京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總您好;新人首問。我18年在順義老小區買了個小房子，目前虧損狀態且比較多。目前夫妻工作在海淀，打算在海淀買個房子自住保值增值，請問1.目前順義房子有必要繼續留嗎？2.工作在五道口附近，想買在海淀上班方便的地方，順義賣掉的話總價控制在450以內，有什麼推薦的板塊和小區嗎？
A:回答:你好，感謝信任，你好,感謝信任!1、順義的小房子從長持的角度價值比較弱,18年買的時間應該17年之後的高點,隨後一直處於回落狀態,現在的市場週期是階段性上漲的規律，即每次上漲五年內會出現兩次回落,如果現在賣的話不會有個好價格,我覺得可以再等等,畢竟明年有好的實質性政策,會有一波小的反彈.到時候可以再做置換.
2、工作在五道口,450萬以內,如果在海淀做選籌的話勉強能買個一居室,不知道我們希望多大的房型,這個價位其實不建議在海淀做選籌,一是居住體驗不好,畢竟還是為了自住嘛!可以看看海淀的溢位板塊,比如立水橋、回龍觀,
回龍觀最大的優勢是可以和西二旗形成無縫銜接，西二旗不是一個產住結合的區域,有一點產住分離，因此回龍觀成了承接西二旗最優質的區域,產業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。這是一個區域房價上漲的主要邏輯。回龍觀向西可以承接西二旗、向東可以承接望京，向南可以承接中關村，三個產業園區購買力足夠強,所以回龍觀一直是北京交易量排名前三的區域,
迴天計劃對於回龍觀是加強,對於天通苑更多的是改善。加強後的回龍觀，憑藉產業的距離將會吸引更多的碼農.未來的行情依然會領漲;
我們的預算可以買一個大一居或者小兩居,價效比比較不錯,樓盤的居住品質也還可,保值升值都是屬於穩健性的.通勤距離也還可以.
立水橋雖然介面比較一般,但可以同時承接東南西三個方向的產業溢位,所以保值增值性也比較穩健.
回龍觀可以看看北京人家、流星花園二區、三區、矩陣三期、金域華府一期(可能稍微超出預算,但這個盤是回龍觀的領漲盤建議也看看)、首開國風美唐二期、立水橋可以看看溪城家園和北京北
商圈排序:回龍觀、立水橋
樓盤排序:金域華府一期、首開國風美唐、北京人家、流星花園、矩陣
建議認真閱讀星球置頂的精華文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問:你好,京總,新人首次提問,我看房已有3個月左右,我本人是在亦莊上班,工作比較穩定,首套首貸,目前看了幾個區域,萬科城市之光,新盤,萬科金域東郡,買二手的話,貸款可能會少,買不了那麼大的,新盤的話貸款比較有優勢一些,想請教京總,這兩個盤應該怎麼選.謝謝
A:回答:你好,感謝信任.1、整個臺湖僅高階總部基地，光機電一體化基地區域屬於亦莊新城，規劃範圍可以以京津高速為界，而京津高速以東並不屬於亦莊新城研究範圍，研究範圍這個概念很少有人去說，這個戰略意圖可以確定亦莊未來的發展方向是東南，
為什麼臺湖不在研究範圍內，從城市發展的維度考慮，可以避免亦莊和副中心之間形成連片發展，在兩者之間起到一個緩衝的作用，而次渠需要通州的購房資格，多增加了一道購房門檻，目前距離次渠的幾個盤離地鐵不算很近，越是剛需盤地鐵越重要，優勢是距離亦莊核心單元不遠，但少了通勤優勢，現在5萬多的單價在市場上缺乏競爭力，最終難免會成為亦莊碼農的韭菜盤.
次渠的優勢就是從0開始建設的,所以開局就賣了一手好價,從投資的角度這個位置的房子已經不便宜了.其次臺湖屬於兩區交界,朝陽重點發展的是東北方向，通州重點發展的是運河商務中心，亦莊重點發展的是亦莊新城核心單元未來向東南外擴，所以臺湖這個位置，很容易成為發展的黑洞變成兩不管的地帶
在亦莊買房的邏輯和其他區是不一樣的，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理;
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亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，一般人會認為亦莊的核心區是河東,河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高
再比如望京,望京是產住結合由於區域面積比較大，所以密度還好，一些品質樓盤漲幅還是比較可觀的，但漲幅依舊輸給太陽宮，為什麼太陽宮比望京的漲幅更可觀，太陽宮整個區域品質次新盤扎堆，有好的教育配套，又緊靠望京，所以購買力自然是不缺的，呈現的結果就是持續跑贏大盤。
你看亦莊河西和河東的關係像不像望京和太陽宮的關係，所以河西未來是亦莊稀缺性的一個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬於低密度區域，位置又處於南中軸,往後的建設也會限制容積率;
河東的優勢是產業聚集+地鐵,缺點就是密度大,這兩個區域目前的樓盤漲幅是差不多的,如果從長持的角度上,河西會更有優勢一些;
萬科金域東郡在整個板塊屬於品質盤,在往上就是金茂系的了,價格比較高,所以這個盤在河西是有競爭優勢的,可以對比海梓府;建議認真閱讀星球置頂的文章《大興跑贏大盤選籌導圖》,文章中有具體每個樓盤的分析和過往的漲幅走勢圖.
