近日,“安徽鼓勵降低首付比例”的訊息引起廣泛關注,被業內人士解讀為“全國首個明確降首付比例的省份,具有很強的訊號意義”。
1.政策如風雲驟變,樓市罕見出招?
1月26日,安徽省發改委釋出《關於印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》,明確鼓勵購房領域降低首付。
在這份檔案裡,提出了“促消費”的11項措施,在“推進春季大宗商品消費”一節裡這樣說:
引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季,透過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式,擴大大宗商品消費。
不難看出,通知形式上還是比較委婉的。發文機構是發改委,並不是住建部門、稅務部門。採用的名義,則是“以滿足外出務工春節返鄉人員消費需求為重點”。
當然,不管用什麼方式,這個意思是表達出來了,迫不及待、想盡辦法、促進消費。
需要強調的是,安徽是這一輪救市中,首個明確提出鼓勵降低首付比例的省份。
而瞭解房地產的人都知道,首付比例是樓市最重要的槓桿。
首付比例提升的時候,槓桿率下降,對樓市構成較大利空;反之,首付比例降低的時候,槓桿率上升,購房者可以利用銀行資金的比例更高,對樓市構成利好。
目前中國樓市首付比例最高的城市,是北、上、深。
北京的商辦類住房,在個人購買的時候禁止貸款,只能全款購買,是槓桿率最低(為零)的房屋型別。
而北上深居民在購買2套住宅的時候,如果買的是非普通住宅,首付比例可能高達8成。
深圳還發明瞭“官方二手房成交參考價”,把一些熱點片區的高房價小區,打5折設定成交參考價,要求銀行按照參考價發放貸款,相當於大幅提高了二手房的首付比例。
因此,安徽省的政策刺激性較強,指向性更強。
2.降首付,安徽為啥當起了排頭兵?
那為什麼安徽是首例呢?難道是經濟壓力過大嗎?
其實安徽2021年經濟增長還是不錯的。
來看各省的2021年GDP資料,安徽經濟總量位居全國11位,增長了8.3%,名義增速為11.1%。2021年的GDP增量是4279億元,趕上了湖南、超過了河南的增量。
但還是有隱患:2021年賣地面積大幅減少,新開工面積大幅減少,這會在很大程度上影響2022年的經濟增長。
因此,安徽著急上火了!
而降低房貸首付,確實能帶來一些效果,但對於改變整個城市的投資價值、發展趨勢,基本上也是沒啥用。
不過針對安徽的政策,大家不必過於激動,房地產首付比例調整方面,公積金是地方可以定的,各地商業銀行可以提高首付比例,但調低必須是央行政策。
3.這意味深長的操作能為樓市破局麼?
縱觀中國大多數省份,省會城市首套房的首付比例一般是3成,二套房是4成(個別二線城市有所上浮);不限購的普通地級市、縣、縣級市,首套房首付比例一般是2成,二套房是3成。
至少從2021年下半年開始,沒有哪個省份或城市明確提出過降低首付的概念,安徽省明確了對返鄉置業需求降低首付,具有很強的訊號意義。
這意味著:房地產行業的基本面,仍然在繼續走向寬鬆。
降低首付的做法,確實可以減少購房者的資金壓力,有助於在春節前後刺激住房消費。
從穩樓市或者啟用住房消費的角度看,該政策或帶動市場交易行情走出低谷,進而促進房地產市場向好發展。
對於自住型購房者來說,不要浪費每一次機會,抓住機遇就好。
但不得不說,樓市的春天腳步越來越近了。