澎湃新聞記者 陳贇
全國工商聯房地產商會商業地產工作委員會與商業地產行業智庫RET睿意德日前聯合釋出《中國商業地產行業2021/2022年度發展報告》，盤點了2021年行業十大熱點，商務部市場執行專家、全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平對十大熱點問題進行了點評，並展望了2022年中國商業地產行業發展趨勢。
2021年中國商業地產行業十大熱點
一、培育國際消費中心城市
2021年7月，經國務院批准，在上海、北京、廣州、天津、重慶等市率先開展國際消費中心城市培育建設，提出“用5-10年時間，培育建設若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市”的總體目標。該項政策舉措要求高、力度大、影響深，引起業內高度關注，各地提出了培育建設國際消費中心城市的不同特色定位與打造路徑，必將改變過去全國城市商業過於同質化的局面。
二、各地力推首店經濟
2021年4月，北京市商務局舉辦“北京首發節”；上海市商務委舉辦“2021上海全球新品首發季”，並授予虹口區“全球新品首發地建設示範區”。發展首店經濟是政府推動商業高質量發展的創新舉措，北京、上海、成都等地紛紛出臺了促進首店經濟發展的政策措施，首店經濟的勃興有利於激發消費潛力，有利於提升消費能級。
三、奢侈品消費繼續高速增長
2021年4月，寧波阪急百貨試營業；5月，SKP官宣落戶武漢；12月，杭州SKP開工。在國民消費升級與境外高階消費迴流的背景下，國內奢侈品銷售異常火爆，近十家商場躋身百億俱樂部，還首次出現了年銷售破200億的商場。
四、新國潮促商業創新與復興
2021年7月，新中式烘焙品牌虎頭局完成A輪5000萬美元融資；9月，墨茉點心局完成新一輪過億融資；11月，李寧高階國潮品牌“LI-NING 1990”全球首店落地北京僑福芳草地。新國潮備受國人特別是年輕消費者青睞，由此促進了國貨的創新與復興。
五、存量更新趨向非標化
2021年3月，北京美克洞學館開業，將電腦市場變身為新零售藝術空間；5月，北京西單更新場開業，華潤首次試水地下商業空間改造；7月，成都REGULAR源野開業，將閒置多年的市政公園地下商業打造成為文化生活新地標。2021年城市開發建設進入下半場，存量更新正賦能城市新的活力。
六、輕資產商管公司上市成風口
2021年7月，中駿商管智慧服務控股有限公司在港交所上市；10月，萬達商管上市計劃獲中國證監會批准，進入赴港IPO實質階段。輕資產上市已然成為商管領域的新風口。從已上市商管公司的業務結構來看，大多以“商管+物管”的綜合業務模式為主，並且以服務母公司的商業資產為主要收入來源，如何透過提升商管收入在總收入中的佔比，提升外部委託商管收入在商管總收入中的佔比，最佳化上市輕資產公司增長模式成為未來發展的高階競爭力。
七、商業資產變現壓力加大
2021年4月，領展收購上海七寶萬科廣場50%股權；6月，平安人壽斥資330億收購凱德旗下六座來福士廣場部分股權；9月，武商集團釋出公告33億收購南昌蘇寧廣場。商業地產商資產變現的壓力和意願明顯加大。但是囿於資產價格、運營管理水平以及專案區位等客觀因素，商業資產的退出依然呈現兩極分化的狀態。優質資產的退出通道依然通暢，而多數待售的商業資產則呈現有價無市、去化困難的局面。
八、消費呈現升級與分層特徵
2021年6月，盒馬X會員店宣佈全國擴張戰略；10月，家樂福中國首家會員店向公眾開放；12月，國內第二家COSTCO在蘇州開業。倉儲會員店正成為行業的新風口，盒馬、家樂福、麥德龍、fudi等眾多零售企業集中進入這一賽道，倉儲會員店熱背後更深層次原因是中國消費市場升級與分層。
九、頭部品牌閉店事件頻發
2021年11月，海底撈釋出公告稱，決定在2021年底前關停300家門店；11月，網紅茶飲品牌茶顏悅色宣佈臨時關閉87家門店；11月，大型連鎖服裝品牌拉夏貝爾宣告破產；12月，知名輕餐品牌新元素宣佈破產清算。多領域的頭部品牌大規模並且集中閉店是近些年行業未曾發生過的情形。事實上，過去一年裡登出的中小餐飲企業數量更高達上百萬家。品牌閉店現象從餐飲蔓延到了服裝、書店、教培和生鮮超市等多個業態。品牌閉店必將影響購物中心的後期招商，同時也會波及新消費投資信心，其傳導效應值得業界警惕。
十、國家大力整治電商直播
2021年底，薇婭、雪梨、林珊珊等當紅主播因偷稅漏稅相繼被稅務部門稽查處罰。繼國家對各大網際網路平臺實施反壟斷之後，今年又首次向電商主播開出鉅額罰單，力度之大前所未見。國家對於電商行業的系統性整治不僅有利於電商平臺的規範化發展，也為實體商業發展營造了更加公平的競爭環境，由此也促使更多線上品牌開始佈局線下，線上線下“雙輪驅動”的市場新格局逐漸確立。
2022年中國商業地產行業發展趨勢：
一、新消費發展步入回撥週期
受宏觀經濟下行與疫情影響，新消費市場後期表現與期待存在較大落差。一批曾經備受追捧的網紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回撥週期，但長期來看新消費賽道基本面依然向好。
二、住宅+商業協同模式價值突顯
繼恆大暴雷事件之後，又一批地產企業相繼陷入債務危機，他們的共同特質都是單一的住宅開發模式。而與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業雙輪驅動地產商，則在金融收縮背景下總體經營良好、表現穩健，旗下優質的商業不動產不僅為企業提供了穩定的現金流與避險工具，而且在專案取得過程中商業的品牌效應更具競爭優勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業地產將更趨專業化發展。
三、虛擬科技創造商業新機遇
Facebook更名為Meta，寓意將公司業務專注為元宇宙，騰訊、華為、阿里等頭部科技企業也紛紛入局元宇宙，由此拉開了第三代網際網路的序幕。在政策引領與新一代網際網路原住民的助推之下，虛擬科技必將延展商業發展新空間，創造商業新機遇。同時，也對線下商業的數字化運營管理提出了新的能力要求。
責任編輯：梁大光
校對：張豔
