“閉著眼睛買房就能掙錢”、“只要買得到房子就掙錢”，這兩句話看著有一些誇張，但是卻非常形象地形容出過去樓市的火熱。在過去20多年裡，我們國家的房價幾乎就是一路上漲，讓買了房子的人都掙得盆滿缽滿。這導致在過去很長一段時間裡，房價給人造成了一種“只漲不跌”的印象，很多人就堅信房價只漲不跌，堅信買房子就能掙錢。但是在最近兩年，隨著樓市調控政策的持續不斷收緊，不僅房價上漲的勢頭已經被慢慢遏制了下來，同時在一些區域和城市，房價已經出現了下跌的情況。特別是在很多城市的郊區，房價的下跌還是非常明顯的，導致這兩年很多的購房者都面臨虧損的情況。也就是說，現在買房子已經不再像過去那樣只賺不賠，反而有很大機率面臨虧損的情況。

所以，現如今人們在買房時，一定要考慮清楚自己買房是為了什麼，如果以投資為主要目的，那就不建議購買房子。在“房住不炒”的大環境下，未來的樓市已經不再適合大眾投資房產了，買房之前一定要考慮到房價下跌的風險。為什麼房價走勢發生了逆轉，不能再像過去那樣持續不斷上漲了呢？原因也很簡單，就是目前樓市政策和樓市環境以及人們的購房觀念都已經發生了改變。

1、樓市政策的改變

在過去，由於我們國家的住房資源非常緊缺，同時發展房地產行業可以帶動經濟的發展，所以很多時候，國家對房地產行業都是非常支援的，很多政策都利好房地產行業的發展。就比如在2014、2015年前後，樓市庫存不斷增加，很多房企都面臨巨大的資金鍊壓力，負債率也越來越高。最終在2015年國家出臺了一系列政策來幫助樓市去庫存，最終幫助樓市渡過了難關。可以看出，在過去，國家對樓市的政策都是支援的。

但是隨著房價越漲越高，高房價不僅嚴重影響了居民的正常生活，同時還對實體經濟也造成了一定影響。在這種情況下，國家在2016年9月份開啟了樓市調控模式，並且又提出了“房住是用來住的，不是用來炒的”的調控底線。在接下來的5年裡，樓市調控政策持續收緊，並且在2019年下半年開啟了樓市金融調控：央行開始嚴查違規資金流入樓市。之後2020年央行和住建部聯合出臺“三條紅線”新規，2021年銀監會又出臺了“限貸令”。在這一系列的金融調控政策下，整個房地產行業的資金鍊都開始緊張了起來。

大家都知道，大部分房企都是高負債高週轉地運營的，樓市金融調控政策收緊，直接導致房企融資和回籠資金受到了很大影響。更重要的是，受“三條紅線”政策的影響，很多房企都面臨著降低負債率的任務。所以，為了回籠資金和降低負債率，很多房企都開始降價促銷來降低購房門檻，以此來吸引更多購房者前來買房。

2、樓市環境轉變，房企的房子越來越難賣了

對於房企來說，目前最大的問題就是樓市環境轉變，房子越來越難賣了。受金融調控後的收緊，不僅很多人都開始觀望起來，同時很多房貸額度審批越來越嚴格，房貸利率也越來越高，甚至有城市的首套房的房貸利率已經破7了。可以看出，這些都導致購房門檻大幅提高，能夠買得起房子的人越來越少。

另外，現在二手房的掛牌量也在不斷激增，很多二手房業主為了儘快賣掉房子回籠資金，開始不斷降低掛牌價。目前，在很多城市已經出現了二手房（準新房）售價低於周邊新房期房售價的情況。在這種情況下，新房期房已經失去了最後的優勢，並且二手房是現房，不僅買了就可以居住，同時也沒有質量問題、虛假宣傳、延期交房和爛尾的風險。因此，現在很多人在買房時，都會優先選擇二手房，而不是新房期房。可以看出，現如今房企之間競爭力越來越大，再加上二手房的競爭，目前的樓市環境，房企們賣房真的越來越難了。

3、人們購房觀念轉變

在筆者看來，最近幾年樓市調控政策取得最大的成果就是改變了人們的購房觀念。在過去，不管是投資客還是剛需，人們買房子都以投資為主要目的，就是剛需購房者，很多人買房時也是考慮投資問題。因此，很多剛需購房者也慢慢成為了炒房客。但是現如今，隨著調控政策的持續不斷收緊，“房住不炒”已經慢慢深入人心了。

