回購股票動作頻，房企正在穿越“寒冬”

寒冬已過去大半，春天還會遠嗎？

2021年，在 "三道紅線""房住不炒"等多重政策調控之下，房地產行業正在經歷一個難捱的寒冬。

雖然資本市場依然風聲鶴唳，一部分遇險房企正在靠變賣資產回血，卻也有一些房企在地產股低迷的檔口頻頻回購自家股票，一場轟轟烈烈的"護盤大戰"正在上演。

大公房產不完全統計，2022年剛開年不到一個月，就已有10餘家房企釋出股份回購公告。

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，目前房地產板塊普遍股價偏低，房企回購股票有助於提振市場信心，也能起到穩定公司股價、提振市場與投資者士氣、安撫投資者情緒的作用。若股價和估值得到提升，還有利於公司後續融資，從而進一步改善行業流動性，提升行業信心。

知名投資人全宇亦表示，從基本面來看，整個房地產行業都面臨現金流和銷售週轉的壓力。而此前境外評級機構對中國房企評級的集中調整，更是不利於這些房企未來降低融資成本和提升靈活度。因此，回購股票的行為是一種對於資本市場積極的訊號。

房企回購股份動作頻，回購金額高達千億

據大公房產不完全統計，自2021年下半年以來，包括碧桂園服務、大發地產、龍光集團、合景泰富、希慎興業、旭輝永升服務等在內的將近20家房企和物業公司，均有不同程度地回購股票的動作。

其中，碧桂園服務、資本策略地產、大發地產、合生創展等更是多次出現回購動作，且部分房企涉資龐大。

知名投資人全宇認為，房企回購股份動作，一方面是企業對於即將到期或者未到期債務積極應對，另一方面也是企業在主動展示自己的資金實力。

1月26日，資本策略地產釋出公告稱，以每股價格0.21港元回購25萬股，耗資5.25萬港元。而在此前一天，該公司還曾以每股價格0.209-0.21港元回購183萬股，耗資38.35萬港元。

據瞭解，在1月20日、19日、17日、4日以及1月11日至1月14日的每一日，資本策略地產均曾回購過股份，回購數目分別為100萬股、60萬股、153萬股、1萬股以及80萬股、281萬股、52萬股、32萬股。一月份，該公司累計購回967萬股。

碧桂園服務最近的回購動作也是較為頻繁，光是今年1月份，該公司就連續8次回購股票。1月18日，碧桂園服務對外發布公告稱，以每股39.250港元至39.350港元的價格回購12.50萬股，回購金額達491.17萬港元。

1月19日，碧桂園服務再次披露回購操作，於當日在香港交易所回購12.10萬股，耗資508.18萬港幣，根據此次回購數量和耗資情況計算回購均價約為42.00港幣；根據披露此次最高回購價42.10港幣，最低迴購價41.90港幣。

此外，碧桂園服務還分別在1月17日、14日、13日、11日、10日、7日、6日回購28.7萬股、14萬股、18.4萬股、37.5萬股、14萬股、37.5萬股、12.1萬股，其中回購耗資最高的一次達1512.69萬港元。

回購的浪潮一波接著一波。1月4日和1月5日，旭輝永升服務分別回購了37萬股和45.6萬股。2021年下半年，該公司還在9月16日、12月17日、12月20日分別回購了14.8萬股、0.2萬股、40.8萬股。自2021年下半年以來， 旭輝永升服務已累計購回股票數目為138.4萬股，佔於普通決議案透過時已發行股份數目的0.0829%。

與此同時，大發地產也分別在1月20日、19日、11日回購69萬股、74萬股、62萬股，分別耗資約300.01萬港元、322.64萬港元、245.96萬港元。截至1月20日，大發地產(自普通決議案透過以來) 累計購回證券數目為434.3萬股，佔於普通決議案透過時已發行股份數目的0.525%。

