· 這是王昊說財富第 1592 篇原創文章
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近日，網上出現了一位“最慘購房人”，由於她兩次違約，賣房子的人不僅停止賣房，還向她提出一系列賠償要求。在這次事件中，最值得關注的，就是合約內容。
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買房子賠了大錢
以前只聽說，買房子可能因為買到危房、買到一房多賣的房，或者是買到還沒開始修建的房，然後導致自己吃了大虧。
但是如今，買了正式的沒有別的問題的房子，也可能出問題。
一位買房者，甚至因此被網上評價為“最慘購房人”。
折騰一大圈，房子沒買成，自己還得賠上不少錢。
這究竟是怎麼回事？
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伍女士要買房
2020年，居住在上海的伍女士，準備花上1550萬元，購買黃浦區的一套商業用房。
這處房子有180.09平米大小。
她和賣方範先生等達成了房屋轉讓協議，並且先期支付了100萬元的訂金和400萬元的購房款，很快又簽訂補充條款，約定了房屋總價，以及伍女士需要在2020年6月30日之前完成首付745萬元。
伍女士因為種種原因，沒能及時補足首付，到日期之前還差了245萬。
好在雙方都各退一步互相理解。
然後簽訂了補充條款，並且加入了懲罰條款。
從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支付給利息損失。伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，伍女士應償付違約金（合同總價的20%），且賠償範先生等原有的裝修損失180萬元。
伍女士覺得自己有過一次疏漏，這次認真點，肯定不會再犯同樣的錯了。
可惜，不想要什麼偏偏就來什麼。
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再次逾期，上法庭
由於銀行審批的延誤，伍女士的購房尾款，再次逾期。
一直到2020年10月29日，伍女士申請辦理的745萬元貸款，才算最終稽核透過。
9月15日，範先生等人向伍女士發律師函，告知她已經嚴重違約，並且還有805萬元房款沒有支付。
如果再不付錢，範先生有權按照合同上的規定，解除合同，並且跟她要各種損失和賠償。
9月30日，範先生等人向伍女士發出瞭解除買賣合同通知書一份。
在通知書中，要求伍女士歸還房屋，賠償房款總價20%的違約金，以及房屋裝修損失180萬元等。
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各自的看法
伍女士覺得，自己只是貸款延期，不是無法獲得貸款，不應該被解除合同。
更不應該賠償那麼多錢。
只是經過兩次法院判決，都認為她應該掏錢進行賠償。
伍女士表示，判決結果讓自己很難以接受。對方因此獲利近800萬，包括房子升值的300萬。而自己如果再次購房，還得承擔潛在的漲價300多萬。
她將會申請再審這一案件。
範先生那邊則表示，自己也是沒辦法。
他出售的是一處辦公樓，目的是為了置換另外一套房產。
之所以需要讓伍女士儘快交錢，就是因為他也需要儘快履行跟別人的合約。
但是由於伍女士的一再延遲交錢，導致了範先生跟別人買房的時候也發生了違約的情況，不得不支付違約金。
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專家解讀
瑞銀婚姻家事部門負責人王楠律師認為，透過裁判文書網公開的本案判決可以得知，雙方簽訂補充協議中約定，伍女士應當在簽訂合同後5日內向銀行申請745萬元貸款，若伍女士貸款申請未在過戶前獲得足額批准或無法獲得貸款，則其應當在申請過戶之前將相應部分房款透過中介轉付或直接支付。
另外，協議還約定如果伍女士未按合同約定履行，每逾期一日需向範先生支付總房款萬分之五的賠償金，逾期超過10個工作日的，視為違約。
範先生有權單方解除合同，伍女士需向範先生支付相當於總房價款20%的違約金，並將房屋恢復原狀或賠償房屋裝修費180萬元。
上述約定是雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，是合法有效的，雙方均應當按照合同約定全面履行義務。
雖然伍女士只是因為銀行批貸延誤造成逾期付款，且最終也獲得了貸款；但根據合同的約定，範先生有權在伍女士延期付款超過合同約定的最後期限時主張解除合同，並要求伍女士賠償損失同時支付違約金。
關於合同約定的房款總額20%即310萬元的違約金是否過高，法院是否應當適當調整的問題，需結合範先生的實際損失判斷。
本案中，因伍女士購買的是商業辦公用房，範先生在出售房屋後另與他人簽訂了購房合同，因為伍女士的延期付款，範先生也將對下家承擔違約責任，其承擔的經濟損失也會相應較大。
結合以上事實，法院最終認定伍女士應當支付310萬元違約金違約金及180萬元的裝修損失是符合法律規定的。
伍女士買房不成卻還賠了近五個百萬元，可謂教訓慘重。這個案件提醒我們，在簽訂合同的時候，一定要對相應條款審慎閱讀並充分考慮可能發生的情況及將承擔的責任，尤其是金額較大的房屋買賣合同，對重要條款更是應當慎重簽署。
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網友評價
訊息上熱搜之後，人們針對同一件事情，發出了許多不同的評論聲音。
有的人認為，這位女士太倒黴。
無論是誰，原本想要買個價值千萬多的房子，並且投進去好幾百萬了，卻因為銀行貸款審批的逾期而不得不再扔進去幾百萬作為賠償，都不會心理平衡。
也有的人是從最近買房情況的角度來分析的。
他們認為，買房子不是一個好的選擇，要麼買到低質量的房子，要麼買到的只是個概念，還得等著恆大們開始造，最鬧心的就是類似伍女士這種情況，買房不成還倒貼錢。
而且最近幾年，法院對於房子的強制執行情況越來越多。
這些情況見得多了，就應該知道房子輕易不要買。
有人認為，伍女士其實是咎由自取。
她最大的錯誤就在於，簽訂合同的時候，完全沒考慮過自己的還款能力，一點也沒考慮過可能出現的意外，更沒有應對意外的計劃。
而且明明自己都已經出現過一次違約，還是不長記性，繼續簽訂合同，然後大刀闊斧地裝修，面對對方催促交錢的通知視若無睹。
因此這部分人認為，這一切其實都是伍女士自己的契約精神不重所造成的，應該自己承擔。
還有一部分人認為，這是一場騙局。
開發商、銀行、法院三方，合夥坑害了貸款買房的人。
支援這種說法的人認為，自己也遭遇過類似的事情，本來是準備貸款買房的，但是貸款遲遲沒能審批透過，不得不被迫付了全款。
等到房子已經全款買下了，貸款終於姍姍來遲地批下來，可是已經沒有任何用處。
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結語
不管大家如何猜測，現實就是我們還是需要依法辦事。
至少有了這起案件之後，需要買房的人們，就有必要仔細看一下合同書上的內容，並且好好想一想自己的實際經濟情況。
至少，一些急著加的槓桿，是否有必要加，一旦失敗了，自己是否能承受得住，都是需要仔細考慮清楚的。
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