利的合同，同時又沒有按時履行合同條款，最終導致了這麼一個讓人意難平的結果。
那她真的冤枉嗎？法院的判決有沒有道理？
最慘購房人所遭遇的“坑”該如何避免？
這些問題顯然更值得關注和引以為鑑。
市場經濟下，人們從事各種經濟社會活動理當遵循平等、誠信、自願原則。
具體到簽訂合同方面，合同雙方均應該如實全面履行各自義務，否則就應承擔相應的違約責任。對此，《民法典》明確規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，另一方可以解除合同。
伍女士在第1次違約後為順利購房，又簽訂了補充協議並約定了相應的違約條款，但遺憾的是，其一步錯步步錯，總是踏錯節點，最終因為銀行審批延誤，導致二期房款745萬元又發生延期，導致合同被解除並被判定承擔相應責任。
同時，有報道指出了一個細節，賣方律師對合同的簽訂、履行和爭議都是全程參與，打下了很好的基礎，是賣方勝訴的關鍵；而買方基本上是赤膊上陣，憑藉自己粗淺的經驗來從事金額如此大的房屋買賣行為。
由此可見，伍女士一方的銀行貸款遲遲無法審批導致其先後2次違約，且違約時間較長。那麼，合同相對方顯然有權解除合同並要求其承擔違約責任。
當然此事還有一個最有爭議的點，雖然伍女士屬於遲延履行債務，但明明是銀行的“鍋”，屬於“不可抗力”，最終卻把板子打在她身上，這合理嗎？我們也注意到，有些人甚至認為這是賣方聯合律師、中介、銀行給伍女士“設套”這樣的陰謀論。
從法律上來說，即便伍女士並非故意不履行債務，但是作為貸款買房人來說，銀行是否能及時放款必須是重要的考量因素，不能將所有賭注都押在銀行準時放款上。要是銀行因為貸款收緊，或者徵信問題而無法準時放款的話，買房人顯然面臨著極大的違約風險。
之後，一審之後敗訴的伍女士，選擇了二審上訴。
在二審中，伍女士說她在貸款申請過程中不存在過錯，且賣家等在她第一次貸款申請未通過後同意換一家銀行，第二家銀行的貸款曾延長一個多月，賣家等也配合辦理了手續，後銀行同意放款。
所以，伍女士認為她不能算違約。。女士認為最核心的證據，就是實際上在10月7日他們賣方，還曾配合伍女士申請貸款。。
所以，伍女士自己推理認為，對方的行為，顯然是認同自己的延期貸款行為的。等於已經放棄了之前的違約合同，她不然算違約。
又敗訴了！！
法院的意思很簡單，這只是你自己的推理，想法。實際上你們雙方並沒有簽訂後續補充協議，或者說解除之前的違約金懲罰等合同。
一句話來說，就是這個女士如果當時10月7日，在賣方同意她申請貸款的時候，哪怕簽訂了一個新的補充協議，也不會輸掉官司。
也不會損失如此慘重，一下沒了800萬！！
該事件無疑有著深刻的警示意義，現代社會是規則社會和法治社會，且人們從事經濟活動時無時無刻不面臨著各種風險。
無論是買房、賣房，我們簽訂合同的時候，這幾點一定要記住。
第一點、不要簽訂不平等的合同，買房的時候，不能只簽訂只有買房違約的賠償條款，也得力爭加上賣家違約的條款。
約定違約金的時候，賠償金的時候，一定要把賣方的責任，賠償金，也寫上！！
第二點、貸款時間一定不要大意！這個現在成為了很多賣方的騙錢套路。
大家都知道，一般買房都是首付3成，或者5成，剩下的就是銀行貸款。但現在情況不同了，現在貸款跟以前不同了。
以前的20年，我們買房一般貸款短則7天，長則一個月就下來了。
現在呢？現在一般有時候也只要7天，但有時候可能半年都下不來。特別是去年下半年，全國樓市貸款緊張，很多很多都貸款延期了6個月！！
所以，現在簽訂買房合同，過戶時間的時候，一定不要簽訂那種具體的時間；比如上面這個女子就是吃了這樣的血虧。
她7月13日繳清了首付，寫的過戶時間是8月30日；她認為自己不會違約，她也沒想到銀行貸款會延期。
但就是這一個銀行的延期，害了她！
導致最終違約，延期了2個月才下來貸款。損失了800萬！！
所以，大家千萬記住。
現在聰明的買房人，在簽訂合同的時候，都已經在協商“以銀行放貸為準”的合同條款！
合同都是直接寫明，什麼時候銀行放貸，那就什麼期間再辦理過戶！
比如，雙方約定，首付繳清之後，等銀行貸款下來後，也就是貸款審批通過後，一週內辦理過戶！這樣才不會吃虧！
第三點、很多人很多人都是麻痺大意在這一點。都認為貸款審批一定會透過。
其實，不是的！
以前房價低，我們每月還款金額少，所以基本上申請房貸，都會透過。
現在不同了，特別是一線、二線城市。房價如此之高，那每月的還款金額就非常高。
銀行不僅是看你的房子，還要看你的銀行流水，只有銀行認為你能每月有高於這個的還款能力，人家才會稽核透過，才會給你放款的！
如果你平時月收入就幾千元，銀行流水不夠，首付又是家裡人給的。那很多時候，你的貸款需求，銀行不一定會透過的。
而，一旦貸款沒有獲得審批，導致延期無法過戶的話，那其實就是買家違約。
也就是說，是你違約！！
是因為你沒有這個貸款的能力，而不是銀行的責任！
那這個時候，如果你簽訂的買房合同，不是白紙黑字說等銀行透過之後，才過戶。
而是單純的約定一個時間，比如三個月，六個月，9個月。或者跟今天這個上海最慘買房女子一樣的具體時間。
那現在上海這個女子有多慘，你也差不多是這樣！！
現在很多城市，隨著貸款的時間不確定，收緊。都有賣房的業主，以及中介合夥故意用以前的那套合同，騙買家違約金的苗頭了。。
要想降低風險，簽訂合同尤其是金額較大合同時就應充分預判可能出現的各種不確定因素，不能以賭博心態“搏一把”。
不要等到掉入“坑中”才想起補救措施，此時可能已於事無補。
