年報 |21年集中供地國央企為主，22年其市場份額或繼續擴大

焦點研究院 · 焦點年報集中供地 · 企業篇

監測時間：2021年1月1日至12月31日

研究員：趙文浩

摘要

2021年為集中供地元年，隨著第三批寧波集中供地土拍的結束，22城三批次集中供地全部結束。隨著市場形勢的轉變，全年集中供地的拿地企業格局也發生了較大的變化，從一批次的規模房企佔主角到二三批次國央企成為拿地的主力軍，國進民退的聲音不絕於耳。從全年拿地情況來看，穩健運營的民營房企和大型央企性質的房地產公司拿地金額和麵積穩居市場前列，同時眾多中小型國企性質的房地產公司在當地市場仍有較多的拿地。

01

國央企頻繁拿地，規模房企拿地漸少

在第一批次土拍中，規模房企活躍於各個城市的土拍市場中。二三輪土拍的拿地企業類別發生了較大轉換，多數城市變為國企拿地佔主角。從全年情況來看，杭州、寧波青島和鄭州的國央企拿地數量不到一半，其它城市均為國企央企主導城市拿地格局。從22城範圍來看，央企背景的房地產公司拿地金額和麵積穩居市場前列。另一方面部分民營企業，如龍湖和綠城等企業逆勢拿地，明顯加大了佈局的節奏。同時在多個城市，本土國企在後兩輪拿地過程中嶄露頭角。在二三輪集中供地中多數規模房企面臨資金壓力，拿地明顯減少。下文將對這四類企業進行重點介紹。

02

大型央企拿地積極，藉助視窗期逆市擴張

從拿地榜單可以看出，大型央企保利發展、中海和中建集團等企業拿地較為積極，這類企業通常財務穩健，現金流充足，實現了逆市擴張的發展策略。中海、華潤和保利發展等有其自身規模擴張的訴求，而中鐵、中鐵建和中建的主業為工程施工，現階段施工企業受產能過剩和疫情的影響，加上本身存在房地產業務，向房地產開發業務轉型成為發展方向之一。

在2021年的集中供地過程中，保利發展的拿地面積和拿地金額均居集中供地城市首位拿地榜單首位。保利發展的“十四五”規劃顯示，爭取衝擊8000億元的銷售規模，在集中供地城市累計拿地金額為907.63億元，全年拿地銷售比為38%，預計在後續年份保利發展將會進入行業前三的銷售規模。

在拿地方式方面，華潤置地全年拿地28宗，華潤置地偏向於以聯合體方式拿地，其中有12宗是以聯合體方式競得，其聯合體企業多為本土深耕企業。在地塊型別方面，TOD綜合體地塊和商住地塊也較多，藉助其傑出的商業運營能力加大了此類業態佈局。

在第一批次中海拿地10宗，二批次增加至23宗，三批次僅為3宗，二批次拿地力度最大。主要原因在於二批次競爭趨緩，中海拿地有著嚴格利潤率的要求，再加上中海財務穩健，在二批土拍中明顯加大了拿地力度，由於前兩批次拿地較多，三批次中海明顯放緩了拿地節奏。

從銷售業績方面來說，龍湖2021年全口徑銷售金額為2900.9億元，同比上升7.2%，綠城中國2021年全口徑銷售金額為3509.4億元，同比上升21.3%。強勁的銷售增長為企業拿地提供資金。

具體到財務狀況方面，2021年中報資料顯示龍湖集團財務穩健，三道紅線標準均處於綠檔，資金充裕，同時藉助其商業運營和TOD開發經驗實現其逆勢拿地的市場策略。三道紅線標準方面，綠城有兩檔未達標，暫時處於橙檔，管理層表示監管要求2023年達標，有信心提前實現目標。

從銷售業績方面來說，龍湖2021年全口徑銷售金額為2900.9億元，同比上升7.2%，綠城中國2021年全口徑銷售金額為3509.4億元，同比上升21.3%。強勁的銷售增長為企業拿地提供資金。

具體到財務狀況方面，2021年中報資料顯示龍湖集團財務穩健，三道紅線標準均處於綠檔，資金充裕，同時藉助其商業運營和TOD開發經驗實現其逆勢拿地的市場策略。三道紅線標準方面，綠城有兩檔未達標，暫時處於橙檔，管理層表示監管要求2023年達標，有信心提前實現目標。

04

融創萬科等拿地勢微，迴流現金以保安全

在第一批次集中供地中，融創、萬科、卓越和陽光城等民營規模房企拿地積極，在二三批次拿地卻很少，主要原因在於下半年市場形勢嚴峻，此類企業出於安全性考慮加大了現金迴流力度，透過減緩拿地來讓企業度過市場下行期。

在第一批集中供地土拍中，融創和萬科分別拿地38宗和35宗，全口徑拿地金額分別為698億和378億，在第二批次集中供地中拿地金額急劇縮水，融創和萬科分別拿地2宗和6宗，全口徑拿地金額分別為6億和29億。三批次融創為拿地，萬科僅拿地1宗。

三季度，密集調控下市場調整壓力增加，金融管控效果愈加顯現，疊加集中供地城市拿地資金的稽核制度，房企的資金承壓。進入四季度，房地產市場仍低溫執行，市場規模仍在繼續探底，疊加個別企業債務違約事件影響，觀望情緒更加濃厚。

拿地策略方面，在2017-2020年，融創和萬科透過高負債的方式擴張保持銷售增長，土地獲取方面透過收併購和招拍掛儲備了大量土地。加上拿地銷售比小於40%的限制，兩家企業拿地更為謹慎。

05

地方國資頻繁拿地，託底市場意圖明顯

在二三批次土拍中有一個明顯的現象，地方的國資平臺類公司頻繁參與當地土地拍賣，拿地多以底價成交的方式進行。這主要是因為四季度以來土拍房企參拍意願低迷，多個城市遇冷，為了完成年度土地供應任務，地方國企參與競拍可以起到託底土地市場的作用。在加上租賃用地供應增加，地方租賃和人才安居之類的公司參與租賃用地的競買也增加了這種趨勢。

和規模開發商相比，地方的國資平臺類公司的開發經驗和運營能力通常較弱，在第三批無錫集中供地土拍中，無錫開創了一種地方國企拿地，後續規模房企合作開發的模式來運營具體專案，這或許能給其它城市的土拍提供借鑑。預計下年品牌房企和地方國企合作開發的專案會逐步增多，部分代建公司將迎來更多的合作機會。

05

國企佔據更多市場份額，收併購或代建事件將頻發

2021年四季度以來，針對大型國企央企和部分穩健經營的民營房地產公司的融資逐步恢復。同時從全年的銷售方面來說，年末新房成交出現翹尾現象。現階段市場處於逐步恢復之中，預計一季度銷售將會出現回暖。後續房企拿地將會變成國企主導市場的市場格局，同時土地市場上，針對出險房企的收併購事件將會頻繁發生。另一方面，眾多地方國企拿地由於開發經驗不足，代建和與大型國企央合作開發事件將會頻發，2022年代建行業或迎來迅速發展。

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