坦白來說，如今我國的房價已經非常高了，特別是對於剛剛踏入社會的年輕人來說，如果沒有父母的支援，完全靠自己，估計連首付款都拿不出來。根據國家統計局的資料顯示，截止到2020年末，全國的平均房價已經達到了9860元/平，像是一些人口集中、經濟發達、就業崗位充足的一、二線大城市，房價更是達到了幾萬元一平，比如北京、深圳、上海、杭州、蘇州等城市，房價低於30000元/平的房子已經不多見了，但房價超過50000元一平的房子卻比比皆是，也就是說，如今買房，動輒花費上百萬元，甚至是幾百萬元，已經成為普遍現象。這樣來看，說是房價已經非常高了也就不足為奇了。
但隨著樓市基本面的變化，高房價的問題或許難以維持，就好比2021年下半年，樓市已經出現明顯降溫。根據諸葛找房研究中心的資料顯示，2022年元旦期間，重點10城的新房成交僅有1699套，較2021年12月份同期下降60.12%，較去年元旦同期下降了56.9%，而且，從近5年的元旦假期成交資料來看，重點10城的新房成交量呈現先升後降的態勢。自2018年起，元旦假期新房成交連續3年呈現上漲態勢，且在2020年元旦假期期間新房成交突破5000套，達到了近5年以來的成交峰值，此後，元旦假期新房成交便呈現逐年下滑的趨勢，在2022年元旦期間跌落至2000套，創近5年以來的最低成交量。
更值得一提的是，根據房價行情網的資料顯示，2021年，全國有163個城市的房價出現下跌，百強城市的按揭購房成本也降至55.6萬元，較2020年減少了3.5萬元。
那麼，問題來了，究竟是哪些樓市基本面發生了變化，才讓房價開始出現降溫了呢？總結來看，主要包含3個方面，分別是住房需求、土地市場以及政策。
先說住房需求。根據央行的資料顯示，截止到2019年末，我國城鎮居民住房擁有率已經達到了96%，戶均1.5套，其中擁有2套及以上住房的城鎮家庭佔比也超過了40%。也就是說，如今大多數城鎮家庭都已經達到了家家戶戶都有住房的情況。而且，近年來新生兒出生率的持續走低以及人口老齡化的問題也日益嚴重，再疊加城鎮化速度的放緩，不可否認的是，如今的住房需求減少已經成為既定事實，換句話說，就是買房的人已經越來越少了。
再說土地市場。根據中指研究院的資料顯示，截止到2021年10月17日，第二輪土地集中供應的掛牌地塊共計822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32.4%，即便是土拍市場一向火熱的北京、杭州、廣州等城市流拍率也超過了50%。除此之外，還有資料顯示，2021年1~9月份，全國300城的住宅用地平均溢價率僅為14.8%，較去年同期下降了1.3個百分點，其中，2021年9月份的平均溢價率更是降至4.1%，較去年同期下降了10.8個百分點，像是長沙、重慶等多個城市竟出現了多宗土地以底價成交的現象，溢價率為0。有專家表示，2021年土地市場的遇冷，基本上為未來2~3年的房價下行埋下了伏筆。
最後是政策。我們都知道，在2020年8月底的時候，央行、銀保監會等房地產主管部門給部分房企劃定了“三道紅線”，強制要求房企降負債、去槓桿，而且，在2021年的時候，“三道紅線”的試點範圍進一步擴大，並且，要求所有房企在2023年6月30日之前，實現降檔達標。這樣的話，2022年就顯得格外重要，換句話說，2021年已經過去，2022年將成為房企達標的“關鍵性一年”，也就是說，2022年，房企為了實現降檔達標，極有可能會加大“以價換量”的幅度，打折促銷的方式或許會更頻繁，力度也會更大。懂行人預測，在這樣的前提下，明年樓市可能超出想象。
值得肯定的是，在住房需求、土地市場以及政策等樓市基本面發生變化的前提下，2022年的房價想要繼續上漲已經沒有了基礎，有內行人表示，2022年，樓市或迎“首個貶值潮”，在筆者看來，這樣的判斷雖然有些許誇張，但基本符合當下的樓市現狀，即便2022年不會迎來“首個貶值潮”，但房價的降溫或許仍然無法避免。對此，你怎麼看？
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