最近我打算換房子，正要找房東退押金時，才知道原來自己的房東就是傳說中的二房東
說到二房東，其實很多人是很陌生的
他們是什麼樣的身份，怎麼賺錢的，以及二房東和大房東有什麼區別。大家對這些往往都是不太瞭解的
但事實上二房東這個身份確實很值得注意，在整個租賃市場上，他們佔據了絕大多數比例，租客基本上都會遇到二房東
藉著這個機會，我跟二房東聊了一下，這裡稱他為李先生。沒想到他在上海做二房東，手裡有近20套房源，光是收租一個月都有五六萬的收益
瞭解二房東真實的樣子之後發現真的太魔幻了
我記錄了一下聊天的內容，大概就是下面這幾點...
01
原來，二房東是這樣一種模式
聽李先生介紹說，他是在RJ公司上班，管理普陀六七個小區，手裡有近20套房源，可以說是職業二房東
透過他我還了解到，現在市面上的二房東基本分為兩種：其中一種就是像他這樣的職業二房東
一般來說，職業二房東都是在某個租房機構，也叫“二房東公司”，像是做的規模比較大的有貝殼、自如、紅星美凱龍、青客等等
職業二房東的朋友圈都長這樣
李先生基本上天天都在發一些空置房源，要不就是一些租客注意事項
當你對房子不滿意時，二房東他都能再報好幾個小區房源推給你，如果房源夠多，我想他們都可以做中介了
李先生沒有其他工作就是靠收租生活。平常，他要麼是在收房租要不就是在修房子。不論是不是休息日，他都有可能出現
他們操心最多的就是公司發的指令，要群發給各位租客
像李先生這種職業二房東是由公司統一管理的，收房也是以公司的名義和大房東籤合同。業務範圍也會比較集中在某一個區域，而且規模很大，深耕某一個區域的時間也比較久
還有一種就是私人操作的，資源依靠的物件往往是個人，或者說在租賃行業裡積累的經驗
如果是私人二房東，那就是得自己找，而且還要獨自承擔風險，包括收房之後給房子裝修都是要自己掏錢的，相對賺的也更多
現在租房市場上最多的還是職業二房東
二房東從大房東那邊收房子，一般有兩種合作模式：委託模式或者租賃模式
不同之處在於，如果大房東把房子委託給二房東，那麼二房東不僅有租賃的權利還要對房子的裝修等全權負責
從古至今，二房東這個行當一直有人做，不用質疑他是否能賺錢了
我問李先生，當初，他是怎麼發現這個賺錢門道的
他說，自己以前也是做房產中介的，差不多做了十幾年，那是就覺得房產是可以吃一輩子的飯碗
前幾年做業務時遇到過一個其他公司的二房東，看到這個行業極其簡單粗暴，只要有錢收房很快就可以回本，當時他覺得自己也可以試試，沒想到一做挺有效益的
但也不是所有人都適合靠“收租”混碗飯吃
其實，像李先生這樣的二房東，他們的年紀稍微偏大一點，也不排除之前就是做租賃業務，一方面手裡攢了點錢，另一方面行業經驗還是豐富的
幹這一行的人，還得對市場比較能把握，房子怎麼裝修才好租，什麼節點適合提高租金價格，哪裡租客人群比較多......
