1月17日，國家統計局公佈了2021年房地產行業資料。有2個數據非常亮眼：2021年全國商品房銷售額18.2萬億元，全國商品房銷售面積179433萬平方米。由此可以計算得出，2021年商品房銷售單價為10143元/平，較2020年的9859元/平，又上漲了近3%。
雖然漲幅不大，但是對於無房者來說，也是不小的坎。尤其是在大城市努力奮鬥的新青年，可能辛苦一年的勞動所得也趕不上房價上漲的幅度。換句話說，年輕人買房的壓力又增加了。有人可能會說，現如今沒買房的家庭已經不多了，央行報告顯示，2019年底，全國城鎮地區住房擁有率已經高達96%，戶均擁有1.5套房。
這話沒錯，但是中國流動群體規模同樣龐大——七普資料顯示，截止到2020年11月，全國人戶分離人口為49276萬人。換言之，全國仍然有相當一部分人以租房為生。尤其是在一二線城市，新青年、外來務工人員、低收入者等，解決居住問題的唯一方式就是租房——大城市房價太高，普通人靠工資收入很難買房。事實上，今年9月份住建部長王蒙徽也直言表示，“住房租賃是解決大城市住房問題的重要方式，尤其是在大城市長租房需求旺盛。”
《2021中國城市租住生活藍皮書》顯示，我國的租房群體規模已經超過2億，占城鎮總人口的24.7%。基於我國城鎮化率平均2%的增速，預計2030年租房人口達2.6億，住房租賃市場規模將達到10萬億元。值得一提的是，目前一線、新一線城市租賃人口仍在不斷增長，其中北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州這6個城市，租住人口就已經超過5000萬人了。
另外根據有關調查顯示，目前在大城市，有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題。在購房選擇上，受呼叫戶中7年內不考慮買房的佔比超30%。而對於租房，目前已有75%的租客租房超過3年，其中12%的租客已超過10年。面向未來租房意願，51%的租客表示可接受5年以上，18%的租客願意租房10年以上。
調查同樣揭露了住房租賃市場的種種亂象：超過93.8%的租客表示，曾經都有過“不愉快”的租房經歷，包括被中介宣傳欺騙、遭遇黑中介押金被吞、重複收取中介費、被惡意漲租金、租住的房屋質量無保障、房東私自進入租客房間、租期未到被房東轟趕等。2018年以來，超過43.5%的青年租客表示，被騙簽了“租金貸”。尤其是2020年長租公寓集體暴雷，四大一線城市，有不低於10萬租客“受害”。
房產專家劉博直言，房屋租賃市場，作為房地產不可分割的重要組成部分，同樣也在發揮著重要作用。但亂象叢生的房屋租賃市場，不僅損害承租者的合法權益，也影響著行業的健康發展。住有所居是每個人的樸素願望。所以，規範租房市場，不僅是維護個體權益、夯實市民獲得感的切實之舉，也是保障經濟社會秩序和諧穩定的必然要求。
說到規範租房市場，近年來，國家都做了哪些努力呢？首先，2018年首次提出“租購併舉”，將“租”置於“購”之前，代表了國家政策對住房租賃市場更強有力的支援方向。同年，四大一線城市，更加大了保障性租賃住房的供應；其次，2019年國家重要會議明確，“要大力發展住房租賃市場”，較之前的提法有更重的分量。從2020年起，各地開始大力推行保障性租賃住房、集體土地建設租賃住房等；再者，2021年，住建部明確表示，“力爭用3年左右時間實現房地產市場秩序明顯好轉”，整治重點其中就包括了住房租賃。主要整治剋扣租金、暴力驅趕租戶、違規開展租房貸款業務、長收短付等租賃亂象。
此外，未來5年，國家初步計劃在40個重點城市新增650萬套（間）保障性租賃住房，預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。