建業地產在2021年11月5日、8日及9日共購回300萬股，佔有關股份發行前股份數目0.1%，並於2021年12月31日登出。龍光集團在20222年1月14日、17日和2021年20日至24日，以及2021年9月21日、23日、24日共回購779萬股，耗資4694.6萬港元。

再將時間線拉長，港龍中國地產、合生創展、大名城、嘉裡建設、豫園股份、合景泰富、世茂股份、融創服務、金科股份、時代中國控股等房企，都出現在回購股票的大軍的隊伍中。

全宇表示："觀察和研究發現，房企的股票價格和該企業發債有明顯的負相關關係。而主動進行債務清理，既有利於資本結構，重振投資人信心，更有利於進行市值管理。"

港資房企佔比八成

對比實施股票回購的房企市值看，超過千億的僅有碧桂園服務一家，其次為港資房企新世界發展，市值超八百億。而以往以"慢"著稱的港資房企以及較為穩健的房企，在行業危機中具備了更強的抗風險能力。

據統計，2021年下半年，新世界發展共回購股票29次，其中2021年8月份就操作了19次回購。而希慎興業則操作了24次回購，合計回購股份550萬股。

此外，大公房產發現，有股票回購動作的房企在資本市場中也具備較強的融資能力。股票回購表現突出的中概股中，大企業和中小企業兼有，但多數集中在港股市場，佔比約八成。

2021年上半年，碧桂園服務以約115.6億元的營業收入和約22.3億元的淨利潤奪得港股物企頭籌。與此同時，自2021年下半年開始，碧桂園服務的市值就已超過其母公司碧桂園，且至今一直是上市物企中的市值冠軍。

有資料顯示，2021年TOP20物企的總市值5150.75億，佔所有上市物企總市值89.6%，其中碧桂園服務一家就佔了27.3%，超過1500億。

而新世界發展作為香港"四大地產發展商"之一，在當前市場低迷的情況下，依然能保持著較高的派息水平。資料顯示，2021年新世界發展全年股息為每股2.06港元，每股同比增加0.02港元（股份合併後），並將維持現有可持續及漸進式的派息政策。截至2021年6月30日，新世界發展實現綜合收入682.33億港元，同比增長15.6%。

而市值在300億~800億區間內，有回購動作的房企，大都是發展歷來較為穩健的老牌房企--例如合生創展、嘉裡建設、龍光集團、豫園股份，同時這些房企融資能力也相對較好。

2021年12月8日，合生創展發行2.5億美元可轉債。標普全球評級近期釋出報告稱，合生創展集團發行的這2.5億美元可轉換債券具有一定正面信用影響，此舉表明該公司仍有能力透過某種方式進入資本市場。

與此同時，1月27日，龍光集團也成功發行於2026年到期的19.5億港元可轉換公司債券，票面年利率6.95％。這是繼2021年12月27日其發行6.65億元CMBS之後，公司在短短一個月內再次成功發債。

有分析人士指出，在當前波動的境外市場環境中，能夠大規模、低利率發行境外債的房企，可以顯示出國際投資者對其穩固經營能力及穩健財務質量的充分認可，體現出企業良好的融資能力。

從整體情況上來看，上述回購股份的房企在經營和融資方面都強於整個市場基本面，所以有信心、有底氣進行回購。

柏文喜評價稱："可以回購股票的房企，至少說明它的財務狀況是比較好的。"

毫無疑問的是，"房企規模論"已成過去。在當前的市場環境中，穩健型房企更具抗擊風險優勢。不過全宇認為，財務狀況不良的房企，出於債務展期和後續債券發行的需要，也可能會選擇股票回購，在資訊不對稱的背景下，回購可能是一種實在的戰略選擇，也可能是一種訊號展示。

房地產融資環境逐漸改善

值得注意的是，在房企透過真金白銀傳遞信心的同時，有關房地產融資的政策基本面也有改善的跡象。

日前，人民銀行營業管理部以影片形式召開2022年北京地區貨幣信貸工作會議。會議強調，要堅持"房住不炒"定位，加強預期引導，支援房地產企業合理融資需求，更好滿足購房人合理住房需求，加大住房租賃金融支援，促進房地產業良性迴圈和健康發展。

