1月26日，《你可能對奧園有些誤解》一文引起了大家的關注，文章全面剖析了奧園公告內容，並結合奧園的實際行動，傳遞出一個聲音：奧園，其實是“被躺平”！
經授權同意，轉載此文，希望對奧園有誤解的你，能重新認識奧園——
“奧園創立26年來，一直堅定推進‘高效誠信責任共贏’的企業文化，奧園人骨子裡流淌的是積極進取、永不言棄的奧運精神血液， ‘躺平’一詞永遠不在奧園人的選項之列。”
01
行業的真躺平與“被躺平”
進入2022年，地產行業上空仍然如同臘月的天氣夾帶著各種風霜雨雪，房企都處於一種戰戰兢兢、人人自危的境地，而伴隨著各大境外評級機構下調地產企業評級，近來房企“爆雷”“躺平”的聲音不絕於耳。近日，網上傳出訊息說奧園也“躺平”了，不過，據深悅君觀察:
有些房企是真躺平了，有些卻是“被躺平”。
結合奧園的前期、近期一系列動作來看:
奧園，其實是“被躺平”的那一個。
房企如果真躺平，一句話來概括，是：垂死夢中不坐起，不明不白又一年。
具體表現在：三道紅線與雙集中這種微操中的微操之下，行業監管持續高壓，變化加劇，企業融資收緊、償債壓力加大，一旦有了債務違約之後，有的房企便不再掙扎，不管投資人和債權人。專案也全部處於半停工或停工的的狀態，連最基本的保交付都能不管不顧；徹底放棄治療，一心靜待破產重組。
然而，還有一些房企雖然身處困境，但依舊在努力透過一系列自救手段，尋一條出路，他們是“不躺平”的代表。
譬如碧桂園、世茂、奧園、中南建設、禹洲、綠城、上坤地產等在內的房企大股東紛紛出手增持自家股票。
譬如榮盛、禹洲、大發、旭輝、中駿、寶龍在內的多家房地產企業在原有存量債務基礎上實現了美元債交換要約，債務得到展期，獲得更多週轉空間。奧園的海外債也在重組中。
譬如從自身出發，於成本方面“節流”，去年以來，包括萬科、萬達、碧桂園、新城、雅居樂、融信等20餘家規模型房企進行了組織架構調整。
再或者是出售資產、股權合作、引入戰投、積極推動債務重組等自救手段。
皮之不存毛將焉附，房企背後是千千萬萬個家庭、購房者、建築工人、供應商、投資者、債權人……
企業不躺平，未來就有希望。行業寒冬之下，至少不應對積極自救的企業報以惡意。
02
奧園的困境與自救
1月19日晚間，奧園釋出了一則公告，很多媒體就直接解讀為“奧園提前釋出公告，欠錢不還，理直氣壯的選擇躺平。”
但深悅君仔細讀過之後發現，奧園目前的處境的確不太樂觀，但大家可能對奧園有太多的誤解。
其實這則公告並不是“提前公告不還錢”，而是按照港交所規定的正常例牌通告，而且中國奧園並非欠錢不還，而是一直在腳踏實地的兌付理財產品和積極尋求債務展期、重組。
根據之前奧園公開的方案，奧園理財產品兌付，有現金與實物兩種兌付方式，奧園承諾所有的理財產品2023年6月底前全部完成兌付。
現金兌付方面，12月中旬開始，投資人便已經陸續受到按照方案執行的相應本金和利息。
實物兌換方面，奧園在2個月時間內，鎖定抵房金額已經接近30億，這個金額，已經相當於理財總規模半數。
奧園的債務重組公告並非理直氣壯，它只是在坦誠的告訴外界：目前的債務的確存在一些問題，但是奧園未來將會全盤整合境外債務，目前相關評估以及盡調進展順利，正在積極推進債務重組，同時積極展開引入戰投工作。
其實，從去年十月初有房企出現違約開始，陸續有債權人提出要一些房企提前還款，雙方都倍感壓力，此刻最需要穩固的就是雙方的信心。
債權人與機構的信心，來源於房企的積極應對，溝通協調，爭取時間。
房企的信心，則來源於國內市場對房企經營環境的逐步改善。
2008年汶川地震後不久，金融風暴跟著來了，溫總理在後來被安邦收購的華爾道夫飯店給美國人說：
在經濟困難面前，信心比黃金重要。
奧園的這則公告，細品之下，就是對所有債權人公平性原則、對業主負責、對自我要求的三個前提下的一份“穩信心”的坦誠公告。
公告之後，奧園股價債市持續走高表現不俗，與奧園實際遭遇的輿情成鮮明對比，端的是，懂的人是真的懂，不懂的只能吃瓜。
細讀公告，你還可以看到奧園脫困的積極訊號。
比如奧園已經完成了境外債務、資產和業務的大部分盡職調查工作，並就潛在重組方案框架進行了多輪討論，與主要境外債權人進行了反覆溝通，聽取反饋，不斷最佳化。
