近期，華潤永珍生活官宣，計劃收購中南服務全部股權，收購代價不高於22.6億元。
這是繼1月5日收購禹洲物業後，華潤永珍生活收併購第二單。
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華潤收購中南服務
1月20日，華潤永珍生活透過全資子公司創潤髮展有限公司，與中南系的香港彩虹物業有限公司、香港樂活物業有限公司簽訂協議。
根據協議，華潤永珍生活將收購南通長樂物業有限公司全部股權，及江蘇中南物業服務有限公司1%股權。
因為中南物業由南通長樂持股99%，所以交易完成後，華潤永珍生活實際上將中南服務整體吸收。
中南服務目前在全國多個省市擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計五年內在管面積將達到9000萬平方米以上。
在傳出這次收購訊息之前，中南服務還在謀求上市，曾於2021年3月份向港交所遞表申請IPO，9月份二次遞表，11月12日通過了上市聆訊。
去年12月，中南稱：“中南服務後續會擇機推進上市。”
如今，上市未果，出售成真。
有中南內部人士透露表示：“有些意外，距離上市就差臨門一腳了，結果先等來了出售的訊息。”
不過這次收購對於買賣雙方而言，未必是壞事。
對華潤永珍生活來說，第三方外拓面積得以提升，有利於提高市場影響力；
對中南來說，即時現金進賬可以緩解資金壓力。
截至2021年年末，中南服務除稅前淨利潤達2.35億元，除稅後為1.76億元。
以1.76億元推算，該宗併購PE錄得12.8倍左右，與物業平均15倍上下的PE值打平。
另外，在華潤永珍生活的品牌加持下，中南物業的品牌價值也有望提升。
2
國企緊盯優質標的
去年12月，央行，銀保監會和國資委召開座談會，鼓勵優質企業加大併購出險和困難房企的優質專案。
同時，還要求銀行積極穩妥推進併購貸款業務，對出險房企不盲目抽貸、斷貸。
另外，房地產併購貸也不再計入“三道紅線”。
不過，哪怕有了這些政策利好，收併購還是“雷聲大雨點小”。
從市場的角度看，其實也能理解。
集中供地以來，多地土拍底價成交，與收併購相比，淨地開發建設流程相對更簡單。
收併購過程中涉及資產剝離和隱性債務，購進來後還意味著要繼續投入建設、銷售、還貸，存在較大風險。
受限於企業性質，央企國企對自身財務指標的要求更嚴格。
如果被收購專案有歷史遺留問題，可能造成開發建設程序遲滯。
很多民營房企手中的資產，要“先盤活後定價”，而對於怎麼進行資產盤活和運營指標測算，業內尚未形成統一的標準。
這些難題都造成了收併購落地難的現狀，除非是特別優質的“肥肉”專案，央企國企才樂意下場掃貨。
且在施以援手時，央企國企大多遵循“救專案不救公司”的原則。
比如1月中旬，融創就向國企轉讓多個專案。
融創將昆明融創文旅城40%股權轉讓予華髮，還將武漢一江源專案及甘露山文創城部分股權分別轉給首創和武漢城建。
有首創內部人士透露，這筆交易是以4.1折拿下的。
由於錢少貨多，這種“打骨折”的優惠力度，被業內戲稱為“撿魚”。
3
民企尋求買家接盤
當前，民營房企普遍壓力較大。
工程結算款、農民工工資，還有集中到期的美元債，一個都拖不起。
從美元債到期情況看，2022年全年有544億美元債務面臨到期。
具體到月份，2022年1月、4月、6月、7月美元債到期都超過60億美元。
資金鍊緊張的民企尋求買家接盤，或許是緩解局勢或起死回生的機會。
想當年，萬達深陷“股債雙殺”的危機，同樣是銀行抽貸、債務壓頂。
萬達將萬達廣場和酒店打包出售給融創和富力，度過了最危險的時刻。
暴雷後，藍光、華夏幸福等房企，都賣出過優質專案。
恆大佛山、昆明專案的公司股權，則由五礦信託接盤。
對於很多民企來說，現在有人買，能回籠到足夠多的現金流，就已經是好事。
1月7日，中國奧園傳出正在處置的境外資產，已有約4至5個專案在洽談買家，預計交易金額在30億元左右。
世茂也表示，正在與若干潛在買家就出售若干物業進行討論，在合適的條件下會考慮出售部分資產以降低負債。
在此之前，深圳國企特區建發集團擬認購華南城配發的33.5億股新股，成為華南城主要股東兼單一最大股東。
民營房企這種斷腕式自救，看似頗為壯烈，實屬無奈之舉。
不少民營房企將出售物管公司作為變相融資的方式，在一定程度上促進了物業行業集中度提升。
物業能為房企帶來穩定、持久且充沛的現金流，正在成為諸多央企國企的競購目標。
2022年，物管可能迎來收併購視窗期。
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