這幾天後臺好幾位朋友都在諮詢老家買房的事情。
大概是這次回家很煩惱，猶豫要不要在老家買房。
一方面，因為飯桌上，老家身邊的人幾乎都在討論買套房。
另一方面，老家的城市介面確實改頭換面了，那些新城區域和上海不好比。
但比一些二線城市是綽綽有餘的。
又一方面，有些朋友暫時還沒有拿到上海的購房資格，但手裡確實攢著一筆首付。
聽著報道里貨幣放水、貸款寬鬆等等訊息，心裡著急。
錢花不出去的感覺，太焦慮了，所以猶豫，該不該直接在老家買房，先上車再說。
我覺得這個問題非常有意思，因為去年我正好去調研過好幾個還不錯的三線小城。
那些三四線小城的城市介面確實驚豔，甚至不輸上海某些老城，或者偏遠的城鎮中心。
所以該不該在老家趕緊買房？先說答案，儘量不要。
至於為什麼，因為漂亮的小城市，其實是個買房的陷阱。
1
我們回到這個問題的起點：小城市為什麼變漂亮了？
答案很簡單，20年狂飆的城鎮化。
最新的資料，2021年末我國常住人口城鎮化率為64.72%。
這個成績什麼水平？我們來看來自大洋彼岸（CIA）的資料《世界概況》：
上圖可以看到，排名靠前的國家基本都是袖珍小國，像阿根廷、日本這種，已經屬於面積上的巨無霸了，還有荷蘭，國土面積還不如我們的河南省一半大。
小國城鎮化高，不意外，所以我們排名92，真的很不錯了，尤其是49年新中國成立時，我們的城鎮化率才10%多。
那麼建國70多年城鎮化翻六倍，很牛吧？
很牛，但再扒資料就會發現，真正的狂飆是從2000以後開始的，來看資料。
這是2000年前後十多年，每年的城鎮化率的變化，很直觀：
抱歉，字做的有點小，但其實不用看字也能發覺。
2000年以前，每年的城鎮化率增長在0.5個百分點上下，僅1991-1992出現了1個百分點以上的增長。
但2000年開始，城鎮化率突然出現5個百分點以上的增長，而接下來的十年，每年的增長至少在1個百分點以上，一直到現在。
這，就是大量小城市變漂亮的秘密，其實不是因為小城市本身發展有多迅猛。
而是狂飆的城市化，帶來的遍地開花的基礎設施建設。
這就會帶來一個問題，那就是大量小城市，城市的架子搭起來了，但裡子啥都沒有。
這裡的裡子，指的是城市的軟實力：
包括，是不是有與之匹配的消費能力、消費意願、消費習慣。
以及，有沒有好的營商環境，辦事守約的規則意識。
甚至，產業是否有合理的分佈，有沒有充足的就業機會、人才供給，或者居住配套……等等。
我承認，小城市確實很漂亮，和一二線有的一比。
但在上面這些軟實力上，你自己說，有的比嗎？
2
選擇在什麼城市工作、生活、投資，看似是面子問題，其實是圈子問題。
小城市圈子的主基調，我總結下來有兩個點：“包容性低與妥協性強”。
所謂包容性低，我和朋友聊過這個點，印象最深的是他說，他們小時候從來不敢逃課。
為什麼呢？因為你上課期間跑出去玩，走在馬路上100%會遇見熟人，張家大媽李家大姐，大家都知根知底。
可能你逃課還沒走多遠，你媽已經知道訊息，已經從單位請假出來揍你了。
說來很搞笑，但其實這就是小城市居民的生存邏輯：熟人抱團。
熟人抱團的本質是拒絕異類，比如剛過22歲，就有各種人張羅安排相親。
26歲結婚了，各種人張羅安排催娃，28歲一胎了，各種人張羅安排二胎……
你發現沒有，小城市的人生軌跡是固定的，所有人試圖把你按在準線上。
所以你問，人生還有沒有另一種可能？
沒有的，因為大家，你周圍的每一個人，都是這樣的。
這就是圈子，一個低包容性，排外壟斷所有可能性的圈子。
這就會帶來第二個氛圍，妥協性強。
很多人會說，我就喜歡小城市這種歲月靜好。
沒錯，個人選擇沒有對錯，但有分別。
第一種叫厭倦了大城市的喧囂，主動去選擇歲月靜好。
另一種是口號與理想喊得震天響，實際只能在無奈妥協中歲月靜好。
你是那種？
還有還有，請想一想，你願意讓你的下一代選哪一種？
而大城市的主基調，正好相反，是永遠開放與不停折騰。
這兩點其實是一個點，因為大城市的所有人都在不停折騰，都在追求更美好，更更美好的生活。
所以大家都很忙，沒空理所謂的“異類”，沒空喊口號講空談。
比如一位不婚主義的女士，或者丁克的家庭，大城市的朋友會對他們說：
早點買一套自己的房子，並記得保持心情舒暢和身體健康。
小城市的朋友會對他們說：
不孝有三，無後為大，並開始打聽你的難言之隱。