可以看出，在目前的形勢下，"穩字當頭"依然是第一位的。柏文喜表示，"會議透過穩信貸來穩預期，透過信貸的早投放和向重點領域的投放，來保證經濟的穩定執行以及經濟結構的調整與發展動能的轉換，同時在信貸結構調整中要防止一刀切的問題，比如在房地產信貸中要防止盲目抽貸引發的行業流動性風險頻發問題。"

與此同時，一個月前，央行、銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，明確支援優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置專案的兼併收購。且鼓勵銀行業機構做好重點房企風險處置專案併購的金融支援，併購貸、併購債不計入"三道紅線"。

在政策的支援和引導下，通知發出後，招商蛇口和建發地產兩家房企便率先在銀行間市場發行了併購票據。而招商蛇口2022年度第一期中期票據（併購）的成功發行，也標誌著國內首批房地產專案併購中期票據正式落地。

"類似這種收併購方面的票據發行，釋放了資本市場配合監管部門的政策方向，對於行業龍頭企業和優勢企業來說，可以很好的最佳化自身財務結構和開展專案併購。"柏文喜表示，這對於行業而言也是一種對流動性壓力的解決之道，有利於促進行業流動性的整體性恢復和推動行業整合，促進房地產行業信心的恢復和儘快進入良性迴圈的軌道。

政策頻吹暖風，還有央企率先探底。1月19日，大悅城控股釋出公告稱，控股子公司中糧置業投資有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）已發行成功，票面利率低至3.08%和3.49%，利率接近行業近年最低。

1月27日，萬科也在中國銀行間市場發行了今年首期30億元中期票據，發行利率為2.95%，主體和債項評級結果均為AAA。據悉，此次發債獲得的資金擬用於商品房專案建設。

柏文喜認為，從這些房企極低的融資利率來看，一方面趨勢表明了當前融資環境正在逐步改善，另一方面也表明市場在不同資信表現的企業之間正在加大分化力度，優質房企在公開市場的表現更加優異，融資成本有進一步走低之勢。

有業內人士亦稱，萬科、招商蛇口、大悅城這類房企票據的成功發行，表明了房企的合理資金需求正在得到滿足，市場預期逐步改善，也體現了政策對房地產行業收併購的支援力度和效率。"這一定程度上也反映了當前融資環境有所鬆動，房企的資金壓力將有所緩解。"

而且值得注意的是，萬科發債的用途不是為了償還舊債或專案併購，而是用於商品房專案建設。而這一訊號代表資本市場對於優勢房企的認可、以及對於正常的商品房開發建設的支援。知名地產分析師嚴躍進也表示："這充分說明房企的融資和專案開工等緊密結合。"

對於上述企業來說，透過發行此類金融工具，有助於形成多元化的融資渠道和資金來源，對於後續的業務開展將形成更大的支援作用。說明房地產市場正朝著向穩向好的方向發展，房地產新開工等也有望扭轉2021年的頹勢。

據大公房產不完全統計，2022年開年以來，已有超過10家房企開展融資計劃，除了上述幾家房企，還包括龍湖集團、濱江集團、合生創展、廈門國貿、珠海華髮等，而這些房企的共通點就是財務狀況較為穩定。

柏文喜認為，從目前的行業環境來看，融資方面的利好政策頻出，2022年的融資政策以及企業的財務狀況整體上會進一步向好，但是企業之間的分化會更加嚴重。

"一些高槓杆企業可能會逐步式微甚至退出市場，而一些優勢企業和龍頭企業會強者恆強，行業地位會更加上升，從而獲得更多的金融與財務資源的支援。"柏文喜表示。

而全宇也表達了類似的看法，他認為，在現有的市場環境下，如何維持長期競爭優勢，保障核心資產，輕裝上陣是所有開發商面臨的問題。而這個背景下，也包含了巨大的行業整合和優質企業更上一層樓的機遇。