一句話，為了應對住房租賃市場需求不斷增長等難題，各地已相繼出臺系列政策措施，進一步加快保障性租賃住房的供給。當然最重要的是，從2020年起，國家就在積極建立一套全面而系統的住房租賃管理規範，換言之就是住房租賃“新規”。這樣做的目的有三個：其一便於相關部門約束不法行為；其二為全社會提供了“租房提示”，對防患於未然很有幫助；其三引導大家明確中介的職責與義務、房客擁有的權利、佣金押金的標準、租房住房的要求等。
這套全面而系統的住房租賃管理規範就是，2020年9月7日住建部發布的《住房租賃條例(徵求意見稿)》。截止到目前，上海、深圳、南京、杭州、廣州等二十多個城市都在緊鑼密鼓地制定完善的地方性法規條例。在專家看來，租房“新規”最先落地的城市可能是北京——因為在2021年11月24日，《北京市住房租賃條例（草案）》已經提請一審了。按照經驗，地方性行政法規在徵求意見反饋後，實施的間隔時間最長6個月。也就是說，最晚到2022年5月份，北京的租房新規就會正式開始實施。與此同時，上海、深圳、廣州、南京、杭州等一線、新一線城市，也會緊隨其後。
也就是說，從2022起，在租房“新規”下，房屋出租將統統按“新規”辦。在業內人士看來，2022起正式實施的租房新規，較以往有很大差別，租客和房東都需留意。此外，租房新規對於整治租房亂象，維護全國2億租客的切身利益等，有重要意義。
從內容來看，此次住房租賃條例草案全面回應了現實中租房的6大“痛點”：租金不能大漲、押金不能多收、管好“二房東”、限制租金貸額度、“問題房”不能出租、刪除遮蔽網路虛假房源等。需要重點強調的是，“新規”規定四類房子不能再出租。所以租客需要格外留意，2022起有四類房子“不能租”了。
第一、明令禁止4類房子出租，租客不可再貪便宜糊里糊塗承租
這4類房子分別是：1、不符合建築、消防等方面的標準和要求的房子；2、室內裝修不符合國家有關標準，會危及承租人人身健康的房子；3、廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住；4、其它依法不得出租的房子。比如設立居住權的房子、房屋產權不明晰的房子、違建房子、危房等。
在專業人士看來，國家之所以明令禁止這4類房子出租，歸根結底是因為這4類房子都存在“問題”。尤其是第1和第2類房子，其實是存在建築問題和裝修問題，這些都是非常嚴重的問題，都可能危及租客的生命財產安全，所以不能兒戲。尤其是裝修不符合標準的房子，比如甲醛超標、苯超標的房子，近年來更是引發全社會的廣泛關注，已經上升到了住房安全的非常重要的地位了。
新規明確，這4類房子禁止出租，說白了是為了維護租客的切身利益，租到這樣的房子，輕則可能損失錢財，居住權無法保障，重則可能危及自身健康。所以，作為租客來說，一定要切記不能再租這4類房子了。作為房東同樣需要留意，不能再為了一己之力把這4類“問題房”出租了，否則等待你的只有法律法規的嚴懲；
第二、規範了押金收取方式，並要求押金託管
“新規”明確規定：住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，單次收取租金的數額一般不得超過三個月租金。並規定收取的押金會透過第三方專用賬戶進行託管。
很長一段時間以來，租客在面對中介和房東時，都是比較“弱勢”的一方。而且有時候因為有強烈的租房需求，往往被房東和二房東不公平對待。比如在收取押金時，有的房東會故意多收取押金，目的是長期鎖定租客。“二房東”為了快速斂財，有時候會對租客提出“押三付三”等無禮的要求。新規明確，未來租賃企業最多隻能收取租客的1個月租金，單次收取的租金也不能超過3個月，這在一定程度上減輕了租客的負擔。尤其是“押金託管”，更能有效防止“二房東跑路”，切實維護了租客的利益。
