北京樓市：內行人告訴你，超過兩年以上的預測都不靠譜

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1、提問：京爺您好，總預算400左右，想入手小兩居，想找保值地方先上車5年後再置換海淀農科院附近學區（個人覺得近兩年受開放二胎入學影響，這一塊區域目前價格是一個高點，不知道這個判斷是否準確）。看朝陽西壩河東里位置還不錯，地鐵多，就是樓齡老，覺得有保值升值的潛力，目前是不是值得購買？或者其他保值區域推薦

回答：你好，在學區方面的問題上，沒法去預測，畢竟政策影響較大。而且五年後，房價還跟貨幣政策、經濟情況有關。因此，現在是不是高點，還真不好說。北京樓市，超過兩年以上的預測都是不靠譜的，沒人能預測經濟和政策走勢。不過咱們預算有限的話，那就先上車再說。朝陽西壩河東里優缺點都比較明顯，優點自然是配套、交通好，缺點則是老。不過短期來看，小區保值性和流動性還是沒問題的。還可以考慮一下惠新西街、安貞之類的老社群。另外，也可以看看泛清河板塊，畢竟是海淀學籍，而且有產業外溢，比如永泰東里的公房，可以買個兩居。相關房源可以直接在咱們的小程式中查詢

2、提問：京爺好～想買一套小戶型的婚前房子，總價430-500w，我本身在海淀花園橋這邊工作，考慮升值屬性大於居住，最近看了通州的京貿國際城，亦莊的金域東郡，豐臺的怡海花園和萬年花城，豐臺的租售比會高一點，還貸壓力小一點，可惜也沒啥學區，請教京爺更推薦哪個～

回答：你好，通州的京貿國際城，小區環境還不錯，地段也挺好，長遠我還是比較看好，可以選擇；亦莊的金域東郡，優點是有低總價的次新兩居，屬於河西板塊，未來潛力較大；豐臺的怡海花園在周圍還不錯，但整體板塊還需要不少時間，而且被南面的一些新盤次新盤擠壓；萬年花城，本來就有些稀缺性，如果麗澤起來，那潛力還可以。總體來看，京貿國際城、金域東郡、萬年花城都可以選擇，短期持有則可以重點考慮金域東郡、萬年花城。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價

3、提問：京爺您好，我剛剛買了王四營保利錦上，由於是期房。現在準備買個二套先住著，預算600-700萬左右的兩居。目前我在金融街上班，媳婦目前在懷柔的一家央企。之後辭職打算在金融街或者國貿附近工作。從保值增值的角度來講，有什麼推薦的區域及小區嗎？謝謝！

回答：你好，今後大機率在金融街或者國貿兩地工作，那就考慮兩地交通串聯的板塊吧。跟前面的一個會員的問題有些像，比如東邊的人民日報社家屬區、朝青板塊的次新；西邊玉淵潭附近的有色金屬院、彩電小區，管理都尚可。以上居住和保值都沒問題。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

4、提問：您好！想諮詢下您，我們現在兩個人一個在蘇州橋北外這邊，一個在國貿附近上班，預計明年結婚，感覺近幾年對學區要求也不是很高，首付能拿出550萬左右，總價差不多能考慮800萬左右的房子了，之前看了看白石橋地鐵站附近的房子，您有什麼推薦的麼

回答：你好，一個在蘇州橋北外這邊，一個在國貿附近，那選擇6號線還是不錯的選擇。比如我們一直推薦的建設部大院，口碑挺不錯，西邊有個恩濟裡也還可以（交通對於你們來說也尚可）。當然你還可以看看16號線沿線的木樨地水科院，小區居住體驗和口碑沒問題，而且後期雙方上班也還可以。或者看看東邊金臺路人民日報社家屬院，四惠金地名京，朝青等次新小區。以上小區都還不錯。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

5、提問：京爺，如果手裡資金有限，能買總價400的房子，現在在糾結是選擇買超級學區上車的開間上車自己另外租房住，還是買個朝陽老破小兩居做婚房，也是因為想滿足兩人上班都方便的兩居好像有點買不起（一個西北五環一個北二環)，想麻煩您給分析一下。

回答：你好，400總價似乎能買到的兩居升值潛力都不算好，而且可能通勤方便程度也一般，所以從這個角度來看，超級學區上車的開間上車自己另外租房住可能是個還不錯的選擇。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

6、提問：京爺您好：想問一下，通惠家園小區塔樓您怎麼看？510w左右的。有保值和上升空間嗎？

回答：通惠家園品質、環境雖然一般，但也有自己的可取之處：配套尚可、交通方便、價格實惠。510萬的總價，如果不是老公房，其實東部好地段能選擇的兩居室並不多，所以這個小區倒也有一定價效比。總體來看，通惠家園對於剛需來說是可以上車的，居住體驗不突出，但也能有基本的配套，保值性還可以，升值性不太突出。對於這個小區塔樓，如果是東南朝向（沒有二次採光的那種），或者南向的戶型，還是可以的。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
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