現實嗎？這就是圈子問題，每個人都應該好好想想，自己應該待在那個圈子。
以及，自己的下一代，會待在什麼圈子。
這就是為什麼，那些大型網際網路公司總部一定要在一線城市。
他們不知道小城市房租更便宜嗎？
不是，因為這根本不是房租的事情，而是圈子的問題。
3
小城市的有識之士必須意識到一個問題：
狂飆的城鎮化，留下的問題不只是城市軟實力。
城鎮化是有代價的，不是從天上掉下來的，這個代價就是地方債務膨脹，以及對土地財政的依賴。
這兩個概念不必扒的很深，小城市的居民人人都知道，他們的ZF欠了很多錢。
錢都花在哪裡了？你看，就是因為那些高樓大廈、涼亭公園等等。
以前呢，地方債還可以轉置換債，也就是高層託底，但從2017年前後開始，上面已經開始干預地方債的膨脹了。
總結就一句話：小城市你乾的很好，但以後不許這麼幹了。
知道鶴崗嗎？財務重組是怎麼來的？就是因為舊債還不上，新債借不了了。
還有對土地財政的依賴，之前網上有個圖，很火：
你發現沒？高房價的城市，反而是低土地財政依賴的城市。
大城市土地財政依賴度低，寸土寸金，土地開發細水長流。
小城市，以及沒有上榜的三四五六七八線城市，房子造了一堆，沒人住。
小城市依賴土地財政的另一面，我希望你知道——產業結構單一。
一城一產業很美好，但大量小城市只是完成任務，所以出現了很多同質化，沒有競爭力的產業。
比如旅遊，小城市實在沒啥支柱產業，那就搞旅遊吧。
你看貴州省獨山縣的天下第一水司樓，貧困縣負債400億。
你看湖北省荊州市的巨型關公雕像，造起來1.7個億，拆掉1.5個億，3億多就這麼浪費了。
你還記不記得，某些小城市的名人故里爭奪戰？
為了搞明白諸葛亮到底是哪裡人，某個小城市辦起了萬人簽名的活動。
你以為，這真的是文化領域的你來我往？
不是的，這其實是小城市之間的產業爭奪戰，用現在的話來說，就是內卷。
內卷的解釋是：同行間競相付出更多努力，以爭奪有限的資源。
再來說有產業的小城市，即便大力扶持出一個產業，單個產業的抗衝擊能力很弱。
最有名的例子就是汽車城底特律，當年風光的時候，是全美第四大城市，產業陸續遷走，ZF破產。
而小城市的癥結在於，有心也無力去搞產業多樣化，因為產業多樣化是大型城市的專利。
產業直接關係到就業，所以你懂的，隨著土地財政的沒落，以及地方債的紮緊。
小城市的基建速度基本急剎車了，舊城區的拆遷和新城區的打造都會慢慢陷入龜速。
長遠來看這是確定性極強的事情，是趨勢。
你有沒有能力對抗趨勢？
如果沒有，應該把自己這塊小舢板，牢牢綁在大船上。
4
小城市的房子，還值不值得買？
搞明白這個問題的關鍵，是明白到底是什麼是房子。
房子不是那堆磚頭，房子是全套的市政、商業、醫療、環境、人口、交通、治安……的集合體。
買房這件事本質上，是房產功能、有限預算、個性需求的抉擇。
所以小城市買房，不要說什麼自住大過天，這是自欺欺人。
小城市沒有剛需，只有改善。
那麼能不能，在改善居住環境的同時，也改善下自己的資產配置？
從嚴格意義上來講，小城市的房子屬於消費，而不是投資。
當然，你自己的錢，你隨便消費，但投資的話，請不要糟蹋自己的錢。
最後，給大家幾個實際的建議。
①不要買小城市帶租約的商鋪，因為裡面充滿變數，99%都是割韭菜。
②不要純粹因為便宜買一套房，因為房產投資很現實，大城市或許有抄底的概念，而小城市只有追漲殺跌，然後便宜的，會一直便宜下去。
③不要因為高息，而去配置來路不明的投資，單車變摩托這種事，十有八九都會翻車，很多大城市已經淘汰的“龐氏騙局”，在小城市隨處可見。
④不要再無腦相信新區的“圈地運動”，新區的打造，在一線城市都不是100%成功的，更多的，是從開始到完成往往需要十幾年，甚至始終無法完成。
⑤主動去選擇你的圈子，儘量為下一代考慮，有條件的就把社保繳納到一線城市，有條件的就讓孩子選擇一線城市的二流大學而不是三流地區的一流大學。
我們的人生，可能已經伴隨著外界的聲音走過至少一半了。
如果我們還有一次機會，可以自己選擇我們的圈子呢？
如果我們還有一次機會，可以讓自己的孩子擁有更大的選擇權呢？
2022年，隨著我國城市建設的進一步發展，這一次，機會的話語權又回到了你的手裡：
你會選擇哪一條路呢？
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