對中國的房地產市場來說，2021是艱難的一年。市場下行嚴重，行業信心受損，房企密集暴雷，行業格局正在呈現新的變化。在此背景下，野蠻生長、管理不善的企業被淘汰。而基礎牢固、穩健發展的企業則在努力維護市場的穩定，挽救信心。
在行業開啟“自檢”的過程中，不斷有企業暴雷，解構失敗點，以此為戒。同時，對行業的發展而言，也應該去關注那些中流砥柱企業的成功點，學習榜樣，最佳化自身。如碧桂園、萬科等。
行穩致遠是發展王道
據中國指數研究院釋出的《2021年1-12月中國房地產企業銷售業績TOP200》榜單資料顯示，2021年，碧桂園以7588.2億元銷售額及8284萬平方米銷售面積位列“雙料”第一。萬科以6203億元銷售額位列第二。儘管經歷了蕭條的市場，但是碧桂園、萬科依舊維持在各自業績的高位區，歸根結底是企業發展戰略的正確性。
中國指數研究院釋出的2021年中國房地產企業銷售業績前十
在嚴格的房地產調控政策下，行業發展規模逐漸趨穩，房企業績增長也逐步放緩。隨著行業邏輯逐漸轉變，高質量發展成為企業發展的主要目標。從資料來看，2021年百億企業銷售額平均增速為4.2%，遠低於2017年的36.9%，行業進入降速求穩通道特徵明顯。
穩定而高質量的發展成為房企的重要戰略方向。早在2019年碧桂園便提出了“行穩致遠、提質控速”，對快速擴張踩了剎車鍵。從此“穩”字成為了碧桂園發展的關鍵字。在過去的2021裡以“強基固本、做一成一”立身。市場和時間驗證了碧桂園戰略的正確性。再來看萬科，2018年最早喊出了“活下去”的口號，這在當時是處於‘居安思危’的考慮，讓行業保持清醒和警惕，但是沒想到在今天‘活下去’變成一個特別真實的存在。反觀之，在此階段仍有企業在做著規模擴張，野蠻生長的夢。2021也必然成為他們夢醒夢碎的年份。
搭車城鎮化，佈局三四線
據中國指數研究院資料顯示，2021年，百億企業繼續聚焦二線城市，50家百億代表企業的二線城市業績貢獻佔比為58.1%，較2020年降低了0.2個百分點；三四線城市需求得到小幅釋放，2021年業績貢獻率為23.4%，同比增長0.3個百分點；一線城市業績貢獻率為18.5%，總體保持穩定。
2020、2021年百億代表企業[1]各城市等級銷售額貢獻佔比
顯然，在市場嚴峻形勢下，三四線城市業績是唯一還在增長的點。從過去一年的實際業績表現來看，以碧桂園為代表的，重點佈局三、四線甚至是五、六線城市的企業在此過程中業績相對穩定。相比一二線城市，調控政策影響大，價格高置業門檻高，存量高去化慢，回款慢，競爭激烈等不利因素。三四線城市除了價格和利潤相對低外，卻有著更加靈活的市場表現。
另一方面，從城鎮化率的角度來看。目前中國一線城市城鎮化率90%，二線城市75%，三線65%，四線52%，綜合來看，全國平均城鎮化率在60%左右。按照西方經驗，低於60%屬於增量開發為主，60~80%屬於開發和持有經營並重階段，80%以上存量領域就會有較大突破。這與碧桂園三四五線投資戰略不謀而合。回看2021年，碧桂園在福建的開發便是典型的以四五線的縣級城市為主戰場，二三線城市作補充的佈局。其中周寧碧桂園瓏悅官邸，作為當地唯一進駐的頭部房企，專案用一二線同等產品系打造，其品牌力、產品力和服務力都較為突出，在當地受到了客戶青睞和追捧，持續熱銷。此外，平潭碧桂園雲頂專案，以新產品系府系聚焦平潭老城區，無論是在園林、戶型還是設計方面都給當地人帶去了不一樣的居住視角和體驗，以高階差異化產品在當地立足。
碧桂園集團總裁莫斌曾說：“疫情發生之後，城鎮化推進是刺激消費的手段，對於三四線絕對是個利好。另外在這次疫情之後，在需求端，三四線客戶改善住宅的意願將越來越強。目前政府在供給端也給了很大的支援，希望供需端結合起來，在三四線能夠有更好的銷售情況。”這也是碧桂園服務國家城鎮化程序，持續深耕三四五六線城市決心所在。
融資力是企業的核心競爭力
2021年房地產行業的融資政策持續收緊，據克而瑞統計，去年100家典型房企的融資同比下降26%，是近五年來融資量首次出現負增長，且達五年來最低點。
分析指出，去年一季度房企融資量僅微降，主要是由於年初各機構額度充足且政策暫時未較2020年底有大的變化；但自二季度以來，隨著相關部門加大對經營貸等業務的監管，房企的融資環境開始收緊，四季度時房企融資規模甚至一度降至“冰點”。
縱觀去年全年，許多房企也因資金問題紛紛暴雷。資金成為房企生存、發展最核心的根本。為此，不斷提高自身融資能力，提升企業信用評級，降低融資成本，成為現階段房企的首要命題。也是部分穩健發展型房企的優勢。
碧桂園信用評級良好，獲三大國際評級機構認可
據悉，去年底碧桂園、龍湖等規模房企已陸續在融資層面取得了實質性進展。12月，碧桂園順利發行10億元公司債券、在上交所成功發行一筆2.84億元的供應鏈ABS（資產證券化）產品、首次在銀行間市場申報註冊發行50億元中期票據獲得受理。憑藉穩健的財務狀況、優秀的運營能力和可持續的發展預期，國際權威評級機構穆迪、惠譽繼續保持碧桂園投資級評級，標普對碧桂園的評級展望為“正面”，這在國內民營企業中並不多見。同月，龍湖也釋出公告稱集團將發行10億元15年期中期票據。
