催婚催生後，高層再喊話“讓你買房”？24年來首次，影響有多大？

新一年房市怎麼走？參考去年的走勢，無論整體環境，還是單論房價，2022年大機率掀不起什麼風浪。首先據中指院監測資料，2021年百城新房價格累計上漲2.44%，是近7年最低水平。從過去5-10%的漲幅，到如今的2-3%，可以看出百城價格漲幅一直在縮窄，加上6%房貸利率、水電物業費、房屋折舊等成本，買房不住會虧錢。

其次，土地市場“由夏入冬”，房企拿地熱情不斷降低，公開資料顯示，“兩集中供地”的22城中，整體流拍率高達60%，底價成交的比例高達77%，全國300城土地出讓金總額為56199億元，同比下滑9%。其中寧波、武漢、重慶等城，涉宅地成交面積同比降幅均超20%。

與此同時，開發商的日子也“緊張”起來。據中指院資料，2021年百強房企業績增速為4.2%，遠低於2017年的36.9%，在公佈了銷售目標的32家企業中，超8成沒有達標。業績不行，欠的債也只能違約，截至2021年11月，已有房地產行業違約債券67只，同比增加131%。

究竟是什麼原因，導致房地產市場“一片哀鴻”？

在房說君看來，影響房產發展的，除了需求動能“人口”和供應動能“土地”外，資源動能“金融”格外重要。從2020年9月開始，央行就開啟了一系列的金融調控，一方面三條紅線，針對房企的負債規模，也是降槓桿的首要目標，另一方面，房貸集中管理，對公和個人設定貸款上限，此舉措，不僅倒逼銀行推高房貸利率，縮小貸款規模，而且在資金進入樓市的渠道上增加了一道關卡。

畢竟，金融屬於房地產的資源，就好比奶水，一旦被截流了那麼營養供給自然會受到限制。為什麼要這麼做？沒辦法，過高的房價和消費水平，已經讓很多家庭除了房子之外，沒有多餘財富了，買房不僅讓絕大部分人掏空了家底，還讓一個家庭背上了幾十年的房貸，除去日常支出，不是不想花錢，問題是沒有啊。

正如曹德旺表達的觀點那樣，房地產的過度膨脹已經擠壓了實體業的發展，還把年輕人都壓垮了，每天想著怎麼去賺錢買房，甘願去送外賣、當快遞員也不願學一門技術，就因為外賣賺錢快，而學技術卻要花很長時間。

可見，高房價已經嚴重影響了我們生活，倘若價格能降下來，人們的壓力和成本也會減輕許多。該如何有效解決這個難題呢？房住不炒！在未來，國家堅定不移地把它放到了首要位置，並輔助以一攬子手段，力保房市能夠健康平穩地發展。

1月樓市迎來關鍵轉折，這一次要動真格了。

一，央行出手，房市金融開始“送水上門”

降息落地後，房貸對應的5年期LPR20個月來首次下降，對於無房，以及準備買房家庭來說，無疑是買房成本降低的最好體現，畢竟過去一年房貸太嚴了，嚴到很多人都擱置了買房計劃。市場重拾信心的同時，多地銀行也紛紛降低房貸利率，比如蘇州最低利率4.9%，深圳首二套也降到5%上下的水平。

之所以有這樣的改變，跟眼下的大環境不無關係，外憂內壓，很多人不敢消費了。對房地產來說，土地和房企的問題，已經引發了企業裁員、債務暴雷、地方收入下降等問題，人們不敢消費，不僅體現在消費增速，還體現在GDP增速上。所以在近期的新聞釋出會上，央行副行長劉國強說的，不利於‘穩’的政策不出臺，有利於‘穩’的政策多出臺，做到以‘進’促‘穩’。

當然了，房市金融“送水上門”，難不免讓人懷疑熱錢又會借道炒熱樓市，但需要注意的是，房住不炒沒有放鬆，一旦有冒頭跡象，仍然會毫不猶豫地阻止，但問題是，其防範的是炒房，而不是連自住需求也一同堵住。

二，房企資金池開始解除冷凍

澎湃1月19日報道，山東煙臺住建局釋出通知，主要針對房企預售資金監管：對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點（工程單體施工結束的不予減免）；對信用等級為AA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點（工程單體施工結束的不予減免）。上述3%-5%等預售資金監管解除後，須優先用於農民工工資支付。

一直以來，預售資金都被視為房企手中，沒有利息且大批次的週轉資金池，以前監管不嚴，常常被挪用至企業擴張勢力上，以此助推了開發商高槓杆、高週轉模式。直至近兩年，當一些房企爆出資金壓力時，人們才發現過往交給開發商的首付、房款，幾乎都被掏空了，買的房子什麼拿到手也是未知數。這也是去年下半年至今，多城加強預售資金的取出門檻的背景，把錢存進監管賬戶，既保證了農民工工資，也讓購房者的房子不會遲遲收不到。

山東首先解凍房企資金池，釋放什麼訊號？這同樣是大環境所致，以某大房企為例，涉及234個城市，包含798個專案，如此巨大的規模，一旦出現大面積的停工、延遲交房等，不僅僅是影響購房者和農民工了，還會涉及銀行、地方，還有上下游幾十個行業的生存。而且在專家看來，這樣的尺度對房企的確有甘霖效果。據每日經濟新聞1月21日報道，億翰智庫總監於小雨認為，此次煙臺頒佈相應措施和城市本身有關，僅調整幾個百分點對企業本身的幫助並不大，更談不上緩解資金壓力。