在我們看來，該規定對租客是極其友好的，有效避免了租客在租房過程中押金被吞等利益受損的問題。
第三、房屋續租、轉租等問題
房屋續租、轉租等問題，同樣重要，有時候租客的不正確對待，也會致使房東利益受損，或陷入不必要的糾紛。最值得一提的是，現實中，很多租賃企業店大欺客，竟然重複向租客收取佣金，這讓很多租客都有不好的體驗。新規對這方面的問題進行明確規範，有效避免了糾紛的產生，同時也在糾紛矛盾產生時，提供了法律依據。
續租問題：1、租賃合同期滿，雙方續訂或重新簽訂合同的，經紀機構不得再次收取佣金；2、合同到期後，即便租客不肯搬走，房東也不得暴力驅趕租客，凡事都要依法進行；3、租客有優先繼續承租、購買房子的權利；4、房屋所有權變更，不影響租賃協議的持續；
轉租問題：1、租客想轉租房子，必須滿足兩個條件，一是轉租金額不得超過原租金，二是必須經過房東同意。租客私自提高租金轉租，取得的收入不合法，多出的部分全部歸房東所有。凡未經房東允許，私自轉租，房東有權解除租賃合同；
第四、穩租金，有妙招
真正關係到一個城市年輕人能不能留下來奉獻青春的不是商品房價格，而是居住成本與收入比，也就是房租與收入比。換言之，租金才是居民收入的真實反映。所以合理的租金至關重要，不僅有利於住房市場的穩定，更有利於億萬民眾解決居住問題。
所以“新規”對於住房租賃市場的“穩租金”也設定了妙招——明確要求，相關主管部門應加強對住房租金的監測，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以對市場採取價格干預措施。
“價格干預”，顧名思義就是租金大幅上漲時，通過出臺措施“限制租金上漲”等方式，進行干預。比如出臺“租金指導價”政策等。當然，最重要的是，嚴格查處租賃企業哄抬租金的行為。
“租金指導價”政策真的能有效實施嗎？部分專家有不同意見。比如房產專家張大偉就直言，該政策實施起來比較困難，因為房屋租金不同於二手房指導價，二手房需要網籤備案後才能交易。現實中租房是個人對個人的，根本沒有網籤備案，所以無從“指導”。
那是否意味著“穩租金”就無計可施了？當然不是，在張大偉看來，構建合理的住房租賃租金體系至關重要，可採取的措施也有很多。其中最徹底最有效的方式就是加大租賃住房供給——租金上漲，說白了是由供求關係決定的，加大供給，租金價格自然下降。至於如何加大租賃住房供給，前文已經提到了，比如出臺新規允許集體土地建租賃住房，再比如在新建商品住房專案中配建租賃住房等。
第五、違規懲罰，絕不姑息
新規對於租賃企業、經紀機構及從業人員的要求還是非常嚴格的，從2022起，釋出虛假房源資訊、違規提供金融服務等，輕則罰款，重則可能吊銷營業執照，禁入該行業。值得一提的是，新規明確，房地產經紀機構不得開展住房轉租經營業務。
罰款的條款有很多，在此不一一贅述，大家切記一點：出租人為個人的，違規一般是5000-10000元罰款，出租人是單位的，違規一般是10000-50000元罰款。對於房產經紀的代收租金、非法轉租、釋出虛假廣告、誘導租客辦理租房貸等的，根據情況不同，處罰金從5000元到10萬元不等。此外，構成犯罪的還將依法追究其刑事責任。一句話，未來對於租房中的違法違規行為，將嚴懲不貸，絕不姑息。
總結：“新規”直擊惡意漲租、多收佣金、黑中介、群租房、問題房出租、虛假房源等典型租賃亂象，顯示了動真碰硬的決心，更體現了國家整治行業亂象，維護租客切身利益的決心。因此，我們有理由相信，未來更多的城市，將會實現讓大家租得安心、住得放心的終極目標。
