近年來，圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，各地切實扛起房地產調控城市主體責任，牢牢把握“房住不炒”的定位，持續完善“三線四檔”等房地產金融管理長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。
最新資料顯示，我國房地產金融化泡沫化得到進一步遏制，調控實效逐步顯現。受訪專家表示，我國房地產市場供求格局逐漸趨於基本平衡，高質量、綠色化、智慧化將是今後房地產市場需求的基本趨勢。
房價過快上漲勢頭得到遏制
國家統計局日前釋出的7月份資料顯示，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落或轉降。其中，新建商品住宅價格環比漲幅為0.3%、連續2個月回落；二手住宅價格環比漲幅為0.1%、連續3個月回落。
記者注意到，7月份住房市場銷售價格延續了上半年趨勢，即一線城市住房價格的同比平均漲幅高於二、三線城市，主要熱點城市漲幅略有下降，住房價格過快上漲勢頭得到遏制。從同比看，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別為4.1%和3.3%，相比6月分別減小0.2個百分點和0.17個百分點，漲幅已連續2個月下跌。
由於去年低基數因素，1—7月，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%，兩年平均增長7.0%，但增速自3月以來持續回落。7月，商品房銷售面積同比下降8.5%，其中住宅銷售面積同比下降9.5%。易居房地產研究院研究員湯懷英向記者表示，不論是商品房還是住宅房銷售面積，7月的同比資料是去年5月以來首次由增轉降。
在供應端，易居房地產研究院近日釋出的報告顯示，7月房地產供應端顯著降溫，房企購地面積繼續下降，房屋新開工面積同比增速由正轉負。1—7月，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%，相比2019年同期下降5.8%。
抓住房地產金融這個關鍵
近日召開的中央財經委員會第十次會議提出，統籌做好重大金融風險防範化解工作。銀保監會在傳達學習會議精神時表示，將遏制房地產金融化泡沫化現象。
“住房既是生活必需品，又是特殊商品。生活必需品要求的價格穩定性和投資品的價格波動性之間的矛盾，是房地產市場調控中要考慮的重要問題。”中國銀行研究院資深經濟學家周景彤向記者表示。
7月份召開的加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議指出，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。
為增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住建部去年8月出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理的“三線四檔”規則。“三道紅線”是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業有息負債規模不能高於現有水平，“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%、“黃檔”企業不得超過10%、“綠檔”企業不得超過15%。
2020年底，人民銀行和銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，即在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。對超過上限的金融機構設定過渡期，並建立區域差別化調節機制。但為了支援大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
“針對房地產企業‘三線四檔’融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理出臺的兩項政策，分別從資金需求和供給兩方面有效抑制了房地產企業有息負債的過快增長。”周景彤向記者表示。
據人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前介紹，“三線四檔”規則實施一年來，試點企業資產負債率、淨負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨於穩健。房地產貸款集中度管理制度實施以來，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。房地產貸款的佔比下降0.6%，其中個人住房貸款的佔比下降0.2%。支援製造業、科技創新等重點領域的貸款佔比顯著提升。
據銀保監會日前釋出的資料，今年以來，我國房地產貸款增速持續低於各項貸款平均增速。6月末，房地產貸款同比增長9.8%，增速創8年來新低。房地產貸款集中度由2019年的高點29.2%降至今年6月末的28.2%。各類商業銀行房地產貸款集中度均有不同程度下降。
周景彤對記者說：“房地產企業貸款增速低於各項貸款，意味著房地產融資管理政策正在發揮作用，越來越多的資金資源被配置到實體經濟領域，這有助於促進房地產與實體經濟更加均衡發展。”
易居房地產研究院釋出的報告顯示，在房地產貸款集中度管理制度出臺後，今年以來多城銀行房貸額度緊張、放款週期拉長，部分城市停止二套房房貸，全國首套房貸款利率持續上行。第三方監測資料顯示，今年1月起個人住房貸款利率開始持續小幅上揚；截至5月，全國首套住房貸款平均利率為5.33%，全國二套住房貸款平均利率為5.61%。今年二季度，全國居民購房槓桿率為26%，環比下降2個百分點，同比下降6.1個百分點，創近8年來新低。今年二季度住戶部門槓桿率為62%，環比小幅下降0.1個百分點，同比上升2.3個百分點。今年以來，住戶部門槓桿率罕見地連續兩個季度呈現負增長，2009年以來該槓桿率持續上升態勢基本告一段落，新一輪調控效果加速顯現。
切實落實調控城市政府主體責任
在北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池看來，房地產調控城市主體責任是堅持“房住不炒”定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制的重要內容。
趙秀池建議，各地政府應該摸清房地產市場的供求底數，結合城鎮化推進步伐，做好房地產規劃、土地供應規劃，使之與城市規劃相吻合，並採取相應的政策手段，有效落實主體責任。
周景彤表示，我國幅員遼闊，各地在經濟發展、產業結構、人口規模、土地資源稟賦等方面存在巨大差異，客觀上需要對房地產調控採取差異化政策，不搞“一刀切”。對於地方政府落實主體責任，他建議，一是要轉變觀念，堅決摒棄以房地產拉動地方經濟增長的老辦法，在推進高質量發展的大背景下，要把最佳化營商環境作為重中之重。二是嚴格執行中央政策，打擊投機炒作，同時支援居民滿足合理的自住和改善性住房需求，兩者不可偏廢。
據統計，今年以來，18個城市被住建部約談，包括70個大中城市中的16個。易居房地產研究院報告顯示，今年1—7月，被約談的16個大中城市的二手住宅價格環比漲幅明顯收窄，部分城市房價下跌，如深圳自4月以來二手住宅價格已連續3個月下跌，且跌幅持續擴大。
在如此高密度的政策調控之下，我國房地產市場走勢引人關注。趙秀池對記者表示，未來房地產市場會在“房住不炒”的定位下健康發展。透過建立多主體供應、多渠道保障的租購併舉的住房制度，使房地產市場平穩持續發展。
“未來房地產市場發展主要受兩方面因素的影響：一方面，調控政策高壓、人口結構變化、行業週期因素和經濟邁向高質量發展等，將使房地產進入低速發展階段。另一方面，在城鎮化持續推進，碳達峰、碳中和行動方案加快落地的背景下，剛性和改善性住房需求依然存在，綠色化、智慧化住房建設潛力巨大，這會帶來新的市場動力。”周景彤表示。