其實，完全可以把二房東當做房東的概念去想，從收房到裝修到最後出租，二房東賺的就是其中的差價
02
你可能不知道上海的二房東有多賺錢
據李先生透漏，他靠著二房東這個營生，僅僅十幾套的房源一個月也有五六萬的淨收入。可想而知二房東有多賺錢
第一筆先算房租，原本一套房整租差不多3000元左右，做了隔斷分租出去可以租到5000-6000元，一下子就可以多出一倍的價格
（來自：小紅書@愛賺錢包租婆呼吸）
而且把原本的毛坯房或者老舊小區簡單裝修一下，也能提高不少租金
別忘了還有額外的天價水電費，比如電費就很貴，基本都是收1元/度
如果是大房東正常都會按民用電標準收費，差不多5毛、6毛，夜裡還半價
如果按每戶每個月300度電來算，20套房子，一套房3-4戶。光是電費二房東每個月就能多收上萬元
其他看得到的收入，比如給租客辦理居住證，也能賺不少錢
他們和房東簽約，一般都是5年起租，10年的也有。不過，對二房東來說前三年是不賺錢的
比如2022年簽了五年到2027年。從2022年到2025年之間二房東是不賺的，他賺的是後兩年的錢
二房東的房子空置率還是比較低的，而且回本快
與長租公寓融資不同的是，二房東的房源相對較少，風險相對可控，加上二房東之間有相互的群體互推房源就比較容易出租
據李先生介紹，他手上的房源一半是房齡近20年的老小區，一般是之前從業主手裡收來的毛坯房
都是先花錢裝修，做成隔斷之後再租出去，價格就能翻倍。差不多1-2年，也就能全部回本
03
我想用親身經歷告訴你，住在二房東房子裡的感受
如果說二房東賺錢靠的是隔斷，那麼租客的噩夢也來自隔斷
在我畢業後，第一次來到上海租的就是合租房，也是後知後覺才發現住進了二房東的房子裡
下面這張圖就是我住的那個小房間，目測差不多隻有6-7平，真的太小了，只能放下一張1.2米的床、一張小桌子和一個單開衣櫃，所以回家只能躺在床上
從外面看，其實這間房間就是在過道上的3號房，包括2號房間也是隔出來的。除了三間臥室，這裡只有一間很小的衛生間，完全沒有廚房和客廳的空間
像這種沒有客廳的合租房，基本上就是二房東做的隔斷房。原本只有二三十平的房子隔成三四間，所以房間都特別小
基本上，合租房都是二房東的房子，一般就是120的隔斷牆，要不就是用推拉門隔開。特別是三戶以上隔的只剩下窄窄的通道
房間小還不是最大的問題，我這間隔斷房居然沒有窗戶。你能想象住在沒有光的房間裡嗎，大白天還得開著燈，住久了還真的有點壓抑
另外，房子的隔音實在是太差了，只有房子原本的戶型，像是主臥和次臥還是實體牆的，空間比較大而且隔音會好點
其實，合租如果是一個人住還好，不巧的是我隔壁住著一對夫妻和小情侶。他們的說話聲都能聽到，就不用說其他的了
而且，住的人還很多。每個房間住的不止一個人，這套房子最多的時候住了7個人。這麼多人一起用一個衛生間，不免有那麼些上不了廁所的尷尬時刻
還有個問題是有的隔斷房間太小，只限住一人而週末經常會有租客物件過來住，如果遇到街道居委會來查租住人口登記，也可能會有麻煩
我所見到的二房東還不是最厲害的。為了賺錢，他們可以瘋狂的做隔斷
誇張到什麼程度，可以把一套房隔成16間。當時就有二房東把一套三室一廳硬生生地隔成了16間
雖然說租金很便宜，一間房五百，不過多戶合租他們收的租金就有8000元，簡直就像群租房
說起群租房，上海有個繞不過去的存在，在蘇州河畔有個被稱為“上海群租最嚴重的小區”——中遠兩灣城
（圖片來自網路）
小區樓房體量大容積率高，看起來密密麻麻。小區規劃只有一萬多戶，但實際住在裡面的人口將近10萬
（圖片來自網路）
單間以500-1500元的低價對外出租，更低的價位也有，明擺的就是群租房
說它是上海最魔幻的小區，也不為過。在同一個房子合租，交集太多，居然還有租客和房東談起了戀愛
（圖片來自網路）
不過，畢竟整治群租房之後，上海的管制也比較嚴格。現在已經沒有那麼誇張了，基本上都是N+1租房模式
N+1模式就是隻能把客廳改造為單獨的臥室出租，而且房間要有明窗。和群租房不同的是不能隨意隔斷，這樣租客的居住感受會好很多
儘管如此，住在二房東的房子裡，期間依然會遇到不少糟心的事。比如陽臺瓷磚掉落差點砸到人，過了很久二房東依然沒修。還會收很高的電費、燃氣費等等
平常很多二房東幾乎是“神龍見首不見尾”，沒有幾個月小半年你是見不到的。鑰匙丟了，洗衣機壞了，或者牆面漏水等等可能出現的問題，基本上很難找到他來解決
微信裡回的最多的一句話就是
“我不在上海”
“你自己看著弄”
以及“電錶拍一下給我”...
總之，我最大的感受就是二房東對房子是不太上心的，住在合租房裡多少有點糟糕
04
最後，想提醒大家一下
其實選擇住在合租房的人，大多數都是和我一樣剛進社會的年輕人
我們都知道合租房條件不好，城市裡生活成本太高，只能租得起上海的六平米，不得不選擇低價的合租房，根本顧及不到居住好不好、安不安全，這本身也是很無奈的事情
不過還是想提醒大家，有條件的情況下租房最好選擇大房東，不要貪圖便宜去找二房東
不然很有可能會帶來重大損失和麻煩，選擇一個靠譜的房東真的很重要
