【判決摘要】

不當得利指因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。

【基本案情】

• 2016年11月6日，江楓與房地產開發公司簽訂了《認購書》，約定由江楓購買房地產開發公司開發的房屋。房屋建築面積約為146.12平方米，成交單價為3350元，總房價款為489502元；儲藏室編號為35號，儲藏室面積為7.26平方米，儲藏室總價款為11616元，江楓向房地產開發公司支付了認購金2萬元。
• 2016年11月27日，江楓向房地產開發公司支付141118元（含儲藏室價款和除認購金外的房屋首付款，另有34萬元申請貸款支付），房地產開發公司向江楓出具收據載明所付款項為房屋首付款。
• 2016年11月27日，江楓向房地產經紀公司支付電商服務費8萬元，該公司出具收據載明所付款項為電商服務費。
• 2016年12月28日，房地產開發公司作為出賣人與江楓作為買受人簽訂《商品房買賣合同》，約定由江楓購買涉案房屋及儲藏室，約定房屋及儲藏室的坐落、價格、建築面積均與《認購書》約定一致。雙方共同確認，該《商品房買賣合同》已履行完畢。

【一審判決】

本案雙方均認可房地產經紀公司收取了江楓的電商服務費，雙方雖未簽訂書面的服務合同，但事實上的服務合同關係已經成立，且該合同關係是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應恪守履行合同義務。江楓以不當得利為由起訴不妥，法院對本案案由依法予以調整。

法院認為，從江楓對涉案款項的支付原因陳述來看，江楓稱其交納該筆款項是應開發商要求支付房款，但江楓系在2016年11月27日交納首付款（含儲藏室款項）及電商服務費，而江楓早在2016年11月6日即與開發商簽訂了《認購書》，明確約定了房款金額，本次付款當日江楓所付款項金額明顯超過了《認購書》約定款項，故江楓陳述以為所付款為購房款與事實不符。

從舉證責任的角度分析，房地產經紀公司就其已提供服務提交了江楓與開發商所簽訂的《認購書》及付款憑證、收據、江楓身份證影印件，證明其掌握了客戶資料，房地產經紀公司另提供由其工作人員簽字確認的《簽約簽呈》，其具體內容與《商品房買賣合同》約定及款項實際支付情況一致，《簽約簽呈》簽字人員亦能夠與其提交的微信聊天記錄內容相互印證，加之所涉《商品房買賣合同》早已實際履行完畢，江楓未提供證據證明其就電商服務費的支付提出過異議，故上述證據已形成證據鏈，證明房地產經紀公司實際為江楓提供了商品房交易服務的事實。現江楓要求退還已付電商服務費並支付利息，依據不足，法院不予支援。

【二審判決】

本案的立案案由為不當得利糾紛，不當得利指因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。故本案審查的焦點問題即房地產經紀公司取得江楓的電商服務費8萬元是否有法律依據。

根據一審法院查明的事實，雙方均認可房地產經紀公司收取的是江楓的電商服務費，但江楓認為雙方並未簽訂書面的服務合同，並未建立有效的服務合同關係，故房地產經紀公司收取該筆費用缺乏法律依據。

對此本院認為，江楓向法院提交的收據顯示其支付涉案款項的性質系支付給房地產經紀公司的電商服務費，江楓主張支付涉案款項系應開發商要求支付房款的同時錯誤刷卡支付，但江楓系在2016年11月27日交納首付款及電商服務費時，應當已經明確知道其實際應當支付的購房款項數額，而付款當日江楓所付款項金額明顯超過了《認購書》約定款項，且是分開支付，單獨領取的收據，故江楓陳述以為所付款為購房款明顯不合常理，亦與事實不符；

對於房地產經紀公司是否與其建立了事實上的服務或居間關係的問題，房地產經紀公司向法院提交了江楓與開發商所簽訂的《認購書》及付款憑證、收據、江楓身份證影印件、其工作人員簽字確認的《簽約簽呈》，工作人員與其前妻之間的微信聊天記錄等證據，上述證據內容相互印證，形成完整證據鏈條，證明房地產經紀公司與其建立居間服務合同關係的事實具有高度蓋然性，江楓雖否認上述證據的真實性和證明目的，但並未提交充分的相反證據證明其主張的錯誤給付的事實成立，故一審法院駁回江楓基於不當得利要求房地產經紀公司退還已付電商服務費並支付利息的請求，並無不當，本院予以支援。

對於江楓主張的房地產經紀公司收取服務費用標準不明及未提供有效服務、違反相關法律規定收費等問題，不屬於本案不當得利之訴項下的審查範圍，如江楓對此存在爭議，應另行解決。

【法律依據】

《民法典》

　　第九百六十二條 　中介人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。

　　中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得請求支付報酬並應當承擔賠償責任。

《房地產經紀管理辦法》

　　第十八條房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務專案、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和資訊。

　　房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個專案和標準的，應當明確標示每一個專案和標準，不得混合標價、捆綁標價。

　　第十九條房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，不得收取佣金。

《商品房銷售管理辦法》

　　第十八條　房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務專案、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和資訊。

　　房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個專案和標準的，應當明確標示每一個專案和標準，不得混合標價、捆綁標價。

　　第二十六條受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明檔案和商品房銷售委託書。

　　第二十八條受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。

《廣州市房屋交易監督管理辦法》

　　第十三條　　單位和個人為房地產開發企業提供商品房銷售服務的，除收取房地產開發企業支付的費用以外，不得以提供中介服務等名義向買受人變相收取電商費、團購費、服務費、諮詢費等費用。

《浙江省住房和城鄉建設廳關於進一步規範商品房委託銷售行為的通知》

　　二、加強房地產承銷機構代理銷售行為管理

　　（五）房地產承銷機構及其人員代理銷售商品房時，應向購房人表明身份，不得以提供居間服務等名義變相收取由開發企業支付的佣金以外的“電商費”“服務費”“諮詢費”等價外費用。不得在房地產調控政策之外設定資金、身份等條件變相限制購房權利。

《上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市物價局關於加強商品住房及其附屬地下車庫(位)等設施銷售監管的通知》

　　一、商品住房及其地下車庫（位）等附屬設施的銷售實行“一價清”制度。房地產開發企業應當嚴格按照備案價格以及《上海市發展改革委關於貫徹落實＜商品房銷售明碼標價規定＞的通知》（滬發改價督〔2011〕006號）有關規定，對外銷售商品住房及其地下車庫（位）等附屬設施，不得超備案價格銷售。除房屋和車庫（位）等附屬設施價款外，房地產開發企業和其他單位、個人不得向購房人收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。