再比如，奧園透露了公司正在同步積極引進戰投。而債務重組，也是為了最大程度地保障所有債權人投資人的利益，戰投則能給企業以更加穩定發展的生存環境和品牌背書。
這就不難看出，在各級政府、金融機構、合作伙伴理解支援下，奧園多次重申：“透過引進戰投及重組轉型，奧園有決心、有信心、有行動，成為困難企業中率先突圍翻身站起來的典範。”
值得一提的是，截至去年底，奧園土儲中未售面積接近3000萬平方米，未售貨值約3000億元，另有一大批已獲得開發主體或前期服務商資格的大灣區城市更新專案，估算總貨值達8000多億。
奧園沒有理由，更沒有意願躺平。
為了逐步解決暴雷所引發的流動性危機，除了想方設法的積極出售資產，控制管理費開支、積極引進戰投，積極推動債務重組等方式，奧園還幹了幾件事：保運營保銷售保交付。
不管房企自救採用哪種方式，調動一切資源先保運營保銷售，已成為不躺平房企的共識。
在債務到期高峰、房企償債壓力加劇的行業背景下，只有加速銷售未結轉專案的資金回籠，才能讓資金及時迴流母公司，緩解集團層面的償債壓力。
早在2021年底，奧園集團就要求各區域營銷結合自身實際情況，從指標達成銷售路徑、營銷策略鋪排，緊抓春節返鄉潮營銷契機，全力打好2022年首戰。
就算拋開大環境，單從公司財務層面而言，保運營保銷售是保證現金流的健康，不僅會對銀行、信託等金融機構釋放一種正向而積極的訊號，也為後續專案的開發入市注入了一劑強心劑。同時，也是盤活資金、改善現金流的重要抓手。
除了保運營保銷售，另外一個自救核心就是：保交付。
房地產作為中國經濟的“支柱產業”，行業規模大，關聯上下游產業鏈長，社會影響涉及面廣，無論是宏觀經濟、社會固定資產投資、地方財政以及金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定與風險防範具有重要的系統性影響。
如果連最基礎的交付都保證不了，出現大範圍的專案停工與大規模的交付逾期，所謂的“拒絕躺平”與“自救”也就變成一句空口白話，所有的未來與承諾也不過是夢幻泡影。
事實上，奧園的“保交付”也並非是臨時抱佛腳，因為奧園一直以來，都將此視為頭等大事，並用實際行動兌現“保交付”承諾。
據統計，奧園在2021年全年累計交付98個專案，同比增長53%。交付面積超780萬平方米，同比增長35%。2021年第四季度累計交付37個專案，交付面積超240萬平方米。
一句“歡迎回家”或許是地產寒冬下最舒心的話語。就在2022年1月前三週，奧園在惠州、南寧、成都、南京等多個城市的專案陸續迎來集中交付，交付套數近3000套，交付面積近25萬平方米。其中，南京奧園金基天著尚居提前106天一次性交付近千套精裝洋房，首日到訪交付率達95%；惠州奧園譽博府首日到訪交付率98%，交付滿意度高達98%。
03
政策的善意與來年的春意
自助者，天助之。
如今的房地產江湖，很明顯，已經從當初的黃金時代、白銀時代，轉入了青銅時代。
整個行業都處於一個異常嚴峻的週期，無論是行業市場、開發商、投資者、債權人、業主、有需求的購房者，上下游關聯產業鏈，都需要信心。
就算有些房企深陷困境，但只要拒絕躺平，努力自救，在給市場投入一種積極的訊號與向上信心，那麼無論最終章如何，單就這個自救過程，就值得一份鼓勵與肯定。
不過，任何的自救行為，都只是在最大限度的爭取時間，最後能否走出困境還得看宏觀政策方面的調控。
好在，2021年末到2022年初，從上到下都有好的風向吹來。
無論是不動產恢復登記、降準降息、加快放款、降低資質要求、定向下調首付比例等手段；還是央企和地方國企的頻頻出手拯救陷入債務危機房企的表現；或者發改委近日釋出的《關於做好近期促進消費的通知》裡，直接將促進住房消費健康發展列為近期10大工作的直接表態；各地政府的因地讓利、因城施策的靈活運用。
種種的層面，都散發出一種訊號：寒冬將會過去。
而寒冬一旦過去，春天就不會太遠。
政策層面的善意，再加上類似中國奧園這樣的努力自救，我始終堅信，那些不躺平的房企，都能熬過風雨，在新的一年裡，都能像王安石在《元日》中寫的那樣：
爆竹聲中一歲除，春風送暖入屠蘇。
來源：奧園集團
