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Q:提問:京總好！我在亦莊河西工作，持有工作居住證，有一套海梓府2居，無貸款，產證剛滿6個月，現覺得房子有點小考慮換一套更大點的房子，家裡還能再湊大概500W，請問兼顧投資和居住資產配置，是應該直接賣掉置換一套，還是再買一套呢？如果置換的話，是否可以考慮亦莊金茂或河東三居或四居？如果再買一套，是仍然選亦莊河西或是其他區域呢？謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!
1、海梓府在亦莊河西板塊我認為可增值的空間還比較大,天花板比較高,2居室的戶型在亦莊屬於緊俏熱銷的戶型,不愁出貨的,您沒必要賣掉,還有房票現有的房子又沒有貸款完全可以把錢套出來,加上本金在買一套即可.這樣的房產完全可以留著再吃幾輪
2、亦莊的金茂系目前的溢價比較偏高,小區品質不錯,自住的話比較有優勢,但成長性可能不如海梓府,如果打算自住長持可以考慮,有一套好房子做打底,生活品質也會提高,如果以純投資角度可能您現在的小區更適合.
3、北京的每一輪房價上漲都是由置換群體把房價推高,長期調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，購買力比較集中的核心地段次新3房，比較符合未來市場的主流。三居室未來的流通性可能比四居室要好一些,大房子如果流通性不好價值也會打折.如果4居室的面積不是太大,比如3+1個小書房,面積和三居室差距不明顯,則這樣的四居室比三居室有優勢.
4、關於區域選擇,亦莊是北京所有新區比較有價值的一個區,已經有產業支撐,配套也會慢慢起來,未來也是產住結合的區;您在亦莊如果工作穩定的話,可以在亦莊本地買,在亦莊買房的邏輯和其他區是完全不同，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理
亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高.
河西未來是亦莊稀缺性的一個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬於低密度區域，從長持的角度上,河西會更有優勢一些!
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Q：提問：京總您好;我的情況是這樣,總價最好不超過400,主要是投資兼自住,兩居或三居,不需要學區,不考慮工作地點,屬於自由職業;區域不特別限定，有通州資格,預計年底或明年購買,算是首套全款;傾向二手，新房也可以;每年住的時間不多，傾向於較新點的樓盤，小區環境好些的，保值增值為主要考慮
A：回覆：你好,感謝信任,可以關注下常營板塊、通州關注下核心區北側璐苑板塊，亦莊關注下河西板塊，常營屬於國貿的次級外溢，國貿產業成熟，可以長期向常營輸送購買人群;副中心璐苑商圈屬於副中心核心區北，距離運河CBD3公里，亦莊河西屬於低密度板塊,以上3個板塊都處於高新產業覆蓋外溢的板塊，購買力人口比較集中,保值增值屬性比較穩健。
如果能壓縮面積,建議往朝青看,通州可以往武夷花園商圈看,朝青屬於國貿一級溢位,後勁比常營要更穩健.
通州運河武夷花園是運河三角區最好的板塊,處於運河CBD五河交匯節點和政務區中間,未來副中心的所有資源都會往這個區域傾斜.通州買的是預期,需要長持;亦莊的產業已經形成,配套在慢慢完善,後期比較看好.
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Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
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Q:提問：京總，看了下最近一年多望京融科橄欖城的成交，去年1月份異常活躍的成交了幾十套，據中介和網上訊息說是有個C房團去把當時融科橄欖城在售的房源都買下來，然後再一起抬價賣出，導致一年時間漲了好多。像這種剛被炒房團炒了一遍的小區，因為不是真實需求，是不是已經透支了未來幾年正常的漲幅了？非常擔心現在追高會不會站崗很多年呀？
A:回答:你好;C房客的流派分為兩大派,一種是長線,一種是短線,長線的打法是他們懂得借勢順勢而為催化加速，他們往往透過自己對一個城市某一個區域長期專業的研究,能準確找到在未來有一定“潛力”的地方，房價即將上漲的區，把這股潛力快速激發出來，在半年一年之內獲取5年的收益，之後拍屁股走人，讓接盤俠們等到5年以後才能解套,比如通州.這是他們的核心過人之處，就像高倍率催化劑一樣，能快速將一個本應是5年的升值空間，縮短至1年甚至半年內完成BZ。沒有希望的區域沒有炒房客,
而短線是半年週期,一年週期的打法,一般是在核心地段的二手房市場,望京的區域能量比較足,這些炒房客打的是短線,不存在長期站崗的現象.
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Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
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Q:提問:京總您好，首套房票2張，可用資金500萬。想用這筆錢當首付，購不同區域投資房兩套。爭取最大化利用，請問如何選擇？
A:回答:你好，感謝信任!我的建議可能和其他人不同，我會只買一套，買核心區的優質盤，做首套貸滿,只用一張房票吃幾輪，另外一張房票空出來，一張完整的房票，幾年後房屋升值可以籌一大筆錢，再用第二張房票，這是利益最大化的操作方法，建議認真閱讀星球置頂的文章《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》,祝一切順利！
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