伴隨著牛年最後一個工作日的臨近尾聲，明天我們將迎來除夕夜。隨著回家過年人群陸續返航，房地產市場又將迎來一年一度的返鄉置業潮。很多人不建議返鄉購房，我就是其中之一，但是每個家庭的情況都不一樣，總是有些特定的需求，是不能一概而論的。在房地產整體趨勢下行的當前市場，無論是剛需還是投資，最讓人頭痛的，無非就是買完繼續下跌。那麼今天，我們就來看看如何儘量避免這一情況。
目前房地產行業處於調整期，大部分地區房價趨於穩定回撥階段。但是房地產市場具有很強的地域性，一定要針對購置地區單獨分析。下面我們詳細列舉一些參考資料，希望對您的購房有所幫助。
1、人口。一個地區的人口基數決定著需求量，人口的增降幅決定未來需求量的變化，需求量決定價格。所以如果該地區人口淨流出情況嚴重，建議購房還是需要更加謹慎一些。
2、存量房。存量房指的是該地區商品住房總量，用存量房數量和常住人口進行對比，比例越小，未來增值空間越大；反之，證明之前供應量已經過剩。這一比例對於房價的參考非常重要，是最直接的供需關係體現。
3、土地供應。現在的房地產開發，是由政府透過土地集中拍賣的方式競標得來的。這裡需要觀察的幾點有：土地供應量、成交價格、流拍率。土地供應量的多少，是根據當地房源庫存量決定的。如果土地供應少，證明該地區庫存房源過多，需要較長時間來消化。這種情況下，未來房價繼續下跌的可能性就會比較大。因為庫存房源由於拿地早，成本更低，價格下調空間就會更大。成交價格是透過拍賣產生的，有人競標就會產生溢價，溢價率越高，證明開發商對市場預期就會更好，升值機率也就更大。流拍率就更為直接了，開發商底價都不拿的地皮，證明潛力不大，所以流拍率過高的地區，購買要更為謹慎。
4、成本價。成本價很多人搞不明白，其實也不難算。成本大致可以歸為：土地、建築、銷售和稅費四項。計算成本價，首先要參考土地拍賣的成交價，進而摺合成樓面價，也就是該房子每平米的土地成本。建築成本全國大同小異，小高層在1500-1700元每平米，高層建築在2000-2200元每平米。銷售成本和稅費成本都是按比例繳納的，需要按成交價計算。一般銷售成本在5%-15%，總價越低佔比越高；稅費在13%-16%。算完成本價，再對比開發商售價，就能大體知道開發商利潤了。當前開發商利潤一般在15%左右，利潤過高，證明降價空間大。但是注意一點，這裡算出來的成本價，是當前開發的成本。對於很多庫存較多的地區，由於拿地較早，土地成本會大大低於當前，有可能會出現售價等於甚至低於成本價的情況。這種情況一般是由於當地長時間房產滯銷或者之前的過度開發所致，購買需謹慎。
5、空置率。空置率是人口和存量房綜合起來的一個體現，房子空置率越高的地區，房價下行風險越高。
6、城市規劃。規劃分很多種，每個地區在省市宏觀規劃中都有自己的定位和作用，所以發展前景和方向會有很大差異。但如果某個地區多年沒有規劃建設，購房時還需再三考慮。大規模規劃和建設的地區，也要慎重不要盲目跟漲，大多數規劃宣佈的那一刻，房價就已經漲到了竣工狀態。如果預期高於實際作用，回落就會是必然的了。
以上總結了幾點對於地區未來房價的參考指標，肯定不夠全面，但每一點都對該地區未來房價走勢有或多或少的影響，希望對您購房有一定幫助。另外有一點大家需要注意，無論國家如何調控，房地產市場都會有波動性。買房還是要看需求，不要被市場左右，滿足居住和長期投資屬性就好。短期投機的機會不是完全沒有了，只是更難被抓住了。
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