Q:提問:京總你好,你覺得天壇一帶的房子未來潛力如何
A:回答:你好,天壇商圈驗證了老北京城的發展模式,公共建築佔地比較大,留給老百姓居住和商業發展的空間比較小,東門一帶是體育總局加上一些老舊小區和龍潭湖公園,被二環環繞包圍,西邊天橋文藝豐富了一些,整個區域缺乏商業配套,體育館、學校、博物館、醫院佔據了很大一部分土地,再往西就是陶然亭公園了.比較適合老年人居住
Q:提問:京總，您好。我的判斷是房市ZC底已現，但市場效果並不明顯。我相應的已經在做置換，要到了5個月的週期。手上的房子需要在2-3月份出售，位置比較好，是北二環的兩居。現在有點兩難：要麼降價儘快出售，要麼再堅持掛市場價等一等。請問您對春節後的成交量怎麼判斷呀？
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴! 目前的市場處於熱市的前夜,因為沒有實質性的ZC落地,所以成交量並不顯著.
北京的市場上漲特徵是:成交量不斷上漲,成交價逐漸下跌;
比如某小區:有10套同戶型的房子同時在賣,掛牌價是在1000到1050萬之間,現在的市場正處於淡季.房子並不好賣;
所以第一套房子想要快速成交,最有效的方法就是降價,假設第一套房子的最終成交價是980萬,那麼在這個週期980萬就是最新的成交參考價,第二套房子想要成交,必須降到980萬以下的價格.緊接著第三套第四套以此類推;
此時在成交價逐漸下跌的過程中就會出現一個現象;就是成交量不斷增高;在成交量達到一定量級後小區的價格就開始止跌回升,成交量可以說明一切,如果某一個樓盤的成交量突然增多,根據過往的實戰經驗,這個價格回升的週期比較熱門的商圈不會超過半個月,一般的商圈會在一個月左右.
何時出手較為合適;樓市上漲週期:分為前期中期和後期; 前期是成交量上漲,成交價下跌.市場變化結果:可選擇的房源比較多，這個時候屬於買方市場。
中期是成交量上漲，市場變化結果:小區的優質房源會被逐漸消化，可選擇的房源不多，剩下的大多是臨街低樓層或者戶型有硬傷。
後期可選擇的房子更少價格更高,北京樓市的特徵是:大漲必調;如果在市場最高點有ZC干預,樓市可能會進入下一個橫盤期;
如果是剛需上車,那麼在市場啟動之前都屬於淘筍的好時機,房源多,價格低,比較合適,沒有必要卡在市場上漲前夜買入,這樣風險性比較大
針對於你的情況,如果以利益最大化做安排:現在處於上漲的前夜,應該是先買後賣,北二環的兩居室市場一旦熱起來是不愁出貨的,可以趕在成交量逐漸增多成交價反彈時出貨,
這個期間建議在目標區域多看看意向房源,瞭解業主的心態變化
重點看看小區有幾種戶型，分別對應的價格段是多少，該價格段內價格有高有低，那麼對應的樓棟、樓層、裝修差別有哪些。要清楚小區內的這些差異。在一個小區情況摸清後，同樣的方式再進行第二個，第三個。
正常情況下，一個版塊可選小區十個左右，並不會浪費很多時間。 完成小區之間的縱向對比後。相同價格段的兩個或幾個小區，差距有哪些，哪些會對以後的升值更有益處，哪些因素可能會影響升值等等。
透過以上的步驟您會發現，其實最後可以選擇的小區非常少，基本也就3—5個小區。 看房的過程中，可以選擇不同的中介，這樣在看房的同時，就可以順便篩選出靠譜中介，找到可以合作的中介，他們可以幫你區重點監控這幾個小區，一旦出現合適房源，只要中介稍做描述，你就可以立刻判斷出這套房市場價大概在多少，是不是筍盤，是否值得立刻去看房談判簽約。這樣你就有了對市場絕對的判斷能力;
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