現在，很多炒房客都已經慢慢看清了國家對樓市的調控決心，不僅不再繼續投資房產，反而已經開始拋售自己手中多餘的房產了。另外，對於剛需購房者，現如今買房也越來越理性了，不僅不再著急買房，同時買房時，更多地還是從經濟角度來挑選適合自己居住的房子。

透過以上3點可以看出，目前的樓市環境確實已經發生了，再加上我們國家的總體住房資源也已經過剩，所以房價已經很難再像過去那樣持續不斷上漲。當然，未來的房價並不會單方面下跌，畢竟人們對住房的需求一直都會存在，同時人們對住房的品質也會越來越高。因此，未來房價走勢會出現分化現象，其實現在這種分化現象已經出現了。也就是說，未來有些房子價格還會繼續上漲，而有些房子價格將會慢慢降低。對此，現在樓市中有2個新政策，對未來樓市影響很大，將直接導致2類房子迎來“貶值潮”。

兩大新政策下，兩類房子將迎“貶值潮”

第一，房齡高、老化和品質差的高層住宅

最近幾年，關於高層住宅存在的問題和弊端都慢慢地暴露了出來。特別是高層住宅的電梯問題，已經成為了很多高層住宅業主的心病，因為電梯經常出現故障，嚴重影響高層居民的正常出行，同時還存在很大的安全隱患。另外，還有房屋老化和其他安全問題，總的來說，高層住宅隨著老化越來越嚴重，居民的正常生活也受到了影響。

當然，並不是所有的高層住宅都面臨這些問題，對於那些品質好和物業服務水平好的高層住宅小區，平時小區機械裝置和基礎配套設施維護得很好，基本上不會面臨這些問題。對於那些房齡高、老化和品質差的高層住宅，這些問題都已經一一暴露了出來。另外，現在基本上沒有開發商願意拆遷高層住宅，因為開發商拆遷高層住宅基本上都會虧本。因此，未來高層住宅拆遷將是一個很大難題。

對於高層住宅面臨的這些問題，國家也慢慢重視了起來，而目前的解決辦法就是少建設高層住宅。就比如在2020年5月份，住建部就聯合多個部門出臺了《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》：

嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天大樓”，一般不得新建500米以上建築，各地因特殊情況確需建設的，應進行消防、抗震、節能等專項論證和嚴格審查。要按照《建築設計防火規範》，嚴格限制新建250米以上建築，各地新建100米以上建築應充分論證、集中佈局，嚴格執行超限高層建築工程抗震設防審批制度，與城市規模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。

而到了今年，住建部又針對縣城的住宅建設釋出了《關於加強縣城綠色低碳建設的通知》徵求意見稿，其中明確指出：

縣城新建住宅，6層以下為主，6層以下的住宅建築面積佔比不得低於70%。

縣城新建住宅不得超過18層，確實需要建設的需要配套相關的消防裝置與市政裝置相匹配。

透過這兩個政策可以看出，未來國家將慢慢減少高層建築和高層住宅的減少，特別是針對人口少和土地資源不緊缺的三四線城市和縣城，未來新建的主要基本上都以低層住宅為主。那麼，隨著以後低層住宅越建越多，對於居住品質差的部分高層住宅，就將慢慢被人們拋售，價值也將大幅貶值。

第二，房齡太高和老化嚴重的老房子

在過去，隨著城市的發展，拆遷成為了城市中常見的事情，而拆遷戶也是被人們羨慕的群體之一。在這種情況下，有拆遷概念加持的老房子成為了投資圈的寵兒，很多投資客不惜高價去投資老房子，就是為了等待房子拆遷獲得賠償。因此，在過去，老房子房齡越高、越破舊，價格反而越高，因為這種房子拆遷的機率最高。

但是現如今棚改政策已經全面取代了棚戶改拆遷政策，也就是說，很多老房子現在已經失去了拆遷概念。雖然老小區翻新改造政策可以讓老房子煥然一新，但是對於那些房齡太高和老化嚴重的房子，就算是舊改完工之後，也一樣是治標不治本，居住起來會不舒適。因此，隨著拆遷概念的消失，這些房齡太高和老化嚴重的老房子價值將大幅貶值。

總結：在“房住不炒”的大環境下，房子將慢慢迴歸合理居住屬性，房價也將慢慢迴歸合理水平。現如今，樓市環境已經大變，住房資源過剩、政策調控和購房觀念的轉變，這些都已經說明房地產行業的黃金時代已經過去了。因此，如果以後再買房子，就不要再胡亂買房了，買房之前一定要提前做好功課，爭取購買到品質好居住又舒適的好房子。