2020年底，北京市規自委釋出了《北京物流專項規劃》（詳見附表），定位北京物流應該是立足首都戰略定位和自身需求，與首都“四個中心”相匹配，必須在北京市域範圍內落實的物流服務功能。致力於在2035年前，構建安全、高效、綠色、共享、智慧的物流體系，支撐建設“國際一流的和諧宜居之都”。從檔案看，北京市對於物流業的高質量發展還是給予了高度重視。
體現在土地供應端，就是2021年全年，北京市共有6宗物流用地透過招拍掛形式成交，成交總建設用地面積73萬平方米，規劃建築規模103萬平米，成交總價接近11億元，摺合樓面價1065元/平方米，摺合每畝平均100萬元，大興、平谷、密雲分別成交3宗、2宗、1宗物流用地，納稅要求30萬-80萬/畝。具體來看：
-2021年4月1日，平谷區成交2宗W1物流用地，均位於平谷區馬坊物流園區內，出讓年限為50年，分別由菜鳥旗下杭州貓頭鷹供應鏈管理有限公司和正創創平（北京）供應鏈管理有限公司競得。上述兩宗物流用地將服務於城市新零售及商貿物流功能，進一步夯實平谷區“三區一口岸”的功能定位（口岸即指“服務首都的綜合性綠色物流口岸”）。
-2021年6月16日，密雲經濟開發區成交1宗W1物流用地，由京東旗下北京建通倉儲服務有限公司競得，出讓年限為20年，規劃建設京東密雲電商結算中心、訂單生產物流中心、大型分撥中心及大型轉運中心等功能的綜合電商產業園區，輻射北部地區的進出京商貿交易活動。
-2021年3月、5月和11月，大興臨空經濟區及綜合保稅區，成交3宗W1物流用地，分別由新航城旗下北京航城興晟商貿有限公司、順豐旗下北京豐捷泰企業管理有限公司及京東+新航城合作的北京京航倉儲服務有限公司競得，出讓年限均為20年，規劃建設跨境電商分撥中心、綜合保稅物流中心及智慧航空中轉中心、陸空多式聯運中心、智慧雲倉中心、供應鏈運營及管理中心、產業服務中心和展示中心。
實際上，2020年12月初發布的《北京物流專項規劃》亦提到，到2035年北京物流節點規劃用地規模要控制在40平方公里左右，與現狀49平方公里相比，規劃到2035年總的物流節點用地有所減少。這樣規劃的主要原因是現狀物流設施使用粗放，基本以單層庫為主。但隨著物流設施科技化智慧化水平越來越高，同樣的物資需要的單位生產能力用地會減少，預計未來需要大幅度提高土地效率。我們認為，這也是北京物流用地市場趨向由國有平臺公司或大型物流發展商主導的重要原因。
附表：
表1：2021年北京市物流用地成交情況
表2：北京市各區物流節點規劃情況
