2021年，#房地產行業#執行呈現“前高後低”的態勢。為促進房地產業良性迴圈和健康發展，政策開始“適度糾偏”。2022開年以來，全國至少已有21個城市出臺了房地產相關政策，引導市場平穩發展。
從政策方向和力度來看，有保有壓，因城施策特徵明顯。一部分城市透過發放購房補貼、降低公積金貸款門檻啟用市場。還有一些城市加強市場秩序管理，約談部分違規企業整改，進一步打擊樓市亂象。
2022年房地產市場可能呈現五個重要趨勢
近期住建部召開年度工作會議，明確要求“充分釋放居民住房需求潛力”，預示房地產調控有望迎來實質性鬆動，包括限購限售限貸等政策可能的調整。展望全年，房地產市場可能呈現五個重要趨勢。
趨勢一是地方政府調控政策逐漸向穩樓市靠攏。2022年全年，地方政府房地產調控政策將進一步突出穩樓市的政策目標，放鬆和調整有偏差的相關政策舉措。
趨勢二是住房金融總體上進一步回暖。截止2021年12月末，全國商業性房地產貸款餘額為52.5萬億，佔金融機構貸款餘額比例的27.2%，佔比較2021年9月末回升0.1個百分點；其貸款餘額增速為7.9%，增速較2021年9月末回升0.3個百分點，一改此前連續三年餘額增速放緩的特點。按照 “充分釋放居民住房需求潛力”要求，預計2022年個人按揭貸款投放力度將進一步加快，對優質房企的開發貸也將恢復到合理增長的狀態，以支援房地產行業平穩健康發展。
趨勢三是房地產市場由全面下行走向逐步企穩。從住房金融環節開始，對資質優良的房企提供合理的流動性支援，包括開發貸、債券、租賃住房信貸等融資方式邊際改善，加上地方政府房地產調控政策的鬆動和糾偏，將促進房地產行業的良性迴圈。可以預期，2022年下半年，房地產市場可能走向全面企穩。
趨勢四是房價總體上可能呈現先抑後揚的態勢，一線城市房價表現可能較為典型。展望2022年，在高基數和二、三線城市購房需求放緩的影響下，房價漲幅可能在大部分時間內處於負值區間。不過，因供給不足和需求上行或將導致房價可能在三季度末到四季度初觸底反彈。一線城市房地產屬於抗通脹資產。
趨勢五是優質不動產金融資產市場配置需求將穩步回升。自2021年11月以來，隨著房地產調控政策逐步走向理性和友好、住房金融支援政策的不斷加強，金融市場對房地產行業執行的預期轉好，尤其是資質優良的央企、國企房地產開發公司，將會引領房地產股票價格快速反彈，未來房地產類權益資產估值存在明顯修復的可能性。
8城實施購房補貼政策
年初至今，昆明、長春、珠海、玉林、保定、亳州、贛縣以及瀘州8個城市出臺或落實了購房補貼政策。從各城購房補貼力度來看，珠海高新區的住房補貼堪稱“豪橫”。1月9日，珠海高新區釋出《珠海高新區建設未來科技城·人才友好青年友好行動計劃（2022-2024年）》，計劃中推出提到了最高600萬元住房補貼。而長春則是對於既有的購房補貼政策進行了升級，如對進城農民購房提高了補貼標準，從80元提高至200元/平方米，同時補貼也覆蓋到了二手住房領域。
當前，購房補貼政策呈現三個特點：第一，補貼的城市數量增加，類似城市尤其涉及到二三線城市；第二，補貼力度大，類似動輒幾十萬的補貼，充分體現了各地吸引人口匯入的迫切性；第三、覆蓋面廣，包括人才、農民工、新市民、企業員工、創業者等，各類人群都面臨了不同的補貼政策。類似政策，進一步體現了各地積極創造營商環境的導向，對於後續人口的加快匯入、購房成本的降低等有積極作用，客觀上也有助於促進市場交易的活躍。
公積金政策現花式鬆綁
除發放購房補貼外，年初以來多個城市提高了公積金對購房的支援力度。截至1月25日，已有濟南、青島、寧波、馬鞍山、南平、北海、南寧和自貢等8地的住房公積金新政落地實施。
從政策內容看，寧波、馬鞍山、南平、南寧4個城市透過提高貸款額度的方式放鬆公積金貸款，青島、濟南2城放寬了公積金異地貸款難度，北海降低了首付比例，而自貢更是放寬了住房套數的認定政策，實行“認貸不認房”。
4地嚴管市場秩序
在多城放寬政策的同時，也有部分城市在加大對房地產市場的監管力度。近日，大連市12部門聯合印發的《大連市持續整治規範房地產市場秩序實施方案》提出，今年大連將重點圍繞房地產開發領域、房屋買賣領域、住房租賃領域、物業服務領域整治任務目標開展檢查，集中查處存在嚴重違法違規行為的企業和個人，實現房地產市場秩序明顯好轉。
1月4日，湖南省住建廳釋出《商品房交易風險提示》，進一步規範房地產市場秩序。此次風險提示提到了包括房企無證銷售等情況下的資金損失風險、購房者受虛假宣傳等影響的交易風險、購房者偽造購房資格和使用違規資金購房的違法風險等11項風險。
同日，武漢市住房保障和房屋管理局釋出的《武漢市房地產開發企業信用監管辦法》中，增加了18項信用資訊記分標準。另外，以學區房名義炒作房價也將被納入監管。
除了上述各城的調控政策外，近期，佛山在《佛山市促進2022年經濟一季度開好局為全年穩中求進夯實基礎的若干舉措》中還提到了“健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制、穩定房地產開發投資、支援滿足合理住房需求”等調控維度和內容
整體來看，無論是刺激消費端的鼓勵性政策，還是整治、規範市場行為類的措施，都是在“房住不炒”基調下的具體政策落實。各類違反房地產交易秩序、干擾市場平穩健康發展的行為，依然會被納入監管範圍。而相關房企在經營過程中，更是需要合規進行，真正落實“房住不炒”